Обзор рынка недвижимости в Европе на 2024 год: отраслевой обзор.

Взглянем на активы, которые привлекут наибольшее внимание в Европе и Испании в 2024 году, особенно на рынке недвижимости. Европейский рынок недвижимости проходит через сложную фазу, связанную с ростом процентных ставок, что снижает инвестиции в недвижимость (достигающие десятилетних минимумов) и цены на активы, хотя доходы по-прежнему высокие. BNP Paribas RE подготовил прогноз на 2024 год для европейского рынка недвижимости, анализируя, какие активы в Европе и Испании привлекут внимание в 2024 году, с фокусом на рынке жилой недвижимости.

Снижение рынка жилья в 2023 году

По мнению аналитиков BNP Paribas RE, в связи с макроэкономической ситуацией восстановление на рынке недвижимости может начаться не раньше 2024 года, когда инвесторы примут новые стратегии, учитывая более стабильную макрофинансовую среду.

Инвестиции в Европе достигли своего минимума за последние десять лет и составили €182.6 миллиарда в первом полугодии 2023 года, что на 57% меньше, чем в первом полугодии 2022 года. Из пяти крупнейших рынков Испания занимает четвертое место с €3.8 миллиарда (-41%), уступая Великобритании, лидирующей с €21.3 миллиарда (-52% год к году), Германии с €9.8 миллиарда (-68%) и Франции с €7.8 миллиарда (-42%). Италия является единственной страной, уступающей Испании с €2.1 миллиарда (-62%). Хотя снижение инвестиций может показаться более крутым, чем во время финансового кризиса 2008 года (-71%), оно также предполагается более незначительным в целом, с снижением на 42% к концу 2023 года.

Стагнация цен на европейскую недвижимость в 2023 году

Причиной данной тенденции является скорее застой цен на недвижимость, чем снижение ликвидности, что было в 2008 году. Динамика рынка также отличается от предыдущих больших рецессий во многих аспектах, поскольку и продавцы, и покупатели изъялись с рынка.

• Во-первых, многие покупатели не хотят заключать сделки при растущих финансовых затратах. Они также осознают, что в большинстве типов активов нет таких возможностей, как в 2022 году: современные офисы, роскошные и высокоэффективные розничные магазины и логистика.
• Они разделяют это чувство с продавцами, которых мало мотивирует продавать хорошие объекты по более низким ценам, пока занятость остается стабильной (хотя и выборочной). Меньше владельцев испытывают трудности с получением кредитов по сравнению с 2008 годом, что облегчает принятие ожидающей позиции.

Возвращение сектора недвижимости в 2023 году

По мнению аналитиков BNP Paribas RE, мы находимся в фазе замедления, в основном для премиального сегмента; в 2024 году начнется более широкое восстановление. В настоящее время средние прибыли от премиальных активов на 16 крупнейших европейских рынках составляют 3,9% для розничных магазинов и 4,4% для логистики: эти значения на пять и девяносто пунктов выше, чем в том же периоде прошлого года, соответственно. Средняя премиальная доходность составляет 4,3% (+110 пунктов) для офисов.

Согласно исследованиям, доходы в 2023 году, вероятно, продолжат увеличиваться, а в 2024 году стабилизируются.

После этого рынок возродится выборочно по типу активов и географии, возглавляемый странами, где наблюдался наиболее острый рост. По мнению BNP Paribas RE, логистика (в настоящее время с высокой оценкой) и жилой сегмент будут лидировать на рынке, оба поддерживаемые перспективами сильного роста арендной платы.

Арендный рынок в Европе

Перспективы роста арендной платы остаются в центре ближайшего инвестиционного расслоения. Действительно, рост арендной платы ожидается только в секторах, которые показали хорошие результаты за последние пять лет, таких как офисы и логистика, в то время как розница может начать восстанавливаться, а рост рынка жилой недвижимости должен быть устойчивым.

Прогноз рынка жилой недвижимости на 2024 год

Ужесточение финансовых условий и неопределенность по поводу окончания цикла процентных ставок привело к снижению инвестиций в жилую недвижимость в Европе на 62% в первом полугодии 2023 года по сравнению с первым полугодием 2022 года и на 55% ниже пятилетнего среднего значения.

Испания стала единственной страной, в которой наблюдался рост инвестиций за данный период. В скандинавских странах, Германии и Франции объемы инвестиций упали сильнее, чем в среднем по Европе, в то время как в Нидерландах и Великобритании ситуация оказалась лучше. Вырастающие процентные ставки по ипотекам и доходности правительственных облигаций проверяют инвестиционный рынок, снижая риск и скорректированную доходность от недвижимости.

Для возобновления сделок цены должны адаптироваться к реальной экономической и денежной среде. Перефинансирование является основным риском, который может вынудить некоторых инвесторов продавать в краткосрочной перспективе из-за корректировки цен и, таким образом, увеличения коэффициента Loan-to-Value. Однако инвесторы все еще очень интересуются жилыми активами из-за значительно возросшего спроса в секторе арендного жилья из-за ухудшения доступности при росте ипотечных ставок и цен на дома. Кроме того, крупные города сталкиваются с серьезным дефицитом жилья и устарелостью, а формирование новых домашних хозяйств продолжит расти в среднесрочной перспективе.

Цены на жилье в Европе

Объем сделок с недвижимостью в Европе в первом квартале 2023 года снизился на 10,7% по сравнению с предыдущим годом. Цены на дома на континенте в этот же период снизились во второй раз подряд, а именно на -0,7% после -1,4% в четвертом квартале 2022 года. За последние шесть месяцев цены на жилье снизились на -2,1% в Европе. Самые пострадавшие страны - Германия (-7,8%), Люксембург (-5,6%), Финляндия (-5,2%), Швеция (-4,4%) и Дания (-4,0%), то есть те страны, которые испытали более значительное снижение, чем максимум за последние два года.

