Покупка недвижимости в Италии швейцарскими гражданами.

Покупка недвижимости в Италии для граждан Швейцарии

Покупка недвижимости в Италии для граждан Швейцарии обусловлена условием взаимности, что означает, что гражданин Швейцарии может приобрести недвижимость в Италии только в том случае, если гражданин Италии может сделать то же самое в Швейцарии в соответствии с швейцарским законодательством. Это условие является частью двустороннего соглашения между Италией и Швейцарией, подписанного в 1999 году. Как будет видно далее, соблюдение этих условий является ключевым для покупки, хотя возможны альтернативные варианты, позволяющие "обойти" ограничения.

Закон Коллера в Швейцарии

В Швейцарии возможность покупки недвижимости иностранными гражданами регулируется специальными законами. В частности, ссылка идет на так называемый "Закон Коллера" (из 1983 года). Это положение предусматривает следующее: "иностранный гражданин, желающий купитьдом в Швейцарии, должен запросить разрешение у кантонских властей, и приобретаемая недвижимость должна соответствовать определенным параметрам, включая жилую площадь, которая должна быть менее 200 кв.м., и не должна иметь более 1000 кв.м. прилегающего земельного участка" Это положение находит свое обоснование в ограничении покупки недвижимости в Швейцарии иностранными гражданами, что приводит к уменьшению числа потенциально приобретаемых недвижимостей и, следовательно, к повышению их цены. Как будет видно далее, это положение находит отражение в итальянском законодательстве в отношении так называемого "принципа взаимности".

Принцип взаимности

Итальянское правовое регулирование, в отличие от швейцарского, не предусматривает явно ограничений на приобретение недвижимости иностранными гражданами на своей территории. Однако, ограничения, возможно, существующие в иностранных юрисдикциях, играют роль в Италии на основании ст. 16 Прелеггий к Итальянскому гражданскому кодексу (прел.код.цив). Это положение устанавливает принцип взаимности и указывает следующее: "иностранец допускается к пользованию гражданскими правами, предоставляемыми гражданину, при условии взаимности и с сохранением положений, содержащихся в специальных законах. Это положение распространяется также на иностранные юридические лица"

Условия взаимности

• Разрешение на приобретение: Не требуется в Италии
• Проверка взаимности: Необходима; проверка итальянским МИДом
• Роль нотариуса при проверке условия взаимности: Проверка условия взаимности должна быть выполнена итальянским нотариусом, который участвует в сделке купли-продажи недвижимости. Когда гражданин Швейцарии намеревается приобрести недвижимость в Италии, итальянский нотариус имеет важную роль в проверке условия взаимности. Эта проверка необходима для обеспечения соответствия покупки нормам, установленным договором о взаимности между Италией и Швейцарией. Условие взаимности, как уже упоминалось ранее, гарантирует, что швейцарские граждане могут приобретать недвижимость в Италии только при условии, что для граждан Италии существует равноправное обращение при желании приобрести недвижимость в Швейцарии. На практике это означает, что нотариус должен убедиться в том, что итальянский гражданин может приобрести недвижимость в Швейцарии в тех же условиях, что и швейцарский гражданин, желающий приобрести недвижимость в Италии. Если нотариус выявляет нарушение условия взаимности, он обязан не продолжать сделку купли-продажи. Это связано с тем, что сделка, не соответствующая условию взаимности, может быть признана недействительной и не соответствующей закону (бессмысленной). Кроме того, нотариус также может запросить помощь итальянского МИДа для обеспечения соблюдения всех условий. Эта проверка является неотъемлемой частью процесса покупки для обеспечения законности и действительности сделки с недвижимостью.

ВНИМАНИЕ! Для швейцарских граждан, желающих приобрести недвижимость в Италии, важно знать об этих ограничениях и убедиться, что их покупка соответствует действующему законодательству. В случае сомнений или для получения дополнительной информации рекомендуется обратиться к юристу или специалисту по недвижимости, специализирующемуся на таких трансграничных сделках.

Применение принципа взаимности между Италией и Швейцарией

Швейцария, являющаяся членом Европейского Соглашения о свободной торговле (EFTA), не присоединилась к Соглашению о Европейском Экономическом Пространстве (SEE). Следовательно, граждане Швейцарии не приравниваются к гражданам Европейского Союза в Италии, хотя они имеют свободу передвижения благодаря соглашению 1999 года между тогдашним Европейским сообществом и Швейцарией. Это означает, что в Италии граждане Швейцарии рассматриваются как «иностранцы». Этот статус подразумевает, что их гражданское право на покупку недвижимости в Италии подлежит проверке взаимности. Сказанное выше позволяет подробнее рассмотреть возможности и ограничения, связанные с покупкой недвижимости в Италии гражданами Швейцарии.

Покупка недвижимости в Италии гражданами Швейцарии или швейцарскими компаниями

Граждане Швейцарии могут приобретать в Италии:

• Вторичное жилье или жилые помещения в апарт-отелях, при условии, что чистая жилая площадь не превышает 200 кв.м;
• Земельные участки, которые являются составной частью вторичного жилья и жилых помещений, с площадью не более 1000 кв.м;
• Недвижимость, предназначенную исключительно для коммерческого использования;
• Недвижимость наследниками в случае смерти иностранца и родственниками продавца в прямом и обратном отношении, а также его супругом.

Однако существуют ограничения.

Условие взаимности не проверяется для граждан Швейцарии в следующих случаях:

• Приобретение недвижимости в целях инвестиций/финансовых вложений;
• Покупка сельскохозяйственных угодий (требуется разрешение).

Важно отметить, что гражданин Швейцарии, приобретающий недвижимость в Италии без соблюдения этих условий, рискует, что покупка будет признана недействительной. Итальянский нотариус, при необходимости с поддержкой итальянского МИДа, обязан проверить все условия перед совершением сделки купли-продажи.

Покупка недвижимости в Италии гражданами Швейцарии через итальянские компании

Одним из случаев, которые следует оценить, является ситуация приобретения недвижимости в Италии гражданами Швейцарии через итальянскую компанию. В соответствии с Министерством иностранных дел, условие взаимности соблюдается, даже если гражданин Швейцарии использует итальянскую компанию.

Что касается создания компаний с ограниченной ответственностью, особых проблем нет. Однако Министерство уточняет, что гражданин Швейцарии имеет возможность занимать должность члена совета директоров. Однако существуют ограничения для назначения на пост председателя совета директоров или единственного исполнительного органа.

Что касается создания простого товарищества итальянского вида гражданином Швейцарии, важно дать некоторые пояснения:

• Простое товарищество: условие взаимности выполняется;
• Коммандитное товарищество: по крайней мере один из компаньонов должен быть жителем Италии. Он должен иметь власть представлять компанию отдельно или совместно с другими жителями.

Создание итальянских компаний простого типа итальянским гражданином должно быть внимательно оценено. Фактически, для создания простого товарищества требуется наличие как минимум двух участников, а также обладание активами в Италии, в том числе через компании является "связующим звеном" с Италией для определения налогового резидентства реального владельца. Это следует тщательно оценить, особенно во всех тех случаях, когда проведенное время в Италии является существенным. В таких случаях, согласно ст. 2 ТУИР, дни, проведенные в Италии в течение определенного периода времени, учитываются для определения физического присутствия в Италии в целях налогового резидентства. Поэтому важно тщательно оценить свою личную ситуацию и принять лучшее решение с учетом своих личных целей.

Выводы

Покупка недвижимости в Италии для граждан Швейцарии подразумевает определенные ограничения и условие взаимности. Ограничения касаются в основном площади и использования недвижимости. Однако существуют варианты обхода этих ограничений, такие как переезд в Италию или создание итальянской недвижимой компании. Опции эти должны быть тщательно оценены с учетом налоговых последствий. Это относится как к итальянскому национальному налоговому законодательству, так и к соглашению о избежании двойного налогообложения с Швейцарией.

Если вы являетесь гражданином Швейцарии (не имеющим итальянского гражданства) и планируете приобрести недвижимость в Италии, вы сталкиваетесь с определенными ограничениями. Кроме того, при покупке недвижимости в Италии возникает обязанность уплаты косвенных налогов как в момент приобретения (нотариальная сделка), так и ежегодно (например, импоста на проценты и ТАРИ). Поэтому важно обдумывать каждое инвестиционное решение, чтобы оценить его налоговую нагрузку. Если же покупка происходит через компанию, будь то швейцарская или итальянская, следует оценить налоговые последствия такой покупки.

Важно также учесть антиуклонительные меры и связь с Италией для налогового резидентства. Поэтому важно оценить свою ситуацию и инвестиционный проект в Италии с помощью налогового консультанта, специализирующегося на международном налоговом праве, чтобы ничего не оставить наугад.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я приобрести дом в Италии как гражданин Швейцарии без ограничений? В общем случае существуют ограничения на площадь жилья и использование недвижимости. Однако эти ограничения можно обойти, переехав в Италию или создав итальянскую недвижимую компанию.

Требуется ли разрешение на покупку недвижимости в Италии? Разрешение на покупку не требуется в Италии, но была проведена проверка условия взаимности.

Что означает условие взаимности? Это означает, что гражданин Швейцарии может приобрести недвижимость в Италии только если существует двустороннее соглашение, позволяющее итальянским гражданам приобретать недвижимость в Швейцарии на аналогичных условиях.

Что происходит, если я хочу приобрести недвижимость, превышающую установленные ограничения? Вы можете переехать в Италию или создать итальянскую недвижимую компанию, чтобы обойти ограничения.