Падающая доступность снизит рост цен на испанские дома

Here is the text:

Продажи недвижимости снизились примерно на 9% к 2023 году. Количество сделок с недвижимостью упало на 9% за первые 11 месяцев 2023 года. Согласно данным, опубликованным испанским статистическим учреждением в прошлую пятницу, количество сделок с недвижимостью в ноябре упало на 15% по сравнению с аналогичным месяцем 2022 года. Спрос на ипотечные кредиты испытал еще более резкое падение, снизившись на 18% за первые 10 месяцев 2023 года по сравнению с тем же периодом 2022 года. Это показывает, что особенно первые покупатели испытывают трудности приобретения недвижимости на фоне роста процентных ставок. Инвесторы, которые реже используют ипотечные кредиты для покупки недвижимости, менее чувствительны к процентным ставкам, чем первые покупатели, что объясняет разницу. Более того, спрос со стороны инвесторов в прошлом году поддерживался увеличением числа иностранцев, покупающих недвижимость в Испании.

Испанские цены на жилье все еще демонстрируют устойчивый рост цен. Несмотря на резкий рост процентных ставок и экономическое замедление, испанские цены на жилье продолжают расти. Поздним декабрем, INE сообщило, что испанские цены на жилье выросли на 4,5% в 3 квартале 2023 года по сравнению с предыдущим годом, обогнав среднее значение еврозоны, которое составило 2,2% падения. В Германии цены упали более чем на 10% по сравнению с годом ранее. Хотя данные за четвертый квартал еще не представлены, данные TINSA показывают, что цены на жилье будут продолжать свой восходящий тренд до конца 2023 года, что может привести к среднегодовому росту цен на жилье около 4,5%.

Цены на новостройки значительно выше, но ожидается их стабилизация в этом году. Цена на новостройки резко выросла в прошлом году: цена на новостройку в третьем квартале 2023 года увеличилась на 11% по сравнению с прошлым годом. В отличие от этого, цены на готовое жилье выросли более умеренно на 3,2% за тот же период. В этом году сильные росты цен на новостройки ожидаются уровняться. В прошлом году разработчики все еще должны были компенсировать многие повышения цен из-за резкого роста стоимости строительных материалов из-за проблем с поставками после пандемии COVID-19. Однако этот эффект ослабнет в 2024 году. Стоимость строительства за последний год значительно снизилась. Согласно данным Национального банка Испании, стоимость строительства была немного (-0,6%) ниже, чем год назад в октябре, что показывает, что давление на цены значительно уменьшилось.

Доступность значительно ухудшилась за последние два года вследствие резкого роста процентных ставок с начала 2022 года, комбинированного с устойчивым ростом цен на жилье. Расчеты Национального банка Испании показывают, что испанские семьи теперь тратят в среднем 39% своего годового располагаемого дохода на ипотечные платежи в первый год после покупки жилья.

В то время как это значение было 30% в 2021 году, что подчеркивает трудности, с которыми сталкиваются начинающие покупатели при покупке жилья. Следовательно, многие первые покупатели были вынуждены отложить свои планы по покупке жилья в последние месяцы из-за нарастающих финансовых проблем. Скликась предположения в составлении приведенной ниже диаграммы: Брутто сумма платежей, подлежащая уплате медианным домохозяйством в первый год после покупки типичного дома, финансируемого стандартным кредитом на 80% от стоимости квартиры, в процентах от годового располагаемого дохода домохозяйства. Доступность жилья: теоретические ежемесячные платежи без вычетов 46% испанских арендаторов не могут позволить себе купить собственное жилье. Сочетание роста процентных ставок и продолжительного роста цен на жилье значительно ухудшило доступность для покупателей жилья впервые, вынуждая многих задерживаться на рынке аренды. Согласно опросу ING, проведенному IPSOS в ноябре, 46% испанских арендаторов заявили, что хотели бы купить свое собственное жилье, но не имеют финансовых средств для этого. Поскольку доступность продолжает оставаться под давлением для первых покупателей, спрос на арендное жилье останется высоким. Более того, ухудшение доступности вряд ли приведет к тому, что молодежь будет оставаться жить с родителями дольше. Согласно последним доступным данным Eurostat, испанцы покидают родительские дома в среднем после 30,3 лет в 2022 году, что уже значительно выше среднего значения для еврозоны в 26,3 года. Средний возраст, когда люди покидают родительский дом, вероятно, увеличится в период 2023-2024 гг.

Рост цен на жилье ожидается слегка замедлиться в текущем году, но останется крепким. Мы ожидаем рост цен на жилье в этом году на 3%, что несколько ниже, чем в прошлом году. Несколько факторов, стимулировавших рост в прошлом году, сейчас замедлятся, поскольку эффект отставания исчез. это включает постепенное ослабление увеличения цен на новостройки и менее сильный спрос иностранцев на покупку жилья в Испании. Кроме того, доступность для первых покупателей будет оставаться под сильным давлением, что приостановит дальнейший рост цен. Хотя процентные ставки немного снизились в последние недели 2023 года, доступность остается хуже, чем несколько лет назад. Более того, дальнейший понижающий потенциал для фиксированных процентных ставок относительно ограничен. Рынки уже сильно предвосхитили первые снижения процентных ставок Европейского центробанка в этом году. Более того, ЕЦБ будет продолжать сокращать свой портфель облигаций в следующем году, и предварительное состояние государственных финансов также ограничивает дальнейший понижающий потенциал. Поэтому мы считаем, что долгосрочные процентные ставки закончатся в этом году примерно на том же уровне.