Цены на жилье падают в Европе... но не везде...

• По городам, согласно нашему отчету о доступности, все рынки (кроме Рима и Брюсселя) значительно переоценены. В результате цены на жилье снижаются в 20 из 28 городов, достигнув пика за последние два года. Цены на жилье снизились более чем на 10% во Франкфурте (-16,2%), Копенгагене (-12,7%), Амстердаме (-12,7%), Брюсселе (-10,4%) и Мюнхене (-10,1%). Южноевропейские города, такие как Вена и Варшава, наиболее устойчивы, поскольку цены на жилье пока не снизились и продолжают расти. Однако эта тенденция может измениться к концу года.

Рынок аренды жилья в Европе

Изменение финансовых условий, влияющих на домохозяйства, способствовало росту спроса на арендное жилье в крупных городах. Рост арендной платы достиг +8,2% год к году в Европе в первом квартале 2022 года - самого высокого среднего ежегодного роста с 2010 года. Неравновесие между предложением и спросом на арендный сектор значительно из-за неопределенности жилищного регулирования, которое привело к резкому сокращению предложения в арендном секторе, например, в Берлине, Барселоне и Валенсии.

Более того, лимитирование роста арендных плат на уровне около 2%-3% для избежания индексации к инфляции заставляет арендодателей перекладывать потерю доходов на новые контракты. Спрос жильцов также сместился в сторону более эффективного жилья, чтобы избежать роста счетов за энергию. Следующим вызовом может стать запрет на сдачу в аренду неэффективного с точки зрения энергоэффективности жилья, как это уже происходит во Франции и Великобритании. Такое регулирование значительно увеличит давление на доступность арендного жилья.

Индикатор соотношения "аренда-покупка" показывает, что в большинстве рынков сдача в аренду является лучшим вариантом для домохозяйств, желающих иметь больше пространства. В Стокгольме, Лондоне, Мюнхене, Гамбурге, Париже, Франкфурте, Лионе, Копенгагене, Праге и Осло аренда предоставляет в два раза больше пространства, чем домохозяйство может позволить себе купить. С начала пандемии снять жилье стало дешевле, чем покупка на нескольких южноевропейских рынках, включая Барселону, Мадрид, Милан, Лиссабон, Рим и Севилью.

На сколько возрастет арендная плата в Европе?

Ожидается, что стоимость аренды будет продолжать расти под воздействием инфляции, восстановления доходов домохозяйств и недостатка предложения по сравнению с спросом на аренду. Южноевропейские арендные рынки должны продолжать развиваться и записывать значительный рост арендной платы благодаря улучшению рынка труда, ожиданиям сильного роста доходов и высокой потенциальной глубине арендного рынка.

Арендные платежи продолжат расти в течение следующих пяти лет, обусловленные растущим спросом на арендное жилье в свете экономической ситуации и сниженной возможности домохозяйств приобрести собственное жилье. Аналогично, планируемые регуляторные меры в области энергоэффективности, предложенные Европейской комиссией, могут оказать значительное влияние. Они могут сократить количество доступных арендных объектов и улучшить предложение арендного жилья, оказывая давление на арендную плату. Таким образом, арендная плата может увеличиться на 13,5% в Испании, занимая второе место после 18% в Нидерландах и 15,5% в Великобритании. За ними следуют 10,5% в Италии, 9% во Франции и 7% в Германии.

Прогноз рынка недвижимости на 2024 год в других секторах

Офисы

Наибольшая степень неопределенности на рынке недвижимости наблюдается именно в этом сегменте, который проходит глубокие изменения на нескольких фронтах: корректировка цен после крупнейшего увеличения затрат на финансирование за десятилетия, рабочие практики, указывающие на снижение спроса на площади, и регулирующая среда, которая продолжит повышать устаревание. Эти проблемы поместили сектор в период, который можно охарактеризовать как "приостановленную анимацию": живой, но с сокращенной активностью. Стагнация цен будет решена в первой половине 2024 года, когда монетарная политика достигнет своей конечной ставки в текущем цикле. Что касается занятости, спрос остается сконцентрированным на лучших объектах, продолжая установленную постпандемическую динамику, отражающую желание арендаторов уменьшить площади и занимать здания, отвечающие энергетическим стандартам.

Логистика

2022 год стал самой крупной корректировкой на рынке логистики из-за роста затрат на финансирование. Кроме того, восстановление в данном секторе в этом году происходит намного быстрее, чем в других сегментах недвижимости. Ожидается стабильное и всеобщее восстановление до конца года. Полученный рост стоимости аренды, иногда довольно значительный, влияет на арендаторов неравномерно. Инвесторам необходимо учитывать это при сдаче помещений в аренду.

Розница

Сектор испытал одно из самых длительных снижений в истории вследствие глубоких структурных изменений в наших привычках покупок. Доля розницы в европейских инвестиционных операциях сократилась значительно со временем, а цены резко корректировались в результате. Влияние было неравномерным в этом широком секторе. Нисходящий цикл, кажется, достиг своего дна, что подтверждается ограниченным влиянием текущего цикла процентных ставок на цены. Более того, снова наблюдается рост арендной платы в некоторых областях. Это возникает вопрос, заслуживает ли сектор теперь возможность инвестиций.

Статья прочитана на (italian idealista/news)Mercato immobiliare europeo: le previsioni per il 2024 settore per settore.