Продажи жилья США упадут до 4,7 млн — прогноз Capital Economics пугает рынок

Резкий прогноз для недвижимости США, который нельзя игнорировать

Прогноз Capital Economics заставляет по-новому смотреть на рынок недвижимости США в ближайшие годы. В центре внимания — не крах, а продолжительная слабость: по оценке аналитиков, годовые продажи домов упадут примерно до 4,7 млн к концу 2026 года, что будет самым низким уровнем с 2011 года. Для тех, кто рассматривает покупку дома или инвестиции в real estate США, это сигнал к перестройке ожиданий.

Мы начнём с краткого обзора ключевых прогнозов, а затем разберём, что это значит для покупателей, инвесторов и рынка в целом.

Главные прогнозы Capital Economics: цифры и смысл

Capital Economics опубликовала подробный прогноз жилищного рынка США до 2028 года. Ключевые тезисы, которые требуют внимания:

• Продажи домов: спад до ~4,7 млн в год к концу 2026 года; это самый слабый уровень с 2011 года.
• Ипотечные ставки: ставка по 30-летней фиксированной ипотеке будет оставаться выше 6% по крайней мере два года; ожидаемая средняя ставка — ~6,5% в конце 2024 года, затем постепенное снижение до ~6,25% к 2028 году.
• Цены на жильё: рост цен в 2024 году на 0%, что стало бы самой слабой динамикой за 15 лет; небольшой рост 2,5% в 2027 и 4% в 2028.
• Внешние риски: возможная корректировка индекса S&P 500 на 20% к концу 2025 года может дополнительно снизить спрос и цены на недвижимость.

Эти прогнозы опираются на текущую динамику ставок, поведение рынков капитала и макроэкономические ожидания. Наш анализ показывает, что сочетание высоких ипотечных ставок и сохраняющейся неопределённости на фондовых рынках создаёт длительный период слабости для рынка жилья.

Ипотека останется фактором, который формирует рынок

Ипотечные ставки являются главным тормозом спроса на жильё. Почему это так важно для рынка недвижимости США:

• Высокая ставка повышает месячные платежи по кредиту, снизив покупательскую способность потенциальных заемщиков.
• Многие владельцы зафиксировали низкие ставки ранее и не хотят переходить на новую ипотеку с более высокой ставкой.

Capital Economics указывает, что:

• Средняя 30-летняя фиксированная ставка была около 6,67% по данным Freddie Mac в последнюю неделю, а ожидаемая средняя на конец 2024 года — ~6,5%.
• Бенчмарк в лице доходности 10-летних казначейских облигаций недавно поднимался до 4,74%, что давит на ипотечные ставки.
• Ожидается ужесточение монетарной политики с добавочными 75 базисными пунктами к началу 2027 года по оценке аналитиков.

Для покупателей и инвесторов это означает следующее:

• Краткосрочные сделки с финансированием под текущую ставку дорого обходятся. Покупательская активность падает, а часть спроса останется «замороженной» до снижения ставок или улучшения доходов.
• Инвесторам в арендный бизнес нужно пересчитать мультипликаторы и доходность с учётом более высоких ставок на заемный капитал.

Мы считаем, что при сохранении ставок выше 6% многие сегменты рынка останутся в спаде как минимум до 2026 года.

Что будет с ценами на жильё: слабый рост и риски падения

Прогноз Capital Economics по ценам на жильё более сдержанный, чем в последние годы роста. Основные моменты:

• Показатель роста цен в 2024 году прогнозируется на уровне 0%, что станет худшей годовой динамикой за 15 лет.
• Небольшой рост ожидается в 2027 году на 2,5%, а в 2028 году ускорение до 4%.
• Однако существует сценарий более резкого падения цен при значительной коррекции фондовых рынков.

Почему цены могут остаться плоскими:

• Ограничение спроса из-за высоких ипотечных ставок.
• Продавцы, которые ориентируются на прежние уровни цен, будут медленнее снижать запрашиваемые цены, что поддержит некоторую жесткость рынка.
• Регионы с перенасыщением новостроек или слабой экономикой окажутся под давлением.

Дополнительный риск происходит из рынка акций. Capital Economics указывает на вероятность коррекции S&P 500 на 20% к концу 2025 года. В прошлом, например в 2022 году, при падении акций на 25% цены на жильё показали относительную устойчивость, но это было при условии смягчения политики ФРС. Сейчас ФРС менее склонна быстро снижать ставки, а значит устойчивость домовладельцев к удару по богатству собственников активов может оказаться ниже.

Кому стоит торопиться с покупкой, а кому — ждать

Реакция рынка будет неоднородной. Мы выделяем группы покупателей и инвесторов и даём практические рекомендации.

Покупатели первичного жилья (owner-occupiers):

• Если вам нужен дом для жизни и вы планируете оставаться в нём долго, покупка остается обоснованной даже при текущих ставках. Главное — моделировать платежи по ипотеке при ставке 6%+ и учесть возможные колебания дохода.
• Если план предполагает переезд в ближайшие 3–5 лет, вероятно выгоднее подождать снижения ставок и более благоприятного баланса спроса и предложения.

Инвесторы в арендуемые квартиры и домовладение для дохода:

• Пересчитайте индекс доходности и покрытие долга при ставках выше 6%. Многие сделки, которые выглядели прибыльными при низкой ставке, могут потерять привлекательность.
• Рассмотрите рынки с устойчивым ресурсом арендаторов: города с ростом рабочих мест, университетские центры, узкие сегменты краткосрочной аренды.

Те, кто планирует продавать:

• Оцените, насколько ваше предложение чувствительно к повышению ставок.