Португалия запретила путь через жильё — и «Золотая виза» побила рекорды. Как это работает теперь

Как запрет на покупку жилья сделал программу живее

Когда в октябре 2023 года Португалия исключила возможность получить вид на жительство через покупку недвижимости, рынок и инвесторы ожидали распада схемы. Но результат оказался неожиданным: программа «Золотая виза» пережила трансформацию и в 2024 году показала рекордные показатели. В первых строках стоит прямо сказать: недвижимость Португалия уже не является основным каналом для ARI, но спрос на саму программу вырос.

Мы рассмотрим, что именно изменилось, почему капитал по-прежнему приходит в страну, какие риски остаются и что это значит для покупателей, инвесторов и экспатов, рассматривающих Португалию для жизни и инвестиций.

Что произошло: цифры и факты

Закон Mais Habitação (О жилье) исключил покупку недвижимости как вариант для получения авторизации на проживание через инвестиции (ARI, или «Золотая виза»). До этого реальная недвижимость была двигателем программы:

• Программа работала с октября 2012 по 2024 год и привлекла около €7,3 млрд общих инвестиций.
• €6,45 млрд (88%) из этой суммы пришли через покупки недвижимости.
• За период существования ARI подали заявки примерно 17 700 основных заявителей; с учетом семей это более 42 600 человек, получивших вид на жительство.

Но после реформы 2023 года картина изменилась: в 2024 году было выдано примерно 4 990 разрешений (заявители + члены семьи), что на 72% больше, чем в 2023 году. Рост объясняется частично расчисткой старого бэклога при передаче функций от SEF к новой AIMA, но не только ею: появились и новые инвесторы, особенно из США.

Другие важные числа:

• В 2023 году граждане США получили 567 виз — рост на 162,5% по сравнению с предыдущим годом.
• В 2024 году семейные члены получили 2 909 разрешений, рост на 87% по сравнению с 1 554 в 2023 году.

Эти данные показывают, что инвесторы рассматривают Португалию не как временное убежище для капитала, а как место для семейных решений.

Новые пути получения ВНЖ: фонды, исследования, культура, рабочие места

Сейчас ARI ориентирована не на недвижимость, а на капитал, который должен работать внутри экономики. Доступные маршруты и их требования:

• Инвестиции в регулируемые венчурные или private equity фонды: минимум €500 000, фонды обязаны инвестировать не менее 60% капитала в Португалии. Это сейчас доминирующий маршрут — по данным Movingto.com, 96% заявок выбирают фонды.
• Поддержка культурного наследия: €250 000, в низкоплотных районах — €200 000.
• Финансирование научных исследований: €500 000 в аккредитованные португальские научные проекты или институты.
• Создание рабочих мест: создание или поддержка бизнеса с минимум 10 новых рабочих мест.

Фонды фокусируются на секторах, которые Португалия стремится развивать: технологии, возобновляемая энергия, здравоохранение, life sciences и устойчивое инфраструктурное строительство. Фонды подлежат регистрации и надзору CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários).

Почему фонды стали столь популярны и что это означает для инвестора

Причины выбора фондов очевидны: иностранные инвесторы, особенно американцы, лучше понимают структуру фондов, умеют анализировать проспекты и практически не хотят управлять объектами недвижимости на расстоянии. Мы отмечаем следующие преимущества и ограничения этого пути.

Преимущества:

• Возможность инвестировать без необходимости управления имуществом.
• Требование CMVM, чтобы минимум 60% капитала направлялся в Португалию, означает реальную экономическую экспозицию.
• Ожидаемое мультипликативное влияние на создание рабочих мест и налоговую базу.

Ограничения и риски:

• Локап период и инвестиционные горизонты фондов обычно составляют несколько лет; ликвидность ограничена.
• Риск снижения доходности фонда — как и в любом венчурном или PE-проекте, возможны убытки или нулевая доходность.
• Административные задержки: обработка заявок через AIMA занимает обычно 12–24 месяца.
• Правовое и политическое риски: в парламенте ещё обсуждают изменения в законе о национальном гражданстве, которые могут удлинить срок для получения гражданства с 5 до 10 лет.

Для инвестора это значит, что теперь решение о вложении требует не только налоговой и иммиграционной стратегии, но и полноценной инвестиционной due diligence: структура фонда, стратегия инвестирования, комиссии, ожидаемая ликвидность и история управляющей команды.

Почему цены на жильё продолжили расти после запрета

Самый неприятный для реформаторов факт: отмена реального пути к ВНЖ не остановила рост цен. К апрелю 2025 года медианные банковские оценки показали рост 16,9% в годовом выражении, до €1 866 за кв.м.

Это подтверждает, что причины роста цен глубже, чем участие иностранного капитала через ARI. Системные факторы здесь такие:

• Нехватка нового строительства: в последние годы вводилось около 20 000 новых жилых единиц, тогда как на рубеже веков это было около 200 000 в год.
• Туристический спрос и краткосрочная аренда съедают жилой фонд.
• Строительные затраты, дефицит рабочей силы и административные барьеры тормозят создание нового жилья.

Государство отреагировало программой общественного жилья на €2 млрд и предложениями ослабить строительные ограничения, но эти меры требуют времени для реализации.