Прогнозы рынка жилья: шесть экспертов оценивают перспективы недвижимости в 2023 году.

Если в 2021 году "горячий" был чрезмерно использованным словом для описания американского рынка недвижимости, то откровенно холодным можно было бы охарактеризовать его общую динамику в этом году.

Бум на рынке недвижимости, вызванный пандемией, который привел к росту цен на жилье на 40% за двухлетний период, начал замедляться во второй половине года, поскольку ставки по ипотеке удвоились по сравнению с началом года. По мере того как Федеральная резервная система стремилась сдержать рекордно высокую инфляцию с помощью повышения процентных ставок в течение года, растущие ставки по ипотеке способствовали растущему расхождению ожиданий между покупателями и продавцами. Дома простаивали на рынке месяцами, поскольку продавцы продолжали устанавливать цены на жилье, которые покупатели уже не могли позволить себе. Договоры были отменены, цены были снижены, а уровень запасов упал. После достижения отметки в 7% в октябре ставки по ипотеке продолжают падать на протяжении последних пяти недель, что может предоставить некоторое облегчение покупателям, но может не компенсировать все еще высокие цены на жилье.

Так каковы перспективы рынка недвижимости в 2023 году? Мы поговорили с шестью экспертами о их прогнозах.

Защитите свои активы: лучшие счета с высокими процентными ставками в 2023 году.

Федеральная резервная система и ставки по ипотеке

Федеральная резервная система повысила ключевую процентную ставку на полпроцента в среду, что было меньше, чем предыдущие четыре повышения, поскольку инфляция показывала признаки снижения. Федеральная резервная система также указала на то, что в 2023 году экономика будет сталкиваться с замедлением роста, повышением безработицы и высокой инфляцией. Хрупкий рост обычно ведет к снижению долгосрочных процентных ставок, включая ставки по ипотеке, говорит Майк Фратантони, главный экономист Ассоциации ипотечных банкиров. "Рынок жилья определенно приветствовал последнее снижение ставок по ипотеке", - сказал он. "Это снижение отражает ожидания рынка относительно достижения пика краткосрочных ставок, а также увеличение признаков того, что США идут к рецессии в следующем году".

Инновации в ипотечном финансировании

Жилищное финансирование достигло поворотного момента, говорит Джаннеке Рэтклифф, вице-президент Центра политики жилищного финансирования при Городском институте. Она ожидает, что инновации ускорятся среди кредиторов, стартапов, защитников, исследователей и законодателей, активно расширяющих границы того, что возможно в ипотечном финансировании. "Мы видим пилотные и новые программы в области альтернативного кредитного скоринга, искусственного интеллекта, адаптации к изменению климата, производственного жилья и многого другого", - говорит она. "Отрасль не только видит проблемы неравенства, но многие игроки также активно заявляют о своем намерении устранить разрыв в доле владения жильем между расами". Рэтклифф также ожидает увеличения использования ипотек с переменной процентной ставкой, которые составили 12% от общего числа заявок в ноябре, по сравнению с 3,3% в ноябре 2021 года. "Будущие покупатели жилья не должны бояться этого финансового инструмента", - говорит она. "Их использование всегда было распространено, а регуляторные реформы, внедренные после Великой рецессии, существенно снизили риски, связанные с ними".

Последние данные о рынках недвижимости: ставки по ипотеке, цены на жилье и доступность

Нет "цунами" принудительных продаж

Принудительная продажа - это результат двух одновременных причин: невозможности платить, что приводит к просрочке платежей, и отсутствия собственного капитала в доме, говорит Одета Куши, заместитель главного экономиста компании First American Financial Corp. При наличии достаточного собственного капитала владелец дома имеет возможность продать дом или воспользоваться этим капиталом для преодоления временных финансовых трудностей. Обратная ситуация - отсутствие собственного капитала в доме без финансовых трудностей, которые приводят к просрочке платежей, снова не приведет к принудительной продаже. В настоящее время у владельцев жилья очень высокие уровни собственного капитала, позволяющие пережить возможное снижение цен, а также предотвратить финансовые затруднения, связанные с жильем, превращающиеся в принудительную продажу, говорит Куши.

