Ограничения на покупку недвижимости иностранцами распространяются по всему миру.

ПАРИЖ - Легко забыть, что вскоре после начала пандемии COVID-19 многие эксперты имущественного рынка прогнозировали, что цены на жилье могут сократиться единожды за поколение. Логика заключалась в том, что уменьшающаяся экономика пандемии в сочетании с переездом людей из городов приведет к снижению стоимости на продолжительный срок.

В итоге в большинстве мест произошло противоположное. Цены на жилье в США, Канаде, Великобритании, Германии, Австралии и Новой Зеландии выросли на 25–50% с момента начала пандемии COVID-19. Этот взрыв обусловлен рядом факторов, включая низкие процентные ставки, проблемы с цепочкой поставок в строительстве и дефицит доступного жилья, вызванный, в частности, покупкой крупных площадей жилых запасов инвесторами.

Однако некоторые видят еще одного виновника, заслуживающего особого внимания: иностранных покупателей. Правительства во всем мире все чаще вмешиваются в попытке снизить цены, ограничивая доступ к приобретению недвижимости только для жителей.

Канада

Канада недавно вышла в заголовки, введя двухлетний запрет на покупку жилья не резидентами иностранцами. Взлетающие стоимости жилья в Канаде. Иноземцы все равно могут покупать недвижимость, если живут в Канаде, а также беженцы и некоторые иностранные студенты. Это проблема, которая может изменить привычные идеологические черты, поскольку «иностранцы», которых отворачивают, часто являются богатыми инвесторами, оказывающими негативное экономическое влияние на борющихся местных жителей.

Канадский либеральный премьер-министр Джастин Трюдо заявил, что установление ограничений на покупку иностранными покупателями не означает, что отдаляются отдельные лица: «Привлекательность канадского жилья привлекает спекулянтов, богатые корпорации и иностранных инвесторов», обещал Либеральная партия Трюдо перед последними канадскими выборами. "Это приводит к настоящей проблеме недостаточного использования и пустующего жилья, необузданной спекуляции и стремительно растущим ценам. Дома для людей, а не для инвесторов". Стоимость приобретения дома взорвалась в Канаде - к моменту анонсирования плана Трюдо в 2022 году цены выросли более чем на 27% по сравнению с предыдущим годом. "Так много новых домов смотрят на них как на активы, как на инвестиции - в отличие от мест, где можно растить семьи и создавать сообщества", - сказал Трюдо тогда.

Globe and Mail сообщает, что в Ванкувере, на западном побережье Канады, многие местные политики уже многие годы требуют запрета на приобретение нерезидентами, надеясь остановить "переворачивание" недвижимости и обесценивание завышенного жилищного рынка города. В течение более десяти лет город постоянно занимает одно из первых мест по стоимости проживания в любой точке мира. В 2010-х годах механические дома в районе Ванкувера стоили не менее полумиллиона канадских долларов - дешево по сравнению со средней ценой в 1,9 миллиона долларов за отдельный дом в 2022 году.

Риэлторы говорят, что это политика. Однако далеко не все согласны с новой политикой, в частности риэлторы, которые утверждают, что иностранные владельцы не являются значительным фактором в высоких ценах на жилье в Канаде. Брендон Огмундсон, главный экономист ассоциации недвижимости Британской Колумбии, заявил Le Monde, что он считает запрет «скорее политической политикой, чем экономической политикой», которая в конце концов навредит рынку жилья. Но когда Британская Колумбия ввела собственный налог на покупку жилья не резидентами в 2016 году, количество иностранных покупателей упало с 13,2% от общего числа продаж до 2,5% через три года. По данным правительства Канады, в 2020 году иностранные нерезиденты владели 3,4% жилья в Онтарио и 4,7% жилья в Британской Колумбии, при самой высокой ставке - 6,2% - в городе Ванкувере.

