Рынок недвижимости похож на пузырь, констатировал регулятор в 2008 году.

Нью-Йорк, CNN - Шейла Бэр, которая наблюдала за кризисом на рынке субпрайм ипотеки, опасается, что сегодняшний рынок жилья становится невероятно горячим. Согласно данным Национальной ассоциации риэлторов, медианная цена на существующее жилье составляла всего $278,200 в августе 2019 года. К настоящему августу 2023 года эта цифра выросла до $407,100.

"Говорят о близости пузыря. Это классический дисбаланс спроса и предложения", - рассказала Бэр CNN в телефонном интервью.

Бэр, к которой приходила регуляторная роль федерального регулятора во время лопнувшего в 2000-х годах жилищного пузыря, который почти разрушил весь финансовый системы, считает, что цены на сегодняшнее жилье "вздулись" после нескольких лет рекордно низких ипотечных ставок.

Жилищный пузырь может образоваться, когда цены достигают неустойчивых уровней. Это может быть вызвано спекулятивными покупками, как это было во время кризиса с субпрайм ипотекой, когда люди, не в состоянии выплачивать ежемесячные платежи по ипотеке, покупали жилье с очень малым первоначальным взносом. Пузырь лопнул, когда цены на жилье упали, и многие люди оказались должны больше, чем стоит их дом. Пузырь также может быть вызван иррациональным восторгом, когда всплеск цен приводит к бурной покупке.

"Когда ставки были ниже, многие люди хотели купить. В результате произошли резкие увеличения цен. Это было довольно предсказуемо", - сказала Бэр, руководившая Комиссией по страхованию вкладов с июля 2006 года по июль 2011 года.

Ограниченное предложение

Хотя Бэр считает, что цены на жилье должны пойти вниз, она не уверена, что это произойдет в ближайшее время, так как на рынке по-прежнему наблюдается нехватка жилья, и она не ожидает взрывного лопнута пузыря.

"Если предложение будет ограничено, это может продолжаться некоторое время", - сказала Бэр, которая на прошлой неделе выпустила новую детскую книгу о пузырях под названием "Дейзи Пузырь: Обрушение Цен на Галапагосе".

Как отмечает Народная ассоциация риэлторов, на конец августа на рынке находилось всего 1,1 миллиона непроданных существующих домов, что на 14,1% меньше, чем в году.

Двойной удар - резкий рост цен на жилье и высокие затраты на кредитование - сделал покупку жилья очень сложной для многих американцев. Несмотря на то, что процентные ставки по ипотеке выросли до среднего уровня 7,49%, некоторые города по-прежнему испытывают быстрый рост цен на жилье. За последний год медианная цена на жилье выросла на 23,8% в Лос-Анджелесе, на 18,2% в Сан-Диего, на 15% в Ричмонде и на 14,6% в Цинциннати, согласно Realtor.com.

Опасения и прогнозы

"Было бы неплохо, если бы этот пузырь немного спустился", - сказала Бэр. "Людям, уже принадлежащим собственность, и я сама такая, не хотелось бы слышать об этом. Но для тех, кто хочет стать владельцем жилья, я надеюсь, что цены на жилье действительно упадут".

Хорошо, что Бэр не видит повторения лопнувшего в 2000-х годах жилищного пузыря, который стал причиной Великой Рецессии. Это связано в частности с тем, что у обычного домовладельца сегодня больше собственного капитала, чем у владельца жилья в то время. В сентябре только 2% всех ипотечных объектов, или 1,1 миллиона домов, были превышены стоимостью ипотеки, согласно анализу CoreLogic. Это небольшое число по сравнению со долей объектов, находящихся под водой во время кризиса с субпрайм ипотекой, которая в четвертом квартале 2009 года достигла 26%, согласно анализу CoreLogic о стоимости собственного капитала, начиная с третьего квартала 2009 года.

Кроме того, стандарты предоставления ипотеки сегодня значительно жестче, что означает, что меньше людей занимают больше, чем они могут позволить себе. "Я вижу гораздо меньше спекуляции на рынке жилья сегодня, слава богу", - сказала Бэр. И в отличие от 2000-х годов, нынешние владельцы жилья накопили значительный запас собственного капитала. Это означает, что они не должны окажуться в ситуации, когда много людей должны больше, чем стоит их дом. "Даже если цены на жилье немного снизятся, люди не должны оказаться под водой", - сказала Бэр.

Различные прогнозы

Легендарный инвестор Джереми Грэнтам разделяет беспокойство Бэр о жилищном пузыре. Он предупреждал о возможном скольжении цен на жилье по всему миру. "Недвижимость - глобальный пузырь", - сказал Грэнтам в подкасте "Compound and Friends" в прошлом месяце.

Однако другие представители Уолл-стрит уверены в том, что цены на жилье продолжат расти. Несмотря на высокие ставки по ипотеке, Goldman Sachs ожидает, что цены на жилье в США вырастут на 1,8% в этом году, а затем ускорятся до 3,5% в 2024 году. Аналогично, CoreLogic прогнозирует, что цены на жилье вырастут на 4,3% с июня 2023 года по июнь 2024 года.

Хотя UBS признает, что цены на жилье в последние годы подскочили до "оледенеющих высот", банк считает, что риск жилищного пузыря существует только в двух городах по всему миру: Цюрихе и Токио. Это меньше, чем девять городов год назад. Майами, Лос-Анджелес, Торонто и Ванкувер находятся среди городов, которые, по мнению UBS, находятся в "перекупленной" зоне.

Генеральный директор Fannie Mae Присцилла Альмодовар сказала, что "необычно" то, что высокие процентные ставки на ипотеку не сильно повлияли на цены на жилье. "Самое неожиданное заключается в устойчивости цен на жилье", - сказала Альмодовар в интервью CNN. "Проблема заключается в предложении. Некуда идти. Нет достаточного количества жилья".

Это главная причина, по которой главный экономист Национальной ассоциации риэлторов Лоуренс Юн считает, что покупатели не должны ждать снижения цен на жилье. "Не будет обвала цен на жилье", - сказал Юн CNN. "Когда есть нехватка жилья, цены на жилье просто не могут снижаться в какой-либо заметной мере".

Хотя временное снижение цен возможно, Юн сказал, что "продолжительное" падение на 10%-15% "не может произойти в этом рынке с тесным предложением". Юн отметил, что многие считали, что в Лондоне несколько лет назад начался жилищный пузырь, но цены продолжают расти, хотя и с участием меньшего числа людей. "Это стало только загородкой для богатых. Надеюсь, Америка не пойдет в этом направлении", - сказал он.

Во многом сегодняшний рынок жилья является полной противоположностью тому, что предшествовал Великой Рецессии. Тогда беспечное предоставление ипотеки способствовало созданию ситуации, когда спрос искусственно стал сильным. В конечном итоге он рухнул, и рынок оказался переполненным. "Сегодня у нас обратный дисбаланс. Слишком большой спрос, недостаток предложения", - сказал Юн.

По оценкам Национальной ассоциации риэлторов, предложение жилья должно примерно удвоиться, чтобы стабилизировать цены на жилье. "Это создает социальное неравенство. Единственный выход из этой ситуации - увеличение предложения жилья", - сказал Юн.