Рекорд продаж жилья в 2025 году: что изменилось на рынке недвижимости Турции

Рынок недвижимости Турции бьет рекорды — но не для всех

Недвижимость Турции пережила год не по стандартам: общее число сделок выросло резко, но за пределами страны спрос упал. Мы исследуем, что стоит за этими цифрами, какие сегменты выигрывали, а какие теряли, и что это значит для покупателей и инвесторов.

Самые важные цифры можно назвать кратко: в 2025 году количество сделок с жильем выросло на 14,3% до 1,69 млн единиц. При этом ипотечные продажи ускорились сильнее всех — рост на 49,3% до 236 668 единиц, а доля ипотечных сделок достигла 14% от рынка. Новое жилье также пользовалось спросом — 540 786 единиц, +11,6%, это 32% всех продаж. Парадокс: продажи иностранцам упали на 9,4% до 21 534 единиц.

Что говорят официальные данные

Источники: данные Турецкого статистического института (TÜİK) за 2025 год и заявление Центрального банка о Residential Property Price Index.

• Объем сделок: 1,69 млн единиц за 2025 год, +14,3% год к году.
• Ипотека: 236 668 единиц, рост 49,3%, доля рынка 14%.
• Новостройки: 540 786 единиц, доля рынка 32%, рост 11,6%.
• Иностранные покупатели: 21 534 единицы, снижение 9,4%; лидеры — россияне (3 649), иранцы (1 878), украинцы (1 541).
• Цены: средняя стоимость дома 100 кв. м превысила 4,5 млн турецких лир (примерно $104 000). Индекс цен жилой недвижимости показал +29% номинально, но -1,4% в реальном выражении.
• Регионы: Стамбул — свыше 7,4 млн лир за 100 кв. м; Измир — 4,96 млн лир; Анкара — 4,13 млн лир; Мугла — свыше 7,6 млн лир.

Эти данные говорят о мощном спросе внутри страны и о сдвиге спроса в сторону новых объектов.

Почему продажи выросли — пять факторов, которые сыграли роль

Мы выделяем пять главных драйверов спроса в 2025 году, подтвержденных экспертными комментариями и статистикой.

• Резкое повышение арендных ставок в крупных городах. Увеличение стоимости аренды сделало покупку дома более привлекательной для семей, которые ищут стабильность и защиту от роста расходов.
• Облегчение условий кредитования по сравнению с предыдущими годами, несмотря на сохраняющиеся высокие ставки. Это отразилось в резком росте ипотечных сделок, +49,3%.
• Государственные программы финансирования и альтернативные схемы накопления, которые сделали доступнее первоначальный взнос и сроки кредита.
• Сдвиг спроса в сторону нового жилья из-за опасений по поводу сейсмической безопасности: землетрясения усилили ориентир на дома с современными стандартами строительства и сертификатами.
• Перераспределение покупательной способности внутри страны: те, кто раньше арендовал, теперь вкладываются в собственность.

Мы считаем, что сочетание этих факторов создало явление «массовой замены» арендного спроса на спрос на покупку, при том что покупательная способность в лирах оставалась под давлением инфляции.

Ипотека: шанс или ловушка?

Ипотечный рынок — главный двигатель продаж. Рост на 49,3% не случаен, и у этого тренда есть две стороны.

Плюсы для покупателя/инвестора:

• Возможность фиксировать расходы на жилье на длительный срок вместо ежемесячной аренды, которая растет быстрее средней зарплаты.
• Новые программы и альтернативные схемы финансирования позволяют выйти на рынок и тем, кто ранее не мог накопить большой первоначальный взнос.

Риски:

• Ставки по ипотеке остаются высокими в историческом выражении; общая долговая нагрузка может давить на домохозяйства при росте инфляции.
• Если покупатель берет кредит в лирах и при этом его доходы привязаны к иностранной валюте или он планирует сдавать в аренду с доходом, который не покрывает платежи, кредит может стать бременем.

Наша рекомендация: рассчитать «стресс-тест» платежа при повышении ставок, проверить условия досрочного погашения и схему индексации платежей.

Иностранные покупатели: снижение спроса и национальные тренды

На фоне общего роста продаж количество иностранных покупателей сократилось на 9,4% до 21 534 объектов. Среди иностранцев лидируют:

• Россияне — 3 649 единиц
• Иранцы — 1 878
• Украинцы — 1 541

Почему интерес иностранных покупателей снизилcя? Есть несколько объяснений:

• Курс лиры и волатильность валютных пар создают неопределенность для иностранцев, особенно тех, кто продолжает оценивать вложения в долларах или евро.
• Более строгие регуляции и бюрократия в части сделок с недвижимостью, а также ужесточение требований к документам.
• Рост цен на рынке внутри страны снижает привлекательность покупки как «дешевой» опции для резидентов других стран.

Для иностранных инвесторов важен практический вывод: выбор объекта требует дополнительной проверки финансовой модели, налоговых последствий и правового статуса. Мы рекомендуем привлекать местных квалифицированных юристов и оценщиков.

Цены: номинальный рост и реальный спад — что это значит

На первый взгляд цифры противоречивы. Индекс жилой недвижимости вырос на 29% в номинале, но в реальном выражении цены упали на 1,4%. Как это понимать?

• Номинальный рост отражает увеличение цен в лирах без учета инфляции.
• Реальный показатель учитывает покупательскую способность и инфляцию; здесь виден небольший, но реальный спад.

Иначе: несмотря на большую цифровую прибавку в лирах, жилье стало немного дешевле с точки зрения реальной суммы труда и товаров, которые можно купить на одну и ту же сумму. Это важно для инвесторов, которые оценивают доходность в реальном выражении.

Региональные различия существенны.