Международные ограничения

Страны, где больше людей имеют собственное жилье, обычно испытывают меньшую неравенство в благосостоянии. По данным ОЭСР, обладание собственностью на жилье оказывает равномерное воздействие на благосостояние, поскольку страны, где больше людей имеют собственное жилье, обычно испытывают меньшую неравенство в благосостоянии.

По мере увеличения глобального разрыва в благосостоянии и утраты доступности для жилья во многих городах и даже странах, как запрет на покупку иностранцами может повлиять на рынок жилья? Является ли шаг по подавлению иностранного владения настолько радикальным, насколько он кажется?

Хотя каждый рынок недвижимости имеет свои особенности, похожая динамика происходит во многих странах мира, где правительства вводят ограничения или полный запрет на покупку недвижимости заграницей.

Например, в Сингапуре иностранцы должны быть законными резидентами не менее пяти лет, прежде чем смогут приобрести дом. Покупка жилья и общественных домов, субсидируемых правительством, полностью запрещена. Конституция Камбоджи запрещает иностранцам право собственности на землю, но есть способы обойти ограничение. Традиционно в Таиланде был запрет на владение землей иностранцами, и это практически делало невозможным для них приобрести недвижимость, если это не было сделано через местные компании. Однако в конце прошлого года правительство утвердило законодательство, позволяющее состоятельным иностранцам покупать дома и землю в связи с привлечением инвесторов и цифровых номадов. Иностранцы теперь могут приобретать недвижимость, при условии, что они покажут вложение 40 миллионов батов ($1,2 млн). Аналогично Индонезия также отменила запрет на владение недвижимостью иностранцами.

В Европе также есть примеры ограничений на покупку недвижимости иностранцами. В Испании, например, туристическим местом отдыха Балеарским островам планируют запретить иностранным нерезидентам покупку недвижимости. Острова являются самым дорогим местом для покупки недвижимости в Испании, дороже даже столицы Мадрида. Продажи недвижимости иностранным покупателям в Испании растут – последние данные показывают увеличение на 30,65% в третьем квартале 2022 года по сравнению с таким же периодом 2021 года. Местные политики утверждают, что иностранные покупатели, которые могут позволить себе заплатить более высокие цены, чем многие местные жители, увеличивают стоимость и создают «призрачные деревни».

Испания - не единственная европейская страна, которая ограничивает приобретение недвижимости нерезидентами. Например, в Хорватии граждане должны прожить в стране 10 лет, прежде чем купить сельские участки. Гражданам вне Евросоюза требуется разрешение на покупку недвижимости независимо от того, сколько времени они прожили там. Покупка недвижимости во многих частях Австрии также является сложнее для нерезидентов и граждан Евросоюза, которые должны запросить разрешение у местных властей, удовлетворить ряд условий, а также платить дополнительные налоги и сборы.

С 1960-ых годов в Швейцарии действуют аналогичные, но более жесткие правила, которые в основном мешают нерезидентным иностранным гражданам и гражданам Евросоюза, проживающим в Швейцарии без долгосрочного разрешения, приобретать жилую недвижимость. Дания также не разрешает нерезидентам покупать жилье, а на Мальте люди, прожившие в стране менее пяти лет, включая мальтийских граждан, не могут приобретать более одного дома.

Неувязка запроса В то же время в Австралии существует опасение, что иностранные покупатели переключат свое внимание на эту страну теперь, когда в Канаде вступил в силу запрет. Австралия борется со своим собственным жилищным кризисом и уже поступают призывы для страны следовать примеру Канады. В соседней Новой Зеландии, с 2018 года, как и в Канаде, действует аналогичный запрет, после того, как правительство обвинило богатых иностранцев в давлении на цены. В то время иностранные покупатели составляли 22% от продаж жилья в центральном районе Окленда.

Возможно, потребуется время, чтобы оценить влияние ограничений, таких как запрет Канады. Некоторые утверждают, что запрет, который устанавливает максимальный штраф в размере 10 000 долларов США и предоставляет освобождение для некоторых краткосрочных жителей и тех, кто живет в квартирных зданиях, не идет достаточно далеко.