Почему украинцы массово покупают жильё в Испании — 1 500 сделок за полгода

Украинцы в числе крупных покупателей — что случилось с рынком недвижимости Испании

Если вы следите за рынком недвижимости Испании, последние данные заставляют обратить внимание: граждане Украины могли приобрести порядка 1 500 объектов жилья за первые шесть месяцев года. Это не просто громкая цифра — она отражает реальные сдвиги в структуре спроса на испанскую недвижимость и влияет на поведение инвесторов и expatriates.

Сведения предоставили Испанский колледж регистратора недвижимости и аналитики Open4Business, с публикацией через агентство UNN. Мы проанализировали данные и объясняем, что именно означает этот всплеск, где концентрируется спрос и какие практические выводы стоит сделать покупателям и инвесторам.

Коротко о главных цифрах

• В первом квартале иностранцы совершили около 24 800 сделок купли-продажи жилья в Испании.
• Доля украинцев среди иностранных покупателей в Q1 составила 3,08%, что примерно соответствует 760–765 сделкам.
• Во втором квартале доля иностранцев в общем объёме сделок достигла рекордных 15,98%, а иностранцы купили более 26 800 объектов.
• Доля украинцев во втором квартале снизилась до 2,94%, и Украина опустилась на 11-е место в рейтинге иностранных покупателей — место номер 10 заняла Китай с 3,02%.
• Итоговая оценка Open4Business — около 1 500 покупок украинскими гражданами за первые шесть месяцев.
• Средняя зарегистрированная цена достигла €2 487 за м² во втором квартале, что на 9,2% выше уровня года ранее.

Профиль иностранных покупателей: кто лидирует и где они покупают

Аналитика показывает, что иностранный спрос остаётся ключевым фактором рынка жилья Испании. Лидеры по доле среди иностранных покупателей во втором квартале:

• Великобритания — 6,99%
• Нидерланды — 6,94%
• Германия — 6,11%
• Марокко — 6,09%
• Румыния — 5,70%
• Италия — 5,13%
• Франция — 4,97%
• Польша — 4,33%

Региональная концентрация иностранного спроса остаётся высокой в туристических провинциях:

• Аликанте — 46,43% всех сделок в регионе совершили иностранцы
• Малага — 37,01%
• Балеарские острова — 32,27%

Эти цифры показывают, что иностранцы предпочитают курортную недвижимость и объекты в зонах с развитой инфраструктурой для краткосрочной аренды и личного проживания.

Почему украинцы покупают в Испании: факторы спроса и специфика учёта

Причин для спроса несколько, и мы избегаем простых выводов: это комплекс экономических, личных и юридических факторов.

• Сохранение гражданства учитывается в статистике. Испанская статистика классифицирует покупателей по гражданству, а не по месту постоянного проживания. Значит, в число «украинцев» могут входить люди, которые давно живут в Испании. Это влияет на интерпретацию данных — часть покупок могли совершать резиденты с украинским паспортом.
• Миграция и уклад жизни. Наличие украинской диаспоры, семейные связи и стремление к стабильности мотивируют покупку собственной недвижимости.
• Инвестиционный интерес и диверсификация активов. Некоторые покупатели рассматривают жильё в Испании как способ диверсификации портфеля на фоне волатильности в других регионах.

Мы считаем, что сочетание этих факторов объясняет рост спроса, но не вся продажа — это наплыв новых прибывших.

Что значит рост иностранного спроса и повышение цен для покупателей и инвесторов

Влияние двоякое: есть возможности, есть и риски.

Позитивные эффекты:

• Приток иностранного капитала поддерживает сегменты первичного и вторичного рынков в прибрежных зонах.
• Стабильный спрос на аренду в туристических провинциях делает такие объекты интересными для краткосрочных инвестиций.

Риски и ограничения:

• Рост средней зарегистрированной цены до €2 487/м² (+9,2% год‑к‑году) уменьшает маржу для новых инвесторов и делает вход дороже для частных покупателей.
• Высокая концентрация спроса в нескольких регионах увеличивает ценовую корреляцию и риски локального перепроизводства.
• Статистика по гражданству может вводить в заблуждение относительно реального притока нерезидентов: часть покупок могли совершать уже проживающие в Испании украинцы, что снижает ожидаемую динамику приезда новых владельцев.

Мы отмечаем: для инвестора важно различать спрос на покупку ради проживания и спрос ради дохода от аренды.

Практические рекомендации покупателям из Украины и других стран

Мы даём конкретные советы на основе структуры рынка и действующих практик в Испании.

Подготовка и проверка до сделки:

• Получите идентификационный номер иностранца (NIE) и уточните налоговый статус до подписания предварительного договора.
• Закажите выписку из регистра недвижимости (nota simple) для проверки правового статуса, обременений и площади.
• Запросите последние квитанции об оплате коммунальных сборов и IBI (местный налог на имущество).

Финансирование и налоги:

• Уточните у банка условия ипотечного кредитования для нерезидентов или резидентов с украинским гражданством.
• Узнайте о налогах на покупку и последующую продажу — ставки зависят от автономной области и статуса продавца/покупателя.

Операционная сторона:

• Рассмотрите структуру собственности: покупка через физическое лицо и через компанию имеет разную налоговую нагрузку.
• Направьте запросы к управляющим компаниям, если объект в кондоминиуме, чтобы оценить расходы на обслуживание.

Мы рекомендуем работать с опытным адвокатом и регистратором сделок: ошибки в документе приводят к долгим и дорогим спорам.

Правовые риски и налоговые нюансы: чего остерегаться

Рынок Испании в целом прозрачен, но есть особенности, которые чаще приводят к проблемам у иностранных покупателей.

Ключевые риски:

• Недостоверная площадь или несоответствие между нотариальным актом и фактической планировкой.
• Обременения или скрытые долги продавца, которые не были выявлены при проверке.
• Налоговые обязательства при сдаче жилья в аренду нерезидентом.

Мы советуем требовать полную документацию и не заключать сделку без адвоката, знакомого с испанским правом о недвижимом имуществе.

Региональная тактика: где искать стоимость/доходность

Регионы с высокой долей иностранного спроса остаются интересными, но имеют разные профили:

• Аликанте: высокий процент иностранных покупателей (46,43%).