Продажи жилья в США рухнули до рекордного минимума — что это означает для вашего капитала

Резкое падение продаж ставит под вопрос устойчивость рынка недвижимости США

Рынок недвижимости США начал 2026 год с тревожного сигнала: в декабре 2025 года индекс ожидаемых сделок упал на 9,3% по сравнению с ноябрем, сообщает Национальная ассоциация риэлторов (NAR). Мы сразу отметим: это не просто сезонная аномалия — это исторический минимум для показателя, который отслеживает активность покупателей и продавцов на путях к закрытию сделок. Для тех, кто покупает или инвестирует в недвижимость США, это изменение должно быть сигналом к пересмотру стратегии.

В первых двух предложениях я намеренно концентрирую внимание на самой важной цифре: 9,3%. Почему это важно для покупателя или инвестора? Пониженные ожидания сделок обычно предвещают рост рыночной неопределенности, уменьшение оборота объектов и повышенную вероятность ценового давления в регионах с ухудшающимся спросом.

Ключевые данные в двух строках

• NAR: падение ожидаемых сделок на 9,3% в декабре 2025 г.
• Redfin: соотношение продавцов и покупателей удвоилось; на 37% больше людей хотят продать, чем купить.
• Redfin (медианы по городам): $282,000 в Филадельфии — $890,000 в Лос-Анджелесе.
• FRED (ФРС Сент‑Луиса): на 2023 год недвижимость составляла около 50% чистых активов нижних 50% американцев.
• Количество пустующих домов в США оценивают примерно в 15 млн.

Почему продажи падают: анализ факторов спроса и предложения

Одна из очевидных причин — отсутствие вариантов на рынке. Как отметил главный экономист NAR Лоуренс Юн, хотя закрытия сделок в декабре выросли, новые листинги не успели компенсировать отток, и запасы жилья сократились. Потребители предпочитают видеть широкий выбор перед крупной покупкой; когда предложений мало, принятие решений замедляется.

Но дело не только в нехватке листингов. Мы видим сочетание нескольких факторов:

• Рост числа желающих продать относительно покупателей (+37%) уменьшает оперативную ликвидность сделок.
• Макроэкономическая нагрузка на бюджеты домохозяйств: рост стоимости жизни уменьшил способность многих семей переходить в новое жилье.
• Политика федерального правительства, ориентированная на ограничение участия крупных инвесторов в жилой недвижимости, меняет ожидания участников рынка и поток капитала.

Нельзя игнорировать региональные особенности. Рынок США — это совокупность сотен локальных рынков, где активность определяется местной экономикой, рабочими местами, миграцией и инфраструктурой. Падение показателя в целом по стране скрывает сильную волатильность на уровне штатов и агломераций.

Институциональные инвесторы: кто реально влияет на цены?

В публичной дискуссии институциональные покупатели часто выступают scapegoat — их обвиняют в недоступности жилья для среднего покупателя. В СМИ и соцсетях часто смешивают два больших имени: BlackRock и Blackstone.

Факты, на которые стоит опираться:

• BlackRock заявляет, что не покупает отдельные жилые дома; его бизнес в целом ориентирован на инвестиции в крупные фондовые и кредитные инструменты.
• Blackstone, активный игрок в арендной недвижимости, утверждает, что владеет менее 1% доступного жилищного фонда в тех рынках, где оперирует; однако в отдельных престижных районах доля может быть выше.

Это значит, что роль институционалов сложна: в целом их доля невелика, но концентрация владения в отдельных микрорайонах может оказывать сильное локальное давление на цены и арендные ставки. Мы не игнорируем общественное возмущение — оно объяснимо — но также не стоит переоценивать влияние отдельных фондов на национальную картину.

Пустующие дома: мифы и реальность

Число пустующих домов — около 15 млн — выглядит пугающим на фоне роста цен. Однако причина совокупного невозмещения этого запаса в рынок — это не одна общена причина, а набор локальных факторов:

• Неподходящая локация для спроса (удаленные сельские объекты, деградировавшие рынки).
• Правовой статус объектов (судебные тяжбы, пропущенные ремонты, налоговые проблемы).
• Концентрация инвесторов в отдельных сегментах: часть пустующих может быть краткосрочно невостребованы из‑за реструктуризации портфелей.

Поэтому даже при миллионном запасе пустующих домов проблемы доступности жилья для реальных покупателей остаются.

Кто страдает больше всего: социальный и финансовый контекст

Наша оценка показывает: в случае падения цен порядок ударов будет неравномерным.

• Нижние 50% по чистым активам наиболее уязвимы, потому что около 50% их богатства сосредоточено в жилье (по данным FRED за 2023 год). Падение цен снизит их собственный капитал и возможности кредитования.
• Владельцы с небольшими ипотечными бумагами и минимальными накоплениями рискуют оказаться «под водой» при значительном снижении цен.
• Крупные инвесторы и институции более защищены — у них диверсификация и доступ к капиталу.

Я не склонен к панике, но ситуация вызывает реальное беспокойство по поводу социального эффекта: собственность на жилье для многих семей — основной актив и инструмент межпоколенного накопления. Любые масштабные ценовые корректировки скажутся на сбережениях миллионов.

Возможные сценарии на 2026 год: падение, коррекция или застой?

Мы рассматриваем три сценария развития событий:

1. Умеренная коррекция. Снижение спроса и действия администрации приводят к локальным сбросам цен — 10–15% в проблемных рынках — но национальный рынок стабилизируется.
2. Глубокая корректировка.