Апрель-шок в Дубае: объём сделок вырос на 20%, продажи свыше AED 10 млн установили рекорд

Резкий откат и быстрый возврат: что случилось в апреле

Рынок недвижимости ОАЭ продемонстрировал резкий месячный отскок в апреле 2026 года — и это произошло быстрее, чем многие ожидали. Всего за один месяц общая зарегистрированная стоимость сделок выросла на 20% до AED 68.6 млрд, а число сделок составило 18 847. Для инвесторов и покупателей это важно, потому что такие подвижки означают изменения ликвидности и перераспределение капитала внутри рынка.

Мы видим, что коррекция конца февраля была в первую очередь связана с настроениями на рынке, а не с фундаментальными изменениями в спросе или банковском кредитовании. Так считают аналитики Elite Merit Real Estate, чей отчёт стал основным источником для этого обзора. В своём комментарии Илья Демидов, управляющий директор компании, отмечает, что рынок стабилизируется, при этом дальнейшая динамика будет зависеть от качества актива, местоположения и репутации девелопера.

Ключевые цифры апреля 2026

• Общая стоимость сделок: AED 68.6 млрд (+20% м/м)
• Число сделок: 18 847
• Ипотечная активность: AED 14.52 млрд (+33.5% м/м)
• Сделки за наличный расчёт: AED 48.34 млрд (+13.5% м/м)
• Доля off-plan: 70.5% от скорректированной доли рынка
• Off-plan квартиры (месячный максимум 2026): AED 19.7 млрд
• Сделки в сегменте AED 10 млн+: 995 (5.9% рынка) — рекорд
• Городской индекс арендных ставок: −1.26% м/м
• Средняя валовая доходность: 6.62%
• Объём перепродаж (secondary): −43% г/г

Эти данные подтверждают, что апрель стал месяцем возврата спроса, но профиль спроса изменился — лидирует off-plan и премиальные проекты.

Off-plan vs secondary: две скорости рынка

Апрель показал, что рынок работает в режиме двух скоростей. Off-plan проекты захватили основную долю активности — 70.5% скорректированного рынка. Это означает, что новые проекты и девелоперские пайплайны получают большую часть капитала.

При этом вторичный рынок испытывает существенное давление: объём перепродаж упал на 43% по сравнению с прошлым годом. Для продавцов на вторичке это сигнал, что спрос смещается в сторону новостроек, а для инвесторов это создаёт риски ликвидности при продаже уже готовых объектов.

Последствия этого сдвига для рынка очевидны:

• Для девелоперов с сильным брендом и хорошей репутацией спрос растёт.
• Владельцам на вторичном рынке придётся быть готовыми к более длительным срокам выхода из позиции.
• Инвесторам в арендный доход нужно учитывать снижение арендных индексов и компрессию доходности.

Я считаю важным подчеркнуть: сохранение высокой доли off-plan увеличивает зависимость рынка от графиков строительства и качества сдачи объектов. Платежеспособный спрос может быть высоким, но риски доставки проекта остаются ключевыми для оценки инвестиционной привлекательности.

Лидеры и аутсайдеры: где растут цены, а где идёт ценовое открытие

Апрель принёс резкие различия по районам. Рынок перестаёт быть однородным; он сегментирован по уровню цены и по типу продукта.

Позитивная динамика в среднеценовом сегменте:

• Jumeirah Golf Estates Apartments: +5.75% м/м
• Dubai South: +2.64% м/м

Эти районы выглядят привлекательно для покупателей, ищущих баланс между ценой и инфраструктурой. Они получают спрос благодаря хорошей связности и предсказуемости развития.

Сильная волатильность в сверхпремиуме:

• Emirates Hills: −15.43% м/м
• Jumeirah Bay Island (квартиры): −8.30% м/м

В ультра-люксовом сегменте идёт активный процесс поиска цены: количество сделок в сегменте свыше AED 10 млн достигло рекорда 995 транзакций, но при этом в ряде микрорайонов наблюдаются резкие коррекции. Это значит, что капиталы переходят в крупные мегапроекты (например, Palm Jebel Ali и Aman Residences), тогда как отдельные виллы и апартаменты в устоявшихся локализациях испытывают давление по цене.

Если вы инвестируете в премиум, важно различать две ситуации:

• Стабильный спрос на готовые премиальные объекты в классических районах может ослабнуть, если крупные проекты предлагают более привлекательные условия и инфраструктуру.
• Покупатели премиального сегмента активнее перемещают капитал в эксклюзивные новостройки с известными брендами.

Ипотека, наличные и рента: что меняется в финансировании и доходности

Ипотечная активность выросла на 33.5% до AED 14.52 млрд, что говорит о возрастании участия кредитных покупателей. Это важно для тех, кто рассчитывает на кредитный плечо: банки готовы выдавать больше, но кредитные условия и проверка качества заемщика остаются критичными.

Сделки за наличный расчёт составили AED 48.34 млрд, что остаётся доминирующим источником финансирования. Наличие глубокого кэша на рынке усиливает конкурентное давление на цены off-plan.

Снижение городского индекса арендных ставок на 1.26% за месяц — первое отрицательное движение в текущем цикле — привело к компрессии средней валовой доходности до 6.62%. Для инвесторов в чисто доходный продукт это означает:

• Меньшая отдача от арендных потоков при тех же ценах покупки.
• Рост роли капитальной доходности при формировании инвестиционной стратегии.

Мы считаем, что при доходностях около 6.6% инвесторам нужно более тщательно считать ставки капитализации и снабжать сделки запасом ликвидности на случай удлинённой продажи.

Практические советы для покупателей и инвесторов

Рынок стал более селективным.