Опубликованы поправки к правилам, запрещающим канадским иностранным покупателям приобретать жилье за границей.

27 марта 2023 года министр жилища и включения предложил поправки к регуляции, основанной на федеральном Законе о запрете покупки недвижимости для неканадцев. Целью этих поправок является дальнейшая ясность в отношении нового запрета. Поправки вступили в силу в тот же день, когда были представлены.

Согласно Закону, неканадцам запрещается приобретать жилую недвижимость напрямую или косвенно на протяжении двух лет, начиная с 1 января 2023 года. Поправки к регуляции сужают сферу действия Закона, чтобы смягчить его влияние на коммерческие сделки и развитие недвижимости. Этот бюллетень дополняет наши предыдущие бюллетени, распространенные 3 ноября 2022 года и 28 декабря 2022 года, и должен читаться вместе с ними, так как некоторая информация, содержащаяся в этих предыдущих бюллетенях, уже не актуальна.

Изменение №1: Зональное планирование больше не является критерием

Изначально пункт 3(2) регуляции запрещал "неканадцам" (как определено в Законе) покупку недвижимости в большинстве метрополитенов, имеющей зону статуса "жилой" или "смешанный использование". Это положение мешало неканадцам покупать коммерческую недвижимость, имеющую статус "жилой" или "смешанный". В результате Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CMHC) официально разъяснила, что эта запретная мера предназначалась только для пустующих земель, имеющих статус "жилой" или "смешанный". Поправки удалили это положение в целом, так что запрет больше не распространяется на приобретение недвижимости (независимо от ее занятости) без жилых зданий и зонирования для жилого и коммерческого использования.

Изменение №2: Повышен порог владения контрольным пакетом акций

В предыдущем публикации мы отметили, что в определении "контроль" юридического лица в регуляции ограничивается гораздо большая группа корпораций в участии в сделках с недвижимостью, чем предполагалось. Ранее юридическое лицо считалось неканадским согласно Закону, если оно "контролировалось" более чем на 3% неканадцами.

Исключение №1: Публичные канадские инвестиционные фонды и ограниченные партнерства

Поправки расширяют сферу допустимых сделок с недвижимостью среди публичных компаний. Согласно предыдущему пункту 2(b) регуляции исключались публичные корпорации, котирующиеся на дизайнерской канадской фондовой бирже, из определения "неканадцев". Однако это исключение не распространялось на публичные некорпоративные юридические лица, такие как канадские инвестиционные фонды недвижимости ("REITs") и канадские ограниченные партнерства. Согласно поправкам, канадские REITs и другие публичные компании Канады (включая ограниченные партнерства) теперь могут участвовать в сделках с недвижимостью, не проходя порог контроля.

Исключение №2: Исключение для развития

Наиболее значительное изменение, внесенное поправками, - это введение исключения для приобретения неканадцем жилой недвижимости в целях "развития". Поправки не дают определения "развития", но CMHC опубликовала руководство, которое устанавливает критерии и индикаторы того, что может являться "развитием". CMHC определяет "развитие" как "процесс оценки, планирования и осуществления изменений или улучшений (с изменением использования или без него) для жилой недвижимости или земли, на которой находится жилой объект и, для большей ясности, включает реконструкцию существующего здания." Основным элементом является "искреннее намерение на момент покупки".

Расширение покупателей

Поправки изменяют требования для неканадцев, имеющих разрешение на работу в соответствии с положениями Закона об иммиграции и защите беженцев, чтобы они имели возможность приобрести жилую недвижимость. Такие лица могут приобрести недвижимость, если у них остается 183 дня или более действительности у разрешения на работу на момент покупки и если они ранее не приобрели более одной жилой недвижимости. Поправки удалили предыдущее требование о необходимости наличия налоговой отчетности за минимальный период в три года из предыдущих четырех лет и работы на полную ставку в Канаде.

В заключение, хотя не все предложения от индустрии недвижимости были приняты, поправки являются существенным улучшением, позволяющим коммерческим сделкам, которые очевидно не подпадают под действие Закона, выполняться без запретов. Тем не менее, стороны сделки, связанной с недвижимостью, должны быть внимательны к Закону перед проведением сделки, особенно если в ней участвует жилая недвижимость.