Различия между горизонтальной и вертикальной собственностью

Когда мы рассматриваем покупку недвижимости, важно заранее знать, как мы должны управлять имуществом после его приобретения и какие права и обязанности возникнут в отношении нашего участка и окружающей его территории. Поэтому важно понимать различия между горизонтальной и вертикальной собственностью.

Вертикальное и горизонтальное разделение

Вертикальное и горизонтальное разделение - это, по существу, две формы управления недвижимостью, каждая из которых имеет свои особенности. Для того чтобы выяснить все сомнения и принять осознанные решения, мы расскажем вам, что такое горизонтальная собственность, что такое вертикальная собственность, какие законы регулируют их функционирование и какие аспекты следует учитывать.

Что понимается под горизонтальной собственностью?

Горизонтальная собственность возникает, когда в одном здании находятся различные недвижимые имущества или земельные участки, и их собственность разделена между различными физическими или юридическими лицами (хотя возможно, что один или несколько владельцев имеют более одного имущества).

Также в горизонтальной собственности должны существовать определенные общие зоны, которые должны управляться всеми владельцами частных участков, входящих в них.

Фактически, одно из основных требований горизонтальной собственности заключается в том, как мы увидим, что существует сообщество владельцев, которое регулирует управление общими зонами участка. Определение горизонтальной собственности можно найти в статье 396 Гражданского кодекса, а ее нормативное развитие находится в Законе о горизонтальной собственности (BOE).

Таким образом, согласно Гражданскому кодексу, различные этажи или помещения в здании (или их части, подлежащие самостоятельному использованию) могут быть объектом отдельной собственности, которая "неотделима от права совладельчества на общие элементы здания".

Эти элементы необходимы для их надлежащего использования и пользования: земля, воздушное пространство, фундаменты, крыши, конструктивные элементы, фасады (включая террасы, балконы и окна), вход, лестницы, прачечные, дворы, лифты, резервуары, счетчики, телефоны и другие общие услуги или установки. То же самое относится к канализации для слива и подачи воды, газа или электроэнергии (включая использование солнечной энергии); горячей воды, отопления, кондиционирования воздуха, вентиляции или вытяжки; систем обнаружения и предотвращения пожаров; домофонов и других систем безопасности здания, а также коллективных антенн и других установок для аудиовизуальных или телекоммуникационных услуг.

Важно знать, что доли в совладении ни в коем случае не могут быть разделены, а могут быть проданы, обременены или арестованы только вместе с частной частью, с которой они неотделимы. Классическим примером горизонтальной собственности является, как мы видели, здание, в котором есть один или несколько владельцев для каждого из его этажей. Другим примером являются коттеджные поселки, также известные как "пролеженная собственность" и регулируемые Законом о горизонтальной собственности.

Как узнать, есть ли горизонтальная собственность?

Чтобы определить, есть ли горизонтальная собственность, необходимо обратиться к ее характеристикам. Если они соблюдаются, мы сталкиваемся с таким режимом:

• Происходит разделение здания или общего участка
• Собственность каждого разделения принадлежит одному или нескольким различным лицам (несколько собственностей также могут принадлежать одному или нескольким лицам)
• Существуют частные элементы и общие элементы, которые требуется управлять и поддерживать
• Существует сообщество владельцев и нормативные акты для всех владельцев
• Оплачивается сбор сообщества владельцев
• Каждое разделение может быть продано отдельно (вместе со своей долей в общих элементах)

Что такое вертикальная собственность?

Что касается вертикального сообщества или вертикальной собственности, в этом случае мы имеем единую регистрационную запись, которая полностью принадлежит одному или нескольким владельцам. Например, целое здание, принадлежащее одному или нескольким лицам.

Важно, чтобы собственность формально была единой, а не несколькими: аналогично, вертикальное имущество может быть продано только целиком.

Кроме того, в любом случае, применяемые правила не будут принадлежать сообществу владельцев (поскольку есть только одно имущество и не будет общих зон как таковых). В случае наличия нескольких владельцев будут применяться правила сообщества собственников.

Примером вертикальной собственности может быть случай, когда несколько братьев наследуют собственность на целое здание: тогда будет создано сообщество собственников, в котором каждый из них будет участвовать в собственности участка в соответствии с его долей, без проведения формального разделения каждого отдельного имущества. Таким образом, каждый член сообщества будет владельцем своей доли, но не различных отдельных квартир.

Обязанности в вертикальной собственности

Важно знать, что существуют права и обязанности в отношении поддержания и заботы о вертикальной собственности, за которые в целом отвечают один или несколько владельцев.

В любом случае, вертикальная собственность может превратиться в горизонтальную (при условии ее законной выполнимости), разделив участок на несколько отдельных регистрационных записей или независимых недвижимостей. Если есть несколько владельцев, будет установлено разделение собственности в соответствии с их долями, и они будут взаимно компенсировать друг друга по мере необходимости. Также будет создано соответствующее сообщество собственников.

Наконец, в Испании нет отдельного Закона о вертикальной собственности, хотя есть определенные обязательства, которые устанавливаются в разных нормах. В случае совладения мы должны обратиться к правилам сообщества собственников.

Что происходит, если вертикальное имущество продается?

Продажа вертикального имущества подвержена определенным особенностям. В основном, главной из них является то, что вертикальное имущество функционирует как единое имущество, поэтому оно должно продаваться в таком виде. Это означает продажу, в случае необходимости, целого здания, что является наиболее распространенным случаем.

Кроме того, как покупатель, вы будете подчиняться правилам вертикальной собственности, если сохраните эту форму управления имуществом. Другая возможность - это создание горизонтальной собственности, регистрируя каждый участок, входящий в сообщество, отдельно.

В этом случае начнут действовать правила горизонтальной собственности, и в частности, потребуется создание сообщества собственников, ответственного за принятие решений относительно общих элементов и совместного проживания в сообществе. Только через этот путь вы сможете продавать различные квартиры или недвижимость: каждой из них будет соответствовать коэффициент участия, который будет служить основой для принятия решений советом собственников.

Горизонтальная собственность против вертикальной собственности

Разделение вертикальной и горизонтальной собственности - это два понятия, которые влияют на вашу сделку покупки-продажи: если вы решите приобрести недвижимость в режиме горизонтальной собственности (самый частый случай), вам придется соблюдать правила сообщества собственников и подчиняться определенным ограничениям.

Например, вы не сможете вносить изменения в общие зоны без согласия других владельцев, хотя они могут принести пользу всем. В целом для администрирования и наилучшего пользования общей вещью обязательны решения большинства участников.

Кроме того, Закон о горизонтальной собственности гласит, что одним из обязательств владельцев любого имущества в рамках режима горизонтальной собственности является "вклад в общие расходы для «правильного содержания имущества, его услуг, обязательств и ответственностей, которые не могут быть индивидуализированы", через взносы сообщества собственников.

С другой стороны, если вы приобретаете вертикальную собственность, вам не нужно отчитываться перед другими владельцами, и общих зон не будет, так как все имущество будет единой единицей, которой вы будете управлять самостоятельно. Однако вам придется поддерживать участок в хорошем состоянии и производить все необходимые работы по поддержанию, а также нести затраты на любые улучшения, которые вы хотите сделать.

В целом, режим вертикальной собственности обычно выбирается при инвестировании в какую-либо форму аренды.