Почему Пхукет стал рынком, где иностранцы платят больше всех

Пхукет на шаг впереди: что показывает отчёт AREA о недвижимости Таиланда

Рынок недвижимости Таиланда сосредоточил внимание инвесторов на Пхукете — и не без причин. По данным исследования, проведённого Агентством по делам недвижимости (AREA) под руководством Сопона Порнчокчая, общая стоимость объектов на Пхукете, ожидающих продажи в 2026 году, составляет 194,545 млрд бат. Это делает остров вторым по величине рынком после Большого Бангкока и подтверждает сдвиг спроса в сторону прибрежных курортных проектов.

Мы быстро пройдёмся по ключевым фактам и объясним, что они значат для покупателей и инвесторов. Сразу отмечу: цифры впечатляют, но рынок остаётся спекулятивным — с возможностью хорошей прибыли для тех, кто понимает локальные риски.

Ключевые цифры и структура рынка

AREA провела обследование 777 проектов на Пхукете и зафиксировала 88 997 жилых единиц. Из них 62 132 уже проданы, а 9 463 остаются в продаже. Вот основные факты, которые стоит иметь перед глазами:

• Общая стоимость объектов на продажу на Пхукете — 194,545 млрд бат.
• Средняя цена одного объекта на Пхукете — 12,921 млн бат, что более чем в три раза выше, чем в провинции Чонбури (4,048 млн бат).
• Ежемесячный уровень продаж — 4,4%, выше, чем в Бангкоке.
• При сохранении текущего уровня продаж без запуска новых проектов, остатки будут распроданы примерно за 22,8 месяца; для сравнения, в Бангкоке этот показатель составляет около 4 лет.

Эти цифры говорят о высокой ликвидности в целом, но при этом о смещении продуктового предложения в сторону премиальных и курортных категорий.

Типы объектов: где сосредоточена цена

Структура предложения на Пхукете резко отличается от типичного городского рынка Таиланда. Основная доля стоимости и продаваемых единиц приходится на продукты для иностранного спроса:

• Курортные апартаменты (holiday condominiums): 38 613 единиц, суммарная стоимость 321,036 млрд бат — 48% от общей стоимости рынка. Средняя цена курортного апартамента — 8,314 млн бат.
• Виллы: 6 563 единицы, из которых 3 949 проданы, 2 614 в продаже, суммарная стоимость 207,568 млрд бат — 31% от общего объёма по стоимости. В количественном выражении виллы составляют лишь 7% единиц, но по стоимости занимают треть рынка.
• Обычные жилые кондоминиумы: составляют 21% по количеству, но всего 7% по стоимости; средняя цена 2,562 млн бат.

Также важно отметить, что 36% стоимости рынка (241,572 млрд бат) приходится на объекты ценой от 20 млн бат и выше, а объекты до 5 млн бат составляют лишь 23% стоимости (151,72 млрд бат). Это подчёркивает уклон в сторону дорогостоящих продуктов и высокодоходных иностранных покупателей.

География застройки: где искать интересные предложения

Обследование показало, что распределение проектов по районам Пхукета неравномерно:

• Таланг (Thalang): 47% проектов на острове и концентрирует 69% стоимости курортных апартаментов — в основном прибрежные проекты высокого класса.
• Муанг Пхукет (Mueang Phuket): 38% проектов.
• Кату (Kathu): 15% проектов.

В Таланге особенно много предложений в ценовом сегменте 7–10 млн бат: суммарная стоимость в этом диапазоне — 43,751 млрд бат, средняя цена 8,212 млн бат, и 79% таких проектов уже проданы. В сегменте сверхлюкс — объекты от 100 млн бат и выше — на Пхукете насчитывается 90 единиц стоимостью 13,004 млрд бат; 54 из них проданы, 36 находятся в продаже.

Практический вывод: если вы ориентированы на ближний доход от аренды или хотите размещение рядом с инфраструктурой, ищите проекты вокруг Банг Тао и на восточном побережье, где земля дешевле, а время в пути до аэропорта короче.

Что это значит для покупателей и инвесторов — наш анализ

Мы считаем, что Пхукет сейчас предлагает комбинацию возможностей и явных ловушек. Вот как я бы структурировал инвестиционный подход:

• Для тех, кто ищет капитальное сохранение ценности и возможный прирост капитала: виллы и курортные апартаменты остаются основным выбором, потому что они формируют 79% стоимости рынка. Высокоплатёжеспособные иностранцы покупают предметы роскоши, а это держит цены вверху.
• Для тех, кто ориентируется на локальный спрос и устойчивую аренду: обычные жилые кондоминиумы дешевле по средней цене и дают более широкий пул потенциальных арендаторов из местного рынка, но их доля в стоимости мала — это значит, что они не принесут значительного прироста стоимости.
• Ликвидность здесь выше, чем в Бангкоке: 4,4% продаж в месяц и запас на 22,8 месяцев указывают, что при правильном ценообразовании объект можно продать быстрее.

Практические советы:

• Оцените целевую аудиторию проекта: курортные апартаменты обычно рассчитаны на краткосрочную аренду туристами и требуют профессионального управления.
• Проверьте структуру права собственности: иностранцы могут свободно владеть кондоминиумами в правовом поле Таиланда, но владение землёй под виллой требует внимательной структуры сделки.
• Смотрите инфраструктуру вокруг: близость к аэропорту и хорошая транспортная доступность повышают привлекательность и дают преимущество в цене.

Риски, которые нельзя игнорировать

Рынок выглядит привлекательным, но риски реальны и многогранны:

• Риск спекуляции.