Поддержка при преобразовании недвижимости в доступную аренду.

Фирма Dower Law Firm

Несмотря на то, что Португалия сейчас занимает среднее положение в европейской таблице аренды, любопытно, что самые богатые страны являются лидерами в области жилищной аренды.

Программа "Mais Habitação", объявленная в феврале, наконец, начала свою действительность 7 октября после политического президентского вето и ожидаемого подтверждения большинством парламента.

Однако в данном тексте мы хотели бы сосредоточиться на положительных сторонах некоторых мер по стимулированию расширения доступного жилого фонда, начиная, как следует, с самого начала: поддержка развития доступного жилья в аренду.

Мы не будем сейчас останавливаться на обсуждении жизнеспособности развития здорового рынка аренды в нестабильной законодательной среде, которая характеризует Португалию на протяжении последних 50 лет. Похоже, что нельзя отрицать, что изменения и отклонения, которые сопровождали переход к Новому режиму городской аренды, а также меры по ограничению доходности аренды, всегда будут вызывать отторжение инвестиций в недвижимость в целях аренды, особенно в жилой сфере.

Хотя Португалия сейчас занимает среднее положение в европейской таблице аренды, где 21% -25% семей проживают в арендованных помещениях, любопытно, что самые богатые страны являются лидерами в области жилищной аренды (Швейцария - 58%, Германия - 50%, Австрия - 45%, Дания - 40% и Франция - 35% - данные Евростата 2021), это соотношение должно заставить нас задуматься.

Что касается программы Mais Habitação, одной из основных критики является наличие множества недвижимости, принадлежащей государству или муниципалитетам, количество которой до сих пор неизвестно (варьируется в зависимости от источника).

Кажется также очевидным, что государство и муниципалитеты не способны заниматься строительством или преобразованием недвижимого имущества в своевременном порядке, что полностью обосновывает создание программы поддержки развития доступного жилья в аренду, делая частные неспекулятивные инвестиции привлекательными и прибыльными.

Кроме государственных и общественных организаций (особенно известных владельцев большого городского имущества, таких как милосердия), основными адресатами созданной поддержки являются кооперативы по жилищному и строительному делу и коммерческие организации, занимающиеся строительством в сотрудничестве или другими формами с обществами, занимающимися арендой жилья и управлением имуществом.

Маловероятно, что пакет законодательных мер вызовет развитие кооперативного сектора, несоответствующее тому, что мы видели в прошлом, поэтому, по нашему мнению, новая поддержка может или не может оказать свое воздействие в частном секторе.

Эта программа поддержки, помимо различных налоговых льгот, предусматривает, с одной стороны, предоставление финансирования предприятиям, занимающимся строительством жилья доступного для аренды, до 250 000 евро, с взаимной гарантией и снижением процентной ставки, для проектов в области доступного жилья, включая строительство или реконструкцию, включая приобретение недвижимости для этой цели, и последующую аренду.

С другой стороны, если это будет применяться эффективно, это может стать привлекательным инструментом для частных инвестиций и предпринимательства, предусматривается идентификация государством недвижимого имущества для передачи таким частным организациям с целью поощрения, предоставления и управления доступной арендой, осуществляемой через передачу права поверхности на максимальный срок до 90 лет, с возможностью продления на такой же срок по соглашению сторон для той же цели.

То есть, предусматривается возможность частным организациям обновлять и предлагать на рынке доступную аренду (то есть, соответствующую значению на 20% ниже средней аренды за квадратный метр), получая за 90 лет соответствующую арендную плату за эти объекты, которые сейчас находятся в состоянии простаивания и принадлежат государству, и получая льготное финансирование до 250 000 евро для работ по адаптации.

Некоторые неизвестные аспекты все еще существуют относительно деталей меры, которая ожидает регламентации до конца текущего года (необходимо отметить необходимость уточнения предполагаемой бесплатности передачи), а также по фактической идентификации доступных недвижимостей, которые позволят определить реальную рентабельность инвестиций, которые приглашаются частным сектором.

В любом случае, модель будет хорошо принята частными агентами, а также позволит разработать модели инвестиций, такие как "организации коллективных инвестиций, не связанные с недвижимостью", термин, который новый закон ввел в рамках разрешений на проживание для инвестиций (так называемая "золотая виза"), в замен более ограниченного "инвестиционного фонда или фонда рисковых капиталов, ориентированного на капитализацию компаний", который таким образом может стать новой сферой привлечения иностранных инвестиций.