Рынок жилой недвижимости: тенденции и прогнозы до 2025 года.

Первое полугодие 2023 года стало замедлением для рынка жилой недвижимости, но восстановление может быть заметно уже со второй половины 2024 года. Так говорят данные Управления исследований Gabetti. По словам генерального директора Марко Сперетты, замедление инфляции и возможное снижение процентных ставок могут предвещать новый подъем на рынке недвижимости в Италии, начиная с 2024 года.

Имущественные сделки в Италии

В первом полугодии 2023 года, как ожидалось, с учетом тенденции по ставкам по ипотекам, рынок жилой недвижимости показал сокращение. В частности, было зарегистрировано снижение сделок на 12% по сравнению с тем же периодом 2022 года, в общей сложности 350 855 сделок (данные Агентства доходов), из них 166 745 сделок в первом квартале и 184 110 сделок во втором квартале, соответственно - 8% и -16% по сравнению с соответствующими периодами 2022 года.

"Тенденция сделок подтверждает ожидания операторов и указывает на ожидательный момент семей для покупки жилья. Тем не менее, замедление инфляции и возможное снижение процентных ставок в следующих месяцах указывают на то, что рынок жилой недвижимости может проявить признаки оживления во второй половине 2024 года. При условии, что энергетическая модернизация зданий станет ключевым фактором в ближайшем будущем", - заявил генеральный директор Группы Gabetti Марко Сперетта.

Однако, если сравнить первое полугодие за последние 10 лет, картина изменяется значительно: по сравнению со средней сделок, равной 277 550, первое полугодие 2023 года выросло на 26% и является третьим лучшим за период сразу после рекордных полугодий 2021 и 2022 годов, последствия которых связаны с всплеском рынка жилой недвижимости после локдауна. Это указывает на то, что рост процентных ставок, основная причина замедления сделок, компенсируется спросом на недвижимость, который по-прежнему остается высоким по сравнению с предпандемическим периодом.

Имущественные сделки в Италии по регионам

В первом полугодии 2023 года все макрорегионы испытали негативное изменение: -13,1% в северном регионе, -16,1% в центральном и -8,2% в южном. В целом столичные города показывают снижение на 14%, а независимые города на 11,7%.

Если взглянуть на десять крупнейших итальянских городов по населению, то в целом в первом полугодии 2023 года было зарегистрировано 58 260 сделок, что на 15% меньше, чем в первом полугодии 2022 года. Все города отметили отрицательную динамику: в частности, Болонья показала снижение на 23,3% по сравнению с тем же периодом 2022 года, за ней следуют Бари (-22%), Милан (-20,0%), Падуя (-18%), Рим (-16,5%), Флоренция (-12,7%), Генуя (-10,4%). Уменьшение было менее значительным в Турине (-9,1%), Неаполе (-6,1%) и Палермо (-4,6%).

Цены, сроки продажи и скидки на недвижимость в Италии

По ценам на жилье в Италии первое полугодие 2023 года показало среднее изменение около +0,3%, в целом стабильное по сравнению с тем же периодом 2022 года. При рассмотрении полугодового изменения, все крупные города показали стабильные значения. Более высокие изменения отмечаются в Бари и Палермо, которые оба имеют +1%, и Милане +0,9%.

Средние сроки продажи в крупных городах незначительно увеличились и составляют в среднем 4,3 месяца по сравнению с 4,2 месяцами во втором полугодии 2022 года.

В первом полугодии 2023 года средние скидки между ценой, запрашиваемой продавцом, и ценой закрытия сделки для крупных городов незначительно снизились с 11,2% до 10,5%.

Имущественные сделки 2013-2025 годы

С середины 2022 года рост инфляции изменил траекторию рынка недвижимости с началом нового цикла. Если с одной стороны инвестиции в недвижимость являются наиболее традиционным способом защиты от инфляции, то с другой стороны эта переменная вызвала замедление деятельности: увеличились затраты на строительство, возникли трудности у застройщиков, возвращается строгая политика ЕЦБ с постепенным повышением процентной ставки по операциям рефинансирования, которая с 0% в период с начала 2014 года по середину 2022 года достигла 4,5% в сентябре 2023 года, сократилась активность инвестиций на рынке капитала, который в Италии в 2022 году завершился объемом в 12 миллиардов, тогда как в 2023 году ожидается снижение на 30 процентов.

Эта ситуация сокращает деятельность продажи жилой недвижимости по сравнению с выдающимися двумя годами 2021-2022, но, кажется, нормализуется по уровню (до пандемии) 2019 года.

"Нынешние макроэкономические потрясения - уточняет Сперетта - кажутся подтверждением завершения пандемического мини-цикла недвижимости 2020-2022 годов и началом новой нормализованной фазы, которая, по крайней мере, до 2023 года и первой половины 2024 года будет зависеть от уровня процентных ставок, более не находящихся на исторических минимумах, как это было в период с 2017 по 2021 годы, и соответствующего снижения объема займов на покупку жилья, которые уже в первом полугодии 2023 года сократились на 30% год к году".

Ожидания на будущее остаются оптимистичными (за исключением возможных потрясений, вызванных внезапным обострением напряженности на Ближнем Востоке). Инфляция в первой части 2023 года направилась на снижение, и национальный индекс потребительских товаров (NIC) с 10% в январе 2023 года снизился до 1,7% в прошлом октябре.

Прогнозируя, снижение волатильной составляющей (индекс потребительских цен, учитывающий энергетические товары, включая газ), является хорошей новостью, так как оно предвещает изменение тенденции основной составляющей и, следовательно, замедление инфляции, которая к декабрю 2023 года должна составить среднегодовую среднюю около 5,6%. Гармонизированный прогноз индекса потребительских цен в еврозоне указывает на резкое снижение инфляции в 2024 году (3,2%) и 2025 году (2,1%).

В свете снижения инфляции, можно предположить, что ужесточение политики ЕЦБ в отношении процентных ставок ослабнет, и уже в 2024 году ставки могут вернуться к более устойчивым уровням для предприятий и семей.

Помимо снижения инфляции и динамики процентных ставок, внимание операторов также обращено на вопрос энергетики и новую роль дома, которые будут определять рынок жилой недвижимости в ближайшем будущем.

Прежде всего, вопрос энергетики. Сознание того, что здания потребляют большое количество энергии, значительно выросло по сравнению с несколькими годами назад. Предполагается, что в Италии существует от 1,8 до 2 миллионов наиболее энергозатратных зданий. Благодаря программе супербонус 110% было проведено около 430 тысяч реконструкций, что означает, что осталось еще около 1,6 миллиона жилых зданий, которые нуждаются в реконструкции. Помимо этой экологической необходимости, также существует семейная потребность в энергоэффективности и комфорте.

Еще одним трендом, который определит новую фазу на рынке недвижимости, является роль жилья. Изменился порядок переменных, по которым семьи выбирают жилье. Требования к пространствам для совместного времяпрепровождения, комнаты для работы на дому, огороды, спортивные залы, прачечные услуги, среди других, в контексте кондоминиума становятся все более востребованными наряду с традиционными характеристиками, такими как лифт, открытое пространство или парковка. Новое строительство, спрос которого в Италии не удается удовлетворить потенциальный спрос уже несколько лет, должно все больше учитывать эти динамики.