Рынок недвижимости Испании: грозит ли корректировка?

Будьте в курсе всех последних экономических и финансовых анализов ING. Подпишитесь на Think House.

Цены на жилье резко выросли почти во всей Испании

Во втором квартале 2022 года цены на недвижимость в Испании снова выросли на 8,0% по сравнению с прошлым годом. Рост ставок по ипотеке и ослабление экономического прогноза сдержат рост цен с ожидаемых 7% в этом году до 1% в 2023 году.

Сильный рост цен продолжается, хотя мы уже прошли пик. Цены на испанские дома выросли на 8,0% во втором квартале по сравнению с тем же периодом прошлого года, что немного меньше, чем в первом квартале 2022 года, но рост цен все еще значительно превышает историческую среднюю. Квартально цены выросли на 1,9% во втором квартале по сравнению с 2,6% в первом квартале. Новые и существующие квартиры показали похожие тенденции, хотя первые выросли немного сильнее (+8,8% г/г) по сравнению со вторыми (+7,9% г/г). Данные компании Tinsa, которые включают ежемесячный профиль и хорошо коррелируют с квартальным индексом INE, показывают слабеющую тенденцию летом. В июле цены на испанские дома все еще росли на 3% в месяц, но затем замедлились до роста на 0,5% в сентябре. Начало пандемии COVID-19 ускорило рост цен на недвижимость во многих странах. С начала 2020 года цены на существующие жилища в Испании выросли на 11,5%. Это немного слабее, чем рост цен в Португалии (+26,2%) и Франции (+15,5%), но сильнее, чем в Италии, где цены выросли на 7,2% с начала пандемии. Эта сильная динамика цен во время пандемии растянула доступность до предела. В сочетании с ростом ставок по ипотеке, ухудшением экономических перспектив и высокой инфляцией, подрывающей покупательную способность домохозяйств, рынок недвижимости будет продолжать охлаждаться. Мы ожидаем, что рост цен достигнет 7% в 2022 году, но замедлится до 1% в следующем году. Это означает, что номинальный рост цен не сможет удерживаться на уровне инфляции. При текущей ожидаемой инфляции в размере 8,7% на этот год, реальный рост цен станет отрицательным и составит -1,7%. При ожидаемой инфляции в размере 4,4% реальный рост цен в 2023 году также будет отрицательным и составит -3,4%.

Рост цен начинает замедляться везде, кроме мегаполисов

Хотя цены на жилье резко выросли почти во всей Испании, динамика различается в разных регионах и городах. Последние данные Tinsa за сентябрь показывают, что рост цен начинает замедляться везде, кроме мегаполисов. Самое сильное замедление цен произошло на Средиземноморском побережье и на Балеарских и Канарских островах. Рост цен на Средиземном побережье составил 6,5%, а на Балеарских и Канарских островах - 3,5%, что значительно ниже национального среднего. Особенно на островах рост цен на недвижимость остановился в этом году и даже немного снизился летом. Однако это замедление происходит после сильного роста цен в начале пандемии. В сравнении с этим, в мегаполисах рост цен пока продолжается без остановки. Хотя цены на жилье в остальной части Испании снизились в среднем на 0,4% по сравнению с августом, в мегаполисах они по-прежнему выросли на 1,2% за один месяц, что привело к общему годовому темпу роста в сентябре на уровне 10,0%.

Рост ставок по ипотеке препятствует будущему росту цен

Ставки по ипотеке уже резко выросли с начала года, и маловероятно, что мы достигли пика. Ставки по ипотеке тесно следуют за развитием 1-годичного еврибора с небольшой задержкой. 1-годичный еврибор начал резко расти. В то время как на 1 января еврибор все еще был отрицательным на -0,5, в октябре он вырос до 2,7. Хотя 1-годичный еврибор уже предвещал повышение ставок Европейским центральным банком (ЕЦБ) для борьбы с инфляцией, дальнейшие повышения ставок могут снова оказать некоторое давление на еврибор в ближайшие месяцы. Тем не менее, мы ожидаем, что еврибор достигнет пика к концу года.

Растущая популярность фиксированных процентных ставок продолжается

В прошлом практически все ипотечные кредиты имели переменные ставки, но с 2015 года доля новых ипотечных кредитов с фиксированной ставкой растет стремительно. Согласно данным INE, до 2015 года доля новых ипотечных кредитов с фиксированной ставкой составляла менее 5%, в то время как с 2021 года они составляют более половины всех кредитов. Многие испанские владельцы недвижимости воспользовались низкими процентными ставками в последние годы, чтобы закрепить свои затраты на кредит. Перспектива дальнейшего повышения процентных ставок ЕЦБ и увеличение неопределенности ускорили эту тенденцию. В июле трех из четырех ипотечных кредитов были с фиксированной ставкой, что защищает домохозяйства от резкого повышения процентных ставок, поскольку их ежемесячная платежная нагрузка остается стабильной. Это сохраняет их платежеспособность и уменьшает риски для банковского сектора. Несмотря на популярность фиксированных ставок, переменные ставки все еще составляют основную долю общего объема ипотечных кредитов.

Данные о сделках остаются стабильными, но мы ожидаем замедление темпа

Данные о продажах за август, недавно опубликованные INE, не показывают (пока) ослабления числа сделок. Число сделок в августе 2022 года все еще было почти на 15% выше, чем в том же месяце прошлого года, который уже был исключительно сильным годом по числу сделок. Если сравнить с предковидным периодом, число сделок в августе все еще на 60% и 28% выше, чем в августе 2019 и 2018 года соответственно. В следующих кварталах мы ожидаем начало снижения числа сделок. Кризис стоимости жизни оказывает сильное давление на реальный располагаемый доход, в сочетании с быстро растущими процентными ставками по ипотеке и ослаблением экономического роста, что создает серьезные препятствия для рынка недвижимости. Мы ожидаем, что испанская экономика скатится в умеренную рецессию с четвертого квартала.

Производство ипотечных кредитов все еще значительно превышает предковидный уровень

В первые восемь месяцев этого года было выдано на 14% больше ипотечных кредитов, чем в том же периоде прошлого года, а 2021 год уже был сильным годом по объему ипотечного кредитования. Если сравнить с 2019 годом, годом до COVID-19, число новых ипотечных кредитов в 2022 году на 24% выше. В августе, последнем месяце, за который доступны данные, число новых ипотечных кредитов было еще на 10,9% выше, чем в том же месяце прошлого года. Вероятно, многие владельцы недвижимости все еще воспользовались низкими процентными ставками в первой половине года, чтобы рефинансировать свои существующие ипотечные кредиты на фиксированную ставку. Возможно, потенциальные покупатели также пытались опередить рост процентных ставок, ускоряя покупку недвижимости. Оба фактора способствовали росту объема ипотечного кредитования в первой половине года, но этот эффект постепенно уменьшается. Кроме того, растущий пессимизм домохозяйств и менее благоприятные кредитные условия снизят спрос на недвижимость и оказывают давление на объем ипотечного кредитования. Доверие потребителей значительно снизилось в последние месяцы, что свидетельствует о все большей озабоченности домохозяйств высокой инфляцией в условиях экономической неопределенности. Доверие потребителей теперь упало ниже низкого уровня, наблюдаемого в начале пандемии, и сейчас находится на самом низком уровне за последние 10 лет. Это может заставить потенциальных покупателей отложить свое решение о покупке в следующие месяцы. Последний опрос Европейской комиссии, который оценивает намерения испанцев купить жилье в ближайшие 12 месяцев, пока держится гор