Обновления в болгарском законодательстве: Внесенные изменения и значительные события в юридической практике

Некоторые законодательные пробелы были заполнены, а некоторые спорные применения закона были прерваны через истолковательные решения Болгарского Верховного Суда Кассации.

С 1 июня 1996 года болгарский закон предоставлял возможность приобретения частной муниципальной или государственной собственности в Болгарии при условии непрерывного владения в течение 10 лет. Однако 31 мая 2006 года закон был изменен, и срок непрерывного владения был временно приостановлен. Приостановка была неоднократно продлена, последний раз в начале 2018 года. В результате этого последнего продления прекращение будет действовать до 31 декабря 2022 года.

Вступление в силу приостановки, которая произошла так близко к сроку истечения 10-летнего срока непрерывного владения, вызвало многочисленные споры о праве собственности на недвижимость, идущие от непрерывного владения в период с 1 июня 1996 года до 31 мая 2006 года, и были вопросы о том, прекращается ли срок непрерывного владения до его истечения. В начале 2018 года этот вопрос был разрешен Верховным судом Кассации посредством истолковательного решения, в котором суд подтвердил, что 10-летний срок непрерывного владения для приобретения права собственности на частную государственную или муниципальную собственность, начавшийся 1 июня 1996 года, не истек 31 мая 2006 года и, следовательно, был приостановлен. В своем решении суд пришел к выводу, что 10-летний срок непрерывного владения, начавшийся 1 июня 1996 года, должен истекать 1 июня 2006 года и был приостановлен 31 мая 2006 года - за один день до его истечения. В результате приобретение права собственности на государственное и муниципальное имущество путем давности (непрерывного владения в течение 10 лет) невозможно по болгарскому закону по крайней мере до 31 декабря 2022 года.

Расширение ипотеки на будущие постройки, возведенные на ипотечной земле.

Согласно недавней практике Верховного суда Кассации, ипотека, установленная на земельный участок, может распространяться на постройки, построенные на земле после установки ипотеки, только если постройка достаточно подробно описана в документе об ипотечном кредите, желательно с ссылкой на утвержденные проекты зданий. Кроме того, здание должно быть построено в соответствии с проектными характеристиками, предоставленными при создании ипотеки на земельный участок. Эта практика применима в отношении проектного финансирования, поскольку ипотека будет распространяться на дополнительную недвижимость и таким образом повысит стоимость обеспечения.

Приоритет покупателя на публичных торгах по отношению к арендатору по зарегистрированному договору аренды.

В случае продажи арендуемого имущества зарегистрированные договоры аренды остаются действительными и обязывают нового владельца на весь срок аренды. Однако была неоднозначная судебная практика относительно последствий для арендатора в случае продажи арендуемого имущества на публичных торгах. Это несоответствие было преодолено недавним изменением Гражданского процессуального кодекса, которое предусматривает, что права арендатора обеспечиваются только в случае, если договор аренды был зарегистрирован до установки первоочередной ипