Рекорд продаж жилья в Турции: 1.68 млн сделок, но реальные цены падают

Резкий рост продаж и противоречивые сигналы для инвесторов

Рынок недвижимости Турции уверенно был в центре внимания в 2025 году: продажи жилья достигли 1.68 млн единиц, что составляет рост на 14.3% по сравнению с предыдущим годом. Если вы рассматриваете недвижимость Турции как направление для покупки или инвестиций, эти цифры должны привлечь внимание — но за ними скрываются нюансы. Мы разберём, почему продажи выросли, кто покупал чаще всего и какие риски остаются для инвесторов и покупателей.

Краткий экскурс в факты (первые 100 слов)

В 2025 году рынок недвижимости Турции продемонстрировал рост объёма сделок при сохраняющихся высоких ставках: в декабре было реализовано 254,777 объектов (+19.8% г/г). Несмотря на номинальный рост цен, в реальном выражении жильё подешевело на 1.4% год к году. Эти базовые цифры задают тон для нашей дальнейшей аналитики.

Итоги года: цифры, которые нельзя игнорировать

• Годовой объём продаж жилья: 1.68 млн единиц, +14.3% г/г.
• Декабрь 2025: 254,777 проданных объектов, +19.8% г/г.
• Предыдущий рекорд: 1.5 млн в 2020 году (помните, тогда рынок разгонялся программами ипотеки во время пандемии).
• Продажи в 2024: 1.48 млн.
• Лидеры по регионам в 2025: Стамбул — 280,262, Анкара — 152,534, Измир — 96,998.
• Ипотечные продажи 2025: 236,668 единиц, +49.3% г/г; в декабре ипотека — 29,149 сделок (+25.2% г/г).
• Продажи иностранцам 2025: 21,534 единицы, -9.4% г/г; в декабре — 2,541 (+5.1% г/г).
• Основные иностранные покупатели 2025: Россия — 3,649; Иран — 1,878; Украина — 1,541.
• Индекс цен (RPPI): номинально +29% г/г; в реальном выражении -1.4% (в 2024 году реальное падение составляло -10.4%).
• Ключевая ставка ЦБ Турции (CBRT): 38% (на конец периода).
• Годовая инфляция: около 31% в декабре — минимальный уровень с ноября 2021 года.

Эти данные показывают противоречивость: продажи растут, ипотечный спрос ускоряется, но покупательная способность населения остаётся сдержанной из-за инфляции.

Почему продажи выросли при высоких ставках?

Читатель может задаться вопросом: как при ставке политики в 38% и инфляции около 31% рынок набрал такую динамику? Наша оценка сочетает несколько факторов:

• Сдвиг ожиданий: рынок начал реагировать на признаки смягчения монетарной политики после строгих повышений 2023–2024 годов. Ожидание дальнейшего снижения ставок стимулировало часть спроса.
• Ипотечный спрос оживился: ипотечные продажи выросли почти на 50% за год. Это отражает, что крупная часть спроса связана с финансированием, даже при дорогих кредитах.
• Географическая концентрация: крупнейшие города — Стамбул, Анкара, Измир — формируют значительную часть спроса. В этих регионах предложение и ликвидность выше, что облегчает сделки.
• Покупатели-нерезиденты и инвесторы: несмотря на спад в годовом выражении, в декабре произошёл всплеск покупок иностранцами, что даёт сигнал о сезонном восстановлении интереса.

Ясно одно: спрос есть, но в нём смешаны различные мотивы — от необходимости нового жилья до ожиданий спекулятивной прибыли.

Цены: рост в номинале, падение в реале

Разрыв между номинальным и реальным изменением цен — ключевой элемент понимания перспектив рынка.

• Номинальный рост RPPI +29% говорит, что в рублях/лирах цены формально выросли на значительный процент.
• Однако после корректировки на инфляцию индекс показывает реальное снижение -1.4% за 2025 год, это второй год подряд с падением (в 2024 году было -10.4%).

Что это значит для покупателя и инвестора? Номинальное удорожание не гарантирует реальной прибыли: если инфляция остаётся высокой, покупка недвижимости может быть механизмом сохранения сбережений, но не источником реальной доходности. Мы в нашей оценке рекомендуем смотреть на сочетание ожидаемого снижения ставок и темпов снижения инфляции при прогнозах доходности.

Иностранные покупатели: рост в декабре, падение за год

Интерес иностранцев к турецкой недвижимости проявляет устойчивые черты, но структура спроса изменилась.

• В декабре 2025 продажи иностранцам выросли на 5.1% до 2,541 единицы.
• За весь 2025 год продажи иностранцам упали на 9.4% до 21,534 единицы.
• Лидеры по национальности за год: Россия — 3,649, Иран — 1,878, Украина — 1,541. В декабре россияне купили 504 объекта.

Наш взгляд: иностранный спрос остаётся важным фактором локальной ликвидности, особенно в прибрежных и крупных городах. Но снижение годовых показателей указывает на влияние общих экономических факторов и валютной динамики.

Практические рекомендации для покупателей и инвесторов

Мы даём конкретные советы, основанные на данных и опыте рынка:

• Оцените временной горизонт.