Почему китайские покупатели недвижимости массово уходят из Таиланда?

Что это значит для инвесторов и покупателей: практические рекомендации

Мы должны переходить от эмоций к стратегии. Для тех, кто держит или собирается покупать недвижимость в Таиланде, я выделяю конкретные шаги.

1. Пересмотрите оценку рисков

• Учтите «премию за страновой риск» в своих моделях дисконтирования. Не полагайтесь только на сравнительные ценники; спрос китайской аудитории в ближайшие 1–2 года останется сниженным.
• Отдельно анализируйте ликвидность: объём вторичного спроса может быть ниже, чем в 2019 году.

2. Правовой и коммерческий due diligence

• Уточните статус права собственности: иностранцы в Таиланде обычно покупают freehold для кондоминиумов; земля остаётся вне прямой иностранной собственности.
• Оцените условия арендного рынка и вероятность доходности от краткосрочной и долгосрочной аренды.

3. Целевые сегменты и стратегия выхода

• Если вы ориентированы на китайского покупателя — готовьтесь к меньшим сделкам и более агрессивным переговорам по цене.
• Рассмотрите перевод фокуса на другие источники спроса: европейцев, россиян, израильтян или локальных покупателей; либо таргетируйте международных арендаторов.

4. Тактика покупки и управления портфелем

• Запрашивайте более жёсткие гарантии цены и права выкупа у девелопера.
• Пропишите планы по управлению объектом: маркетинг на локальных рынках, гибкие цены для краткосрочной аренды.

Мы считаем, что рациональный инвестор сейчас должен ждать ясных сигналов о снижении преступности и осязаемых результатах правоприменения до того, как рассчитывать на восстановление премий к доходности.

Что должны делать девелоперы и власти, чтобы восстановить доверие

Восстановление спроса — это не только борьба с преступностью, но и коммуникация. Из практики рынков: действия без видимых результатов работают хуже, чем видимые результаты без громких слов.

• Власти должны продолжить целенаправленные операции по борьбе с сетями мошенничества и похищений, но одновременно делать эти усилия прозрачными — отчёты, публикации и коммуникация на мандаринском языке.
• Девелоперы и риелторы должны показывать рабочие кейсы: снижение инцидентов на туристических маршрутах, сотрудничество с правоохранителями, программы страхования от мошенничества для покупателей.
• Туриндустрия должна перезапустить бренд Таиланда через рынки, где репутация ещё не подмочена — при этом важно избегать пустых лозунгов и давать данные: меньше преступлений, больше пресечённых схем, случаи наказаний.

Без видимых, измеримых изменений и целенаправленной коммуникации улучшение восприятия будет идти медленно.

Прогнозы и сценарии развития рынка

Мы смотрим на несколько реалистичных сценариев.

• Сценарий базы (наиболее вероятен по Colliers): объёмы китайских сделок останутся на 30–35% ниже уровня 2019 года в 2026–2027 годах. Это означает продолжение ценовой конкуренции и давление на премии.
• Оптимистичный сценарий: сочетание устойчивого снижения числа инцидентов, последовательной правоприменительной практики и целевой коммуникации приводит к восстановлению авиакапацитета до ~85% уровня 2019 года — тогда можно ожидать постепенного оживления спроса.
• Пессимистичный сценарий: если негативные истории в соцсетях продолжают доминировать, часть международных покупателей окончательно перераспределит капитал в Японию, ОАЭ и другие рынки, где юридическая защита и репутация воспринимаются лучше.

Наше наблюдение: восстановление будет не быстрым. Купля-продажа недвижимости — решение с временным горизонтом, а репутация возвращается медленнее, чем убывает.

Что отслеживать в ближайшие 12–24 месяца

Инвестору важно выстроить систему раннего предупреждения и считывания сигналов:

• Объёмы авиасообщения Китай–Таиланд (целевой барьер ~85% от 2019).
• Сентимент в китайских соцсетях по безопасности Таиланда — несколько месяцев положительной динамики обычно коррелируют с ростом запросов.
• Число публичных операций против преступных сетей и их результаты, особенно в приграничных районах.
• Динамика цен и структуры сделок: рост доли больших lifestyle-покупок будет сигнализировать о возвращении доверия.

Frequently Asked Questions

Q: Насколько упали цены, которые платят китайские покупатели?

A: По данным Colliers, средняя цена, уплачиваемая китайскими покупателями, снизилась с примерно THB118,000 за кв. м в 2019 году до около THB98,000 за кв. м в 2025 году.

Q: Сколько китайских покупателей было на рынке до кризиса спроса и сейчас?

A: Доля китайских покупателей на рынке свободных кондоминиумов Бангкока сократилась с почти 50% в 2018 году до чуть более 20% в третьем квартале 2025 года.

Q: Какие рынки выигрывают от ухода китайских инвесторов из Таиланда?

A: Главные бенефициары — Япония (рост покупок более 90% в целевых городах) и Дубай (рост активности более 60%). Также растёт интерес к Вьетнаму и Филиппинам.

Q: Что ключевое для восстановления спроса на тайскую недвижимость?

A: Важно не только ужесточение мер, но и видимая коммуникация результатов: снижение числа инцидентов, успешные правоприменительные действия и продолжительная положительная дискуссия в китайских соцсетях.

В заключение — наш честный вывод: перед рынком недвижимости Таиланда стоит задача восстановления доверия, которое было утеряно в восприятии китайских покупателей; восстановление идёт медленно и будет требовать как реальных мер безопасности, так и прозрачной работы с информацией. Colliers прогнозирует, что объёмы сделок с китайскими покупателями остались на 30–35% ниже уровня 2019 года вплоть до 2026–2027 годов.