Рынок недвижимости: предложение и тенденции

Покупатели стали более осторожными и тратят больше времени на принятие решения. В ответ на повышение процентных ставок мы наблюдаем несколько корректировок бюджета у заемщиков. Кроме того, в настоящее время покупатели недвижимости предпочитают более обдуманные и взвешенные покупки. Это означает, что продолжительность сопровождения агентов по недвижимости и специалистов в области недвижимости в процессе поиска идеального объекта недвижимости увеличилась.

Снижение кредитования и высокие процентные ставки. В апреле 2023 года Кипр столкнулся с большим снижением новых займов, согласно данным Центрального банка Кипра. Новые займы сократились до 473,9 миллиона евро, по сравнению с 922,5 миллионами евро в марте 2023 года. Это снижение затронуло различные сферы, включая потребительские займы, ипотечные кредиты и кредиты непостоянным финансовым компаниям. Согласно последним данным ЕЦБ, Кипр имеет одни из самых высоких процентных ставок по кредитованию в еврозоне. В частности, средняя процентная ставка по ипотечным кредитам составляет 4,45% на Кипре, в сравнении с 4,03% в еврозоне. На примере нескольких стран можно увидеть, что Греция составляет 4,06%, Испания - 3,47%, Франция - 2,99%, Люксембург - 4,11%, Мальта - 2,56%, Австрия - 4,06%, Словакия - 3,71% и Финляндия - 3,62%. Учитывая ожидаемое снижение спроса, видимое из сокращения кредитной активности и того факта, что возможности заемщиков снижаются при росте процентных ставок, это представляет значительную проблему для текущих уровней цен. Это вызывает переоценку динамики рынка и вызывает вопросы о устойчивости существующих цен.

Строительные затраты стабильны. По данным Статистической службы Кипра, индекс цен на строительные материалы остается относительно стабильным с начала года.

Увеличение предложения на рынке вторичной недвижимости. Ожидается, что увеличение просроченных кредитов заставит продавцов недвижимости выставлять свои объекты на продажу, что приведет к увеличению предложения. Особенно те, кто приобрел недвижимость в инвестиционных целях, могут оказаться на перекрестке, обдумывая, остается ли обслуживание кредита жизнеспособным вариантом, или продажа недвижимости окажется более разумным выбором.

Ожидается увеличение предложения нового жилья. Предполагается, что будет меньше разрешений на строительство, но ожидается увеличение количества объектов и более крупных проектов на рынке. Согласно статистической службе Кипра, сравнивая январь-май 2023 года с тем же периодом 2022 года, все виды разрешений на строительство жилых зданий сократились примерно на 9%. Однако они увеличились на 3% по площади (в квадратных метрах), на 3,5% по количеству единиц и примерно на 18% по стоимости. Эта тенденция увеличения площади и количества единиц можно объяснить недавними законодательными изменениями в отношении снижения НДС, которые устанавливают ограничения по размеру (и стоимости) объектов. В результате застройщики поторопились получить действующие разрешения на строительство, чтобы обеспечить неприкосновенность своих прогнозируемых среднесрочных проектов от новых изменений. Кроме того, увеличение стоимости связано с ростом затрат на строительство. В целом, исходя только из данных о выданных разрешениях с января по май 2023 года, ожидается, что на рынке Кипра в ближайшие годы появится около 4135 новых жилых единиц.

Вывод. Исходя из вышеупомянутых тенденций, цены в настоящее время находятся в процессе стабилизации. Ожидается, что это будет сопровождаться давлением вниз и незначительным снижением номинальных цен. Тем не менее, важно отметить, что если инфляция сохранится на высоких уровнях и номинальные цены останутся стабильными на протяжении продолжительного времени, «реальные» цены на недвижимость неизбежно уступят. По нашему мнению, этот сценарий кажется наиболее вероятным.