Omnikabus Law Indonesia: Упрощение правил владения иностранной недвижимостью

Недавно в Индонезии произошли крупные изменения в законодательстве о недвижимости благодаря правительственному регулированию 18/2021 (GR 18/2021), которое станет самым значительным изменением за последние 20 лет. GR 18/2021 вносит изменения в основные права/титулы на землю, включая: право управления (Hak Pengelolaan, HPL); право обрабатывать землю (Hak Guna Usaha, HGU); право использования (Hak Pakai, HP); право строительства (Hak Guna Bangunan, HGB); право собственности на квартиры (Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, HMSRS); права на надземное и подземное пространство; и регистрацию земли.

Одним из значимых положений GR 18/2021 является то, что теперь иностранцы и иностранные юридические лица могут владеть квартирами и загородными домами. Однако иностранцы смогут владеть только квартирами, расположенными в специальных экономических зонах, свободных экономических зонах, промышленных зонах и других экономических зонах. Кроме того, стоимость недвижимости должна превышать минимальный порог, который различается в зависимости от провинции, в которой расположена недвижимость.

Основные виды права использования (HP), права строительства (HGB) и права обрабатывать землю (HGU) представлены в законодательстве. Имеется два вида права использования (HP): право использования на определенный срок и право использования земли для конкретных целей. Право использования земли может быть предоставлено иностранным юридическим лицам, имеющим представительство, иностранным гражданам, а также местным юридическим лицам и гражданам. Срок предоставления этого права для государственных земель и земель, закрепленных за правом управления, составляет максимум 30 лет, с возможностью продления еще на 20 лет. После истечения этого срока право может быть продлено еще на 30 лет. Ранее срок права использования составлял 25 лет, с возможностью продления еще на 20 лет, а затем обновление на 25 лет (всего 70 лет).

Право строительства (HGB) предоставляется гражданам Индонезии и иностранным компаниям (PT PMA) на землю государственной или свободной собственности для строительства зданий. Максимальный срок действия HGB составляет 30 лет, с возможностью продления еще на 20 лет.

Право обрабатывать землю (HGU) обычно предоставляется на государственные земли для развития плантаций и может быть предоставлено иностранным компаниям. Максимальный срок действия этого права составляет 35 лет, с возможностью продления еще на 25 лет. После истечения срока его можно продлить еще на 35 лет. Согласно GR 18/2021 все владельцы HGU, HGB и HP должны начать осуществлять деятельность на земле, будь то строительство зданий, обработка земли или другое использование земли, в течение двух лет после предоставления права.

Согласно GR 18/2021, иностранцы теперь могут владеть квартирами по праву собственности на многоквартирные дома (HMSRS). Иностранцы могут приобретать право собственности на квартиры только в специальных экономических зонах, свободных экономических зонах, промышленных зонах или других экономических зонах (туристических зонах, пригородных или городских зонах). Кроме того, иностранцы также могут быть владельцами загородных домов, построенных на земельных участках с правом использования или правом строительства. Владение недвижимостью иностранцами ограничено некоторыми ограничениями, такими как минимальная цена, площадь земли и количество квартир, зональное разделение и размер участка.

GR 18/2021 также введено новое электронное регистрационное обслуживание земли, что способствует цифровизации земельных сертификатов по всей Индонезии. Такие электронные документы являются допустимыми в суде, если они подтверждены уполномоченным лицом. Это встречается с одобрением, так как часто в Индонезии подделываются земельные титулы.

В законодательство также было введено новое положение о праве на надземное и подземное пространство, такое как обустройство подземных переходов, подземных торговых центров или услуг массового транспорта, с помощью земельных прав (в форме титулов HPL, HP или HGB). Использование надземного пространства ограничено высотным лимитом, установленным в коэффициенте застройки, в то время как использование подземной земли ограничено глубиной, описанной в пространственном плане или до 30 метров ниже поверхности.