Покупка наличными: спекуляция после падения ипотечной компании

Покупка или аренда жилья в Испании становится практически невозможной миссией: его доступность и наличие значительно ухудшились за последние годы. Повышение цен как на покупку, так и на аренду, неадекватная политика в отношении земельных участков со стороны публичных органов управления, а также рост спроса на фоне недостаточного предложения, особенно на рынке аренды, рисуют тревожную картину. Вследствие этого, доступ к жилью действует как катализатор социального неравенства. Испанский рынок недвижимости находится в состоянии напряжения: снижение покупки недвижимости до уровня 50 000 в месяц, а также сокращение числа оформленных ипотек до среднего показателя в 32 000 сделок и средней суммы в 142 000 евро показывают, что большая часть покупателей ищет самое дешевое предложение на рынке. В таком контексте вызывает особое внимание, что шесть из десяти операций купли-продажи недвижимости в Испании оплачиваются наличными и без привлечения ипотеки. Национальный институт статистики (INE) подтверждает эту ситуацию: с января по октябрь 2023 года (последние доступные данные) в Испании было продано 832 756 жилых домов, но только 323 998 были куплены с использованием ипотеки, что составляет 38.9%. Действительно, количество заключенных ипотечных сделок на жилую недвижимость сократилось на 19% за последний год, хотя число купли-продаж не снизилось в такой же пропорции. Эти данные вызывают множество вопросов и подозрений: откуда берутся деньги? Испанские граждане действительно так много накопили? Правда, что некоторые люди прибегают к сбережениям, но они не являются большинством. Не всё сводится только к этому. "Существует множество факторов, объясняющих этот феномен", отмечает Алехандро Инурриета, экономист, специализирующийся на жилье. Из этого "множества факторов" выделяется один: иностранцы с высоким покупательным способом и большой ликвидностью, которые приобретают жилье наличными в Испании в качестве инвестиции. Согласно последним данным, опубликованным Коллегией регистраторов Испании, 14,9% жилых домов, проданных в Испании за первые шесть месяцев 2023 года, были куплены иностранцами. Это второй больший процент за всю историю, и тенденция продолжает расти. Инурриета объясняет это ясно: "В значительной степени оплата наличными объясняется иностранными инвестициями, которые приезжают в Испанию; это люди, не являющиеся резидентами и приезжающие с накоплениями, чтобы купить недвижимость на побережье, например. Важную роль играет также присутствие инвестиционных фондов, почти все они иностранные, особенно из Латинской Америки, с большими суммами денег в кармане, которые предпочитают платить наличными, поскольку таким образом снижают свой налоговый счет. Это деньги, которые приходят из Мексики, Колумбии, Бразилии и Венесуэлы, в основном". Кроме того, Инурриета добавляет, что в последние месяцы банки очень сильно ограничили выдачу кредитов. Процентные ставки возросли, и это также привело к снижению числа заключённых ипотечных сделок.

Инурриета объясняет, что многие испанские покупатели, воспользовавшись наследством или семейными кредитами, решают купить квартиру, не прибегая к банку. Но факт остается фактом: пролиферация иностранных покупателей оказывает значительное влияние на испанский рынок недвижимости, особенно на рост цен. Экономисты Сантьяго Карбо и Франциско Родригес подтверждают эту тенденцию в своей последней статье, опубликованной в журнале Cuadernos de Información Económica, издаваемом Funcas: "Рост цен обусловлен преимущественно оптовым спросом и спросом нерезидентов, а не жилым розничным спросом", пишут они. Есть второй фактор, который также сильно влияет: большинство покупок без ипотеки сосредоточено в туристических районах, даже внутри крупных городов, и обычно это вторичное жилье, предназначенное для аренды или ремонта и продажи. Опять же, иностранцы выступают в качестве основных покупателей в этом сегменте. Недвижимость снова становится прибыльной инвестицией в Испании, и иностранный капитал это знает, особенно тот, который укрывается в инвестиционных фондах. По словам Алехандры Хасинто, юриста, специализирующегося на жилье, и бывшей представительницы Подемос в парламенте Мадрида, возможность оплаты наличными свидетельствует о том, что "спекулянты, обычно нерезидентные инвесторы", как она объясняет в своем аккаунте на X. Поэтому современная спекуляция имеет иной происхождение, чем та, которой страдала страна во время предыдущего строительного бума: теперь она более элитарная, побуждаемая людьми с ресурсами и большим количеством денег в кармане. Хотя эта спекуляция исходит от экономических элит, последствия остаются теми же: цены повышаются повсюду. "В Мадриде инвестиционные фонды сначала входили в самые богатые районы, такие как Саламанка или Чамбери, но теперь они уже находятся в более популярных районах, таких как Канильехас, Пуэбло-Нуэво или Пуэнте-де-Вальекас. В этом районе есть много иностранных инвестиций, которые покупают целые здания для реконструкции. В Пуэнте-де-Вальекас уже платят полмиллиона евро за пентхаус", объясняет Инурриета. В свете этой ситуации некоторые голоса, например голос Алехандры Хасинто, требуют ограничить покупки жилья для нерезидентов. Инурриета не считает этот предложение осуществимым: "В Европе существует свобода передвижения капитала. Невозможно запретить французу, немцу или голландцу покупать недвижимость в Испании". В этом контексте Инурриета предлагает меру, которую уже приняли некоторые страны, такие как Нидерланды или Дания: запретить покупку жилья, если резидент в нем не собирается жить. Такая мера работает: в городе Утрехте 78% жилой недвижимости, проданной за последние два года, было приобретено резидентами, в то время как инвесторы купили всего 11% жилья на рынке. "Мы могли бы сказать иностранцу 'да, вы можете купить жилье в Испании, но только если собираетесь жить в нем'", говорит Инурриета. Тем не менее, экономист ставит на другое решение, хотя оно сейчас является своего рода утопией: "Больше государственного жилья. Но это сейчас сложно", признает он.