Рынок недвижимости Дубая готовится к замедлению - конец для горячих зажигалок близок.

Менее чем за девять месяцев после покупки своей первой недвижимости в Дубае Дина Хабиб и Карим Юсуф уже планируют свой следующий шаг в городе. Египетская пара, которая восемь лет снимала жилье в Эмиратах, продает свою двухкомнатную квартиру в районе Джумейра Виллидж Серкл на окраине Дубая за 26% премию от суммы, которую они заплатили за недвижимость в марте - 1,7 миллиона дирхамов ($460,000). Хабиб надеется приобрести более просторное жилье для своей трехчленной семьи по той же цене или дешевле. "Мы много лет платили ипотеку других людей, потому что боялись покупать на рынке, который постоянно колеблется", - говорит 39-летняя исследовательница. "Теперь мы думаем, что рынок может достигнуть своего пика, поэтому мы планируем продать и купитьдом с садом в следующем году, когда, надеемся, цены немного снизятся". Хабиб и Юсуф среди сотен тысяч домовладельцев, пытающихся найти свое место на горячем рынке недвижимости Дубая, который превзошел большинство других по всему миру в этом году. Они присоединяются к арендаторам, аналитикам недвижимости и застройщикам в попытке предсказать, начинает ли рынок наконец-то изменяться, когда все больше новых объектов сдаются в эксплуатацию и мировая экономическая неопределенность наваливается на эмират.

До сих пор подъем рынка поддерживался потоком богатых инвесторов

таких как русские, стремящиеся защитить свое имущество, миллионеры-криптовалюты и богатые индийцы, ищущие второй дом. Справедливо оценивание правительства пандемии и его свободной политики виз также привлекло больше иностранных покупателей.

С начала января 2020 года арендная плата в Эмиратах выросла примерно на 42%

а цены на жилье прыгнули около 33%, сообщает агентство недвижимости CBRE Group Inc. Цены на аренду виллы выросли наиболее значительно и сейчас составляют в среднем $88,400 в год.

Подъем стимулировал многих арендаторов

таких как Хабиб, принять решение купить недвижимость, чтобы избежать повторного повышения аренды или выселения из города. После того, как ее арендодатель увеличил аренду на ее двухкомнатное жилье на 16% в течение трех лет, Хабиб купила квартиру, которую сейчас пытается продать.

Рынок недвижимости Дубая долгое время был известен своими резкими взлетами и падениями

одним из наиболее заметных спадов был крах в 2009 году, после нескольких лет роста на долговые средства. Этот крах поставил пред краху крупнейших строителей.

Все еще продавать недвижимость "в надежде на покупку такой же недвижимости на следующий год по более низкой цене - это рискованная ставка"

- сказал Таймур Хан, руководитель исследований CBRE, ожидая, что цены будут расти умеренно от 5% до 10% в следующем году, но не видит "убедительных доводов о том, почему цены пойдут на снижение, когда население продолжает расти, а экономика развивается".

По крайней мере, на данный момент, нет больших доказательств того, что рынок начал замедляться в городе

Даже по выходным на крупных автомагистралях Эмиратах образуются длинные пробки, списки ожидания в членские клубы становятся невозможно длинными, а число учеников в школах выросло на 12% в этом году, это наибольший рост с 2007 года.

Однако некоторые аналитики начинают предупреждать, что 2024 год может стать поворотным моментом

В начале этого месяца Morgan Stanley заявил, что видит "продолжение ветра в паруса" на рынке и ожидает, что следующий год не будет "таким пышным, как 2023 год".

И хотя арендные платы продолжают расти до невероятных масштабов

темп роста замедляется в некоторых из самых популярных районов города. В ноябре средняя арендная плата выросла на 19,2% немного меньше, чем рост 19,7%, зарегистрированный в октябре, согласно данным CBRE.

В то же время, количество сделок с недвижимостью в ноябре снизилось на 13% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года

в основном из-за снижения продаж по предварительному договору, так как новые проекты быстро распродавались и запас недвижимости исчерпывался. Тем не менее, продажи существующих домов выросли на 5,1% в тот месяц.

Пратюша Гуррапу, руководитель исследований и консультации в фирме недвижимости Cushman & Wakefield Core

также ожидает, что цены будут умеренно расти, но не упадут в следующем году. Она считает, что рост населения будет поддерживать рынок, и "если Федеральная резервная система снизит процентные ставки, это стимулирует покупателей ипотеки". Ипотека в настоящее время составляет всего около четверти всех сделок с недвижимостью в Дубае, в соответствии с данными Morgan Stanley.

В прошлом месяце S&P заявил, что ожидает рост цен на жилье на 5% -7% в следующем году

а затем снижение на 5% -10% в течение следующих 12-18 месяцев, поскольку мировая экономическая неопределенность и увеличение предложения новых домов повлияют на рынок.

"На данный момент нет больших признаков того, что цикл уже начал переворачиваться, но мы знаем, что покупатели немного снижают свои требования, поэтому средний размер жилья уменьшается"

- сказала Татьяна Лескова, старший аналитик корпорации S&P. "Большая часть рынка приближается к определенному пределу в терминах покупательной способности".

После рекордного года в продажах и запуске новых проектов застройщики также начинают адаптироваться

S&P ожидает, что в Дубае будут сданы примерно 40,000 недвижимости в следующем году и то же самое количество в 2025 году. Это намного больше, чем в предыдущие годы, когда было построено от 15,000 до 30,000 домов. В результате Morgan Stanley ожидает, что у разработчиков сфокусированность переключится на рост прибыли, так как такие большие задолженности будут исполнены, хотя строительные компании обычно доставляют меньше объектов, чем ожидаются.

Результаты цикличности бумов и крахов в Дубае неуспокаивают Мохаммеда Алаббара

основателя компании Emaar Properties PJSC, которая построила самое высокое здание в мире и занимает около 30% рынка недвижимости Дубая. Emaar Development, строительное подразделение, увеличило объем заказов на продажу недвижимости на домашнем рынке за год на 60%, до 59,6 миллиарда дирхамов на 30 сентября.

Emaar, установивая свой рекорд прошлого года по выручке, использует бурное экономическое развитие города как возможность для управления своими финансами

но Алаббар остается осмотрительным. Выполнение проектов и состояние финансового состояния подрядчиков являются его наибольшими опасениями.

Мохаммед Саджвани, основатель Damac Properties PJSC

одного из крупнейших частных застройщиков Дубая, считает, что рынок недвижимости Эмирата еще не перегрет, и ожидает стабилизации роста цен. Однако миллиардеру также трудно предсказать, что может произойти в следующем году.

Цены могут колебаться "примерно на 10% вверх или вниз"

- сказал он в интервью Bloomberg TV в начале этого месяца.