РЖК предупреждает: федеральный закон о жилье ухудшит доступ к жилью

Журнал "La Revista Jurídica de Catalunya" провел всесторонний анализ государственного закона о жилых помещениях и его применения в Каталонии через проведение семинара, который состоялся 26 и 27 октября в здании Коллегии адвокатов Барселоны (ICAB).

Декан ICAB Хесус Мария Санчес, вице-президент Академии судебной практики и законодательства Каталонии Мария Евгения Алегрет и исполнительный директор журнала "La Revista Jurídica de Catalunya" Даниэль Васкес открыли этот семинар, в котором приняли участие более 20 экспертов-докладчиков из академической сферы, адвокатуры, судебных органов, нотариата и регистраторов.

Участники семинара ознакомили существенные недостатки государственного закона о жилых помещениях после его анализа в отношении права на жилье в международном праве, праве Европейского союза, Конституции и Устава Автономии, а также его воздействия на Каталонию; меры нового закона, связанные с владельцами и должниками по ипотеке, и действующее каталонское законодательство о жилье; меры этого закона в отношении арендаторов и потребителей и его связь с действующим каталонским законодательством в этой области; актуальные проблемы жилья в праве договоров, семье и наследовании, а также в административном, градостроительном и жилищном праве.

В результате данного семинара было заключено, что государственный закон о жилых помещениях усугубит проблемы доступности к жилью по разным причинам. По их мнению, государственный закон не достигает необходимого баланса между правами владельцев и арендаторов жилых помещений, так как это закон, который оставляет открытыми неопределенности правил игры на рынке аренды. Этот новый закон также содержит различные меры, затрагивающие как поведение частных лиц и частных компаний и инвестиционных фондов, так и поведение публичных администраций (с собственными регулированиями гражданского права, административного права, налогового права, градостроительного права и т. д.). Одной из самых спорных мер стало установление ограничений на индексацию арендных платежей, в соответствии с уже существующими регулированиями в других странах, таких как Франция, например; правовое регулирование, которое должно быть пересмотрено через три года.

В то же время, новое законодательство делает различие между двумя типами собственников: крупными держателями и остальными. Крупные держатели - это физические или юридические лица, владеющие более 10 жилыми помещениями (в Барселоне, например, 36% жилого фонда находится в их руках, в основном юридические лица, занимающиеся экономической деятельностью) или пятью, если автономные сообщества решат об этом в возможных временных зонах напряженного рынка жилья.

Докладчики также подчеркнули, что государственный закон о жилых помещениях оставляет открытыми очень важные вопросы, такие как регулирование аренды туристических жилых помещений или комнат. Это существенные вопросы, по которым, по мнению юристов, следует работать в будущем, чтобы гарантировать право на проживание в больших городах.

Незаконное заселение. Другим аспектом, который был проанализирован в рамках этого семинара, было незаконное заселение, рассматривая гражданские, процессуальные и уголовные аспекты, вытекающие из этого явления. Эксперты заявили, что это не конфликт, в котором противопоставляются право собственности и право на жилье, так как заселение не является законным основанием для владения.

Эксперты также указали на то, что исторически недостаточное регулирование позволило превратить большинство из почти шести миллионов государственных жилых помещений, построенных с 1962 по 2020 год (почти 32% от общего жилого фонда), в свободный рынок по текущим завышенным ценам, как это объясняется преамбулой нового государственного закона от 24 мая 2023 года о праве на жилье. Это привело к тому, что текущий фонд социального жилья является одним из самых низких в Европе и составляет менее 2% от общего числа более 18 миллионов существующих жилых помещений. Эта ситуация совпала с низкой строительством жилых помещений социального назначения (VPO), которые снизились с около 68 000 в 2008 году до 5000 в 2017 году. Государственные расходы, в семь раз ниже, чем в ЕС, снизились на 38% с 2007 по 2018 год, на 50% например в Каталонии с 2008 по 2020 год, хотя в случае Эускальди государственные расходы составляли около 0,50% ВВП, по сравнению с 0,08% в Каталонии, приближаясь к 0,60% в ЕС.

Участники семинара также объяснили, что экономические кризисы, которые пережила Каталония с 2008 года, привели к потере работы и покупательной способности, что способствовало проведению почти 700 000 выселений с 2008 по 2019 год, затронувших почти два миллиона человек. Только в 2010 году в Испании было проведено 248 исполнительных процессов по ипотеке в день. В течение этого семинара "La Revista Jurídica de Catalunya" также было предупреждено, что из-за сложности доступа к жилью или его потери возникают очень негативные последствия для людей, такие как нарушения психического здоровья, увеличение бездомности, резиденциальная сегрегация (и связанное с ней школьное образование) или высокий уровень совершеннолетия молодежи в Испании, который значительно превышает средний уровень в ЕС: 30 лет против 26, как также указывается в преамбуле нового государственного закона.