Рекорд €12,4 млрд в 2025: куда пошли деньги на рынке недвижимости Италии

Итоги года: рекордные потоки капитала в недвижимость Италии

Сейчас инвесторы держат взгляд на недвижимость Италии острее, чем год назад. По данным Dils Research Team, в 2025 году объём инвестиций в итальянскую коммерческую и альтернативную недвижимость достиг €12,4 млрд, что на 23% больше, чем в 2024 году. Четвёртый квартал стал лучшим за четыре года — €4,3 млрд, рост квартала к кварталу +25%.

Мы считаем этот результат значимым: он подтверждает, что Италия вновь привлекает глобальный капитал в условиях общей макро‑неопределённости. При этом динамика по сегментам сильно разнится, и именно здесь скрыты инвестиционные возможности и риски.

Как распределились инвестиции по классам активов

Dils выделяет несколько драйверов притока капитала в 2025 году. Основные цифры надо держать в голове при принятии решений:

• Retail: €3,4 млрд (+39% год к году) — новый исторический максимум.
• Hospitality (гостиницы): €2,4 млрд (+30%), крупные сделки сосредоточены в Риме и туристических направлениях.
• Logistics: €2,2 млрд (+31%) с сильным четвёртым кварталом.
• Offices (офисы): €1,9 млрд (−14% год к году), но Q4 показал рост до €800 млн (+20%).
• Living (жилая, включая студенческое жильё): €1,0 млрд (+>70%).
• Alternative assets (альтернативы): более €1,5 млрд в год, где Q4 дал €600+ млн, включая healthcare и покупку стадиона Meazza.

Суммарно три ведущих сектора — retail, hospitality и logistics — составили примерно €8,0 млрд, то есть около 64,5% от общего объёма инвестиций в 2025 году. Это наглядно показывает, куда направлен интерес инвесторов.

Retail: почему торговая недвижимость снова в фаворе

Розничный сегмент стал самым горячим: €3,4 млрд в 2025 году — рост +39%. Dils отмечает, что сделки шли в трёх основных нишах:

• Factory outlets;
• High street (центральные торговые улицы);
• Shopping centres.

В четвёртом квартале объём сектора составил примерно €1,1 млрд, включая несколько крупных сделок свыше €400 млн и один крупный share deal. Для инвестора это значит следующее:

• Плюсы: высокая ликвидность больших портфелей и ясные модели доходности; сильный интерес международных фондов.
• Минусы: ценовая конкуренция за prime‑объекты и риски рентабельности у торговых центров, которые зависят от потребительского спроса и турпотока.

Мы советуем внимательно проверять структуру арендных договоров, долю международных брендов в tenant mix и показатели footfall до покупки.

Hospitality: римская концентрация и ставка на luxury

Гостиничный сектор привлёк €2,4 млрд — рост +30%. В этой сумме выделяется Рим с инвестициями более €650 млн. Интерес концентрируется на:

• Iconic hotels и активах с потенциалом repositioning в сегменте luxury;
• Курортных направлениях с высокой сезонной загрузкой.

Пять сделок стоили свыше €100 млн, что указывает на интерес крупных фондов и цепочек к брендовым активам. Для инвесторов это означает возможность получить рост капитала через обновление классового предложения, но потребуется:

• значительный капитал для реновации и ребрендинга;
• учёт сезонности доходов и управления доходностью RevPAR (revenue per available room).

Логистика: стабильный спрос, сжатие доходности

Логистический сегмент завершил год на €2,2 млрд (+31%). Четвёртый квартал показал почти €1 млрд, а поглощение складских площадей (take‑up) в Q4 достигло около 815 000 кв.м, что дало итог примерно 2,5 млн кв.м за весь год — это седьмой год подряд с объёмом не менее 2 млн кв.м.

Ключевые факты по логистике:

• Prime net yield по сектору в Q4 — 5,20%, с ожиданием дальнейшего сжатия в 2026.
• Prime rent в Милане и Риме — €70/кв.м/год.

Логистика остаётся favourite для международных инвесторов из‑за устойчивого e‑commerce спроса и дефицита качественных площадок около ключевых хабов. Но падение доходности означает, что нужно искать операции с улучшением стоимости (value‑add) или альтернативные структуры дохода, если вы ориентируетесь на доходность выше средней.

Офисы: Милан диктует условия, но рынок стал более избирательным

Офисный сегмент показал €1,9 млрд (−14%), однако четвёртый квартал вырос до €800 млн (+20%) и оказался лучшим за три года. Милан концентрировал свыше 70% инвестиций в офисы, а Рим — около 20%.

Ключевые метрики:

• Prime net yield: 3,80% в Милане, 4,30% в Риме.
• Prime rent в Милане достиг €850/кв.м/год в Q4 2025; в Риме — €630/кв.м/год.
• Take‑up офисного пространства в Милане — около 405 000 кв.м за год, с Q4 в 125 000 кв.м.

Причины сокращения объёмов за год: селективность сделок, дефицит качественного продукта в CBD и Porta Nuova, а также ожидание роста арендных ставок. Для инвестора это значит:

• Premium‑активы в Милане остаются в спросе и предлагают рост арендной платы;
• вторичные офисы требуют ремонта и ребрендинга, их рентабельность будет зависеть от стоимости капитала и спроса на гибкие форматы.

Мы считаем, что офисный рынок сейчас — арена для тех, кто готов инвестировать в качество и переоснащение зданий.

Жилая недвижимость и жильё для студентов: рост интереса

Сегмент living превысил €1 млрд (+>70%), с сильным вкладом студенческого жилья — инвестиции в этот подтип удвоились.