Запасы жилья останутся низкими

Хронический дефицит предложения жилья стал ключевым фактором роста цен во время жилищного бума в эпоху пандемии и останется главной опорой цен в 2023 году, говорит эксперт по недвижимости Джонатан Миллер, который составляет ежемесячный отчет о недвижимости Douglas Elliman Real Estate в Нью-Йорке. "В прошлых периодах снижения на рынке жилья список доступных объектов был бесконечным", - говорит Миллер. "Потребители привязаны к низким ставкам, по которым они рефинансировались или покупали дома во время бума. Избыток предложения не является характеристикой 2023 года, потому что даже при умеренном росте количества доступных объектов цены должны быть минимальными". Компания Redfin прогнозирует продажу около 4,3 миллионов домов в 2023 году, что является меньшим количеством продаж, чем в любой другой год с 2011 года, и уменьшением на 16% по сравнению с предыдущим годом.

Снижение цен на жилье

Цены на жилье снизятся в 2023 году, говорит Тейлор Марр, заместитель главного экономиста компании Redfin. Марр ожидает, что медианная цена продажи дома в США снизится примерно на 4% в 2023 году. Даже при снижении цен на 4% по сравнению с предыдущим годом, жилье будет намного менее доступным в 2023 году, чем до начала пандемии, говорит он. "Учитывая прогнозируемые цены и ставки по ипотеке на следующий год, ежемесячный платеж типичного покупателя жилья будет примерно в 63% выше, чем в 2019 году, непосредственно перед началом пандемии". Цены на жилье будут снижаться наиболее сильно в городах, которые пережили бум во время пандемии, в то время как рынки в Мидвесте и на Северо-Востоке будут держаться лучше всего, говорит Марр. Цены ожидаются наиболее сильно снизиться в городах, которые пережили переселение во время пандемии, таких как Остин (Техас), Бойзи (Айдахо) и Финикс, а также в дорогих городах Западного побережья. В то же время рынки жилья в относительно доступных городах Мидвеста и Восточного побережья, особенно в Чикаго и некоторых частях Коннектикута и северного штата Нью-Йорк, будут относительно устойчивыми. "Эти районы обычно более стабильны, чем дорогие побережья, и они не нагрелись так сильно во время лихорадки покупки жилья во время пандемии, что означает, что у них также снижается потенциал для падения", - говорит он.

Прогноз по новому домостроению

Начало строительства односемейных домов в 2022 году будет показывать снижение по календарю, первое такое падение за 11 лет, несмотря на постоянный структурный дефицит жилья в США, согласно Национальной ассоциации строителей домов. Индекс доверия строителей домов, измеряемый НАСБ/Уэллс Фарго, снижается уже 11 месяцев подряд, что свидетельствует о продолжающемся сокращении строительства жилья в 2023 году. "Строительство односемейных домов, в конечном счете, возглавит восстановление жилищного и общего экономического роста в 2024 году, поскольку процентные ставки снова снизятся, приводя спрос обратно на рынок продажи жилья", - говорит Роберт Дитц, главный экономист Национальной ассоциации строителей домов. Дитц также ожидает, что объем строительства многоквартирного жилья снизится в 2023 году после очень успешного года в 2022 году. Строительство многоквартирного жилья, которое составляет более 95% от общего объема строительства для аренды, было успешным в 2022 году, поскольку процентные ставки по ипотеке увеличились, а доступность жилья для продажи ухудшилась. "Однако находится в строительстве почти 930 000 апартаментов, что является самым высоким показателем с января 1974 года", - говорит он. "Увеличение уровня безработицы, увеличение предложения апартаментов, рост уровня свободных помещений и замедление роста арендной платы замедлят строительство многоквартирного жилья в следующем году".

Конверсия зданий?

Конверсия коммерческих помещений в жилые останется больше разговорами, чем действиями, согласно Марку Норману, заместителю дек