Почему масштабный закон о доступном жилье в США застрял у резиденции президента

Закон о доступном жилье принят, но подпись отложена: что произошло

Конгресс принял масштабный пакет мер по снижению цен на жилье и стимулированию строительства, но «недвижимость США» не получила немедленного эффекта — президент Дональд Трамп отменил церемонию подписания и потребовал от Конгресса принять отдельный закон о проверке гражданства для избирателей. Это задержка важного на федеральном уровне закона — 21st Century ROAD to Housing Act — который прошел обе палаты с широким двупартийным консенсусом.

В нашей статье мы разберём содержание законопроекта, реальные сроки влияния на рынок, последствия для покупателей, инвесторов и экспатов, а также риски и оставшиеся препятствия.

Что включает в себя 21st Century ROAD to Housing Act

Законопроект объединяет десятки инициатив, направленных на увеличение предложения жилья и снижение барьеров для строительства. Ключевые положения:

• Снижение федеральных регуляций и ускорение экологических проверок, что должно сократить время на запуск проектов;
• Упрощение процессов строительства и стимулирование строительства доступных начальных домов — включая поддержку модульных и сборных домов;
• Ограничение влияния крупных корпоративных арендодателей на покупку однофамильных домов;
• Расширение доступа к государственным кредитным программам для строительства отдельных объектов, которые владелец может сдавать в аренду;
• Финансирование на преобразование заброшенной инфраструктуры в жилые площади;
• Рекомендации и критерии для реформы устаревших правил зонирования;
• Расширение программ арендной помощи и строительство доступного жилья; повышение лимитов на финансирование капитального ремонта общественного жилья; кодирование программы ускоренного восстановления средств после бедствий;
• Новые права и защиты для арендаторов.

Эти меры направлены на то, чтобы увеличить предложение жилья и дать архитекторам рынка инструменты для более быстрой реализации проектов. Но, как отмечают экономисты, закон не решает всех проблем в отрасли.

Голоса и политический тупик: кто и как проголосовал

Закон получил редкое для текущей политики двупартийное одобрение:

• Палата представителей: 358–32;
• Сенат: 85–5.

Эти результаты часто называют «достаточными для преодоления вето», но президент Трамп приостановил подписание и заявил, что не подпишет акт, пока Конгресс не примет отдельный закон о проверке гражданства избирателей. Теоретически Конгресс может попытаться преодолеть президентское вето повторным голосованием, но это требует политических затрат и времени.

Почему закон важен, но не мгновенно изменит рынок

Мы приветствуем попытку повысить предложение жилья, но важно понимать временные рамки и ограничения. Экономисты и отраслевые аналитики указывают на несколько причин, почему эффект не будет мгновенным:

• Поддержка строительства и упрощение правил — это начало, а не завершение процесса: проекты требуют планирования, финансирования, разрешений и подрядных бригад;
• Недостаток строителей и квалифицированной рабочей силы в отрасли сохраняется, и закон напрямую не решает кадровый дефицит;
• Рост страховых и строительных материалов может съедать выигрыш от снижения регуляторного давления;
• Местные власти контролируют большинство зонинговых правил и разрешений: федеральные стимулы помогут, но без активных шагов штатов и городов многие проекты так и не стартуют.

Danielle Hale, главный экономист Realtor.com, подчеркнула: даже при немедленном подписании многие положения «требуют времени, чтобы повлиять на планы застройщиков и проекты в конвейере», а значит, потребители ощутят эффект с опозданием.

Ключевые цифры состояния рынка, которые объясняют срочность мер

Чтобы понять, почему закон вызвал широкую поддержку, достаточно посмотреть на статистику:

• Продажи вторичного жилья держатся примерно на уровне 4 млн единиц в год, тогда как исторический нормальный показатель ближе к 5.2 млн;
• Стоимость домов по стране выросла на 54% с 2020 года;
• В прошлом году медианная цена существующего однофамильного дома была почти в 5 раз больше медианного дохода семьи;
• Медианная арендная плата в США в мае была на 17.2% выше, чем до пандемии;
• По оценке мэров и экспертов, дефицит жилья может увеличиться на 2 млн единиц в следующие пять лет, если федеральных мер не будет.

Эта статистика объясняет политическую и общественную тревогу. Рост цен и дефицит предложения делают вход на рынок для многих семей недостижимым.

Что это значит для покупателей и инвесторов — практические советы

Мы выделяем конкретные выводы и рекомендации на разные категории участников рынка.

Для покупателей, ищущих первый дом:

• Ожидайте, что существенное повышение предложения придёт не раньше чем через несколько лет; держите другие факторы — процентные ставки и личные финансовые показатели — на первом плане;
• Рассмотрите альтернативы: модульные дома, ADU (дополнительные жилые единицы) и таунхаусы — те сегменты, которые закон намерен стимулировать;
• Следите за программами государственных кредитов и местными инициативами по преобразованию инфраструктуры — они могут дать локальные возможности.

Для инвесторов в жилую недвижимость:

• Ограничение на покупку однофамильных домов крупными корпоративными арендодателями создаёт шанс для мелких инвесторов и частных покупателей конкурировать за инвентарь;
• Новые федеральные кредиты и программы реноваций общественного жилья увеличивают спрос на проекты девелоперов, специализирующихся на восстановлении;
• Пересмотрите подбор локаций: муниципалитеты, которые пойдут навстречу реформам зонирования и получат федеральные субсидии, могут опережать рынок по темпам строительства.

Для экспатов и международных покупателей:

• Закон сам по себе не изменит правила покупки иностранцами, но рост предложения и появление более доступных сегментов (модульные дома, таунхаусы) даст больше опций;
• Обратите внимание на рынки с активной локальной реформой зонинга — в них проекты быстрее выйдут на рынок.

Практический чек-лист действий прямо сейчас:

• Оцените свою финансовую готовность с учётом возможных изменений процентных ставок;
• Изучите локальные планы по зонингу и проекты реконверсии инфраструктуры в вашем регионе;
• Для инвесторов изучите программы финансирования реноваций и восстановления после бедствий;
• Консультируйтесь с застройщиками и ипотечными брокерами о возможном расширении программ кредитования для модульных и отдельно стоящих домов.

Риски и причины оставаться осторожными

Мы не можем игнорировать ряд ограничений и рисков:

• Политическая неопределённость. Президент отложил подписание — это может быть временной задержкой или стартом более серьёзной политической борьбы, вплоть до вето;
• Локальная оппозиция. Местные органы власти и жители часто сопротивляются плотной застройке, что тормозит реализацию проектов;
• Строительная инфраструктура. Дефицит рабочей силы и рост цен на материалы могут удорожить проекты и снизить экономию от упрощения правил;
• Финансовые условия. Высокие ипотечные ставки сохраняют нагрузку на платежеспособный спрос, даже если появится больше предложений;
• Страховые и климатические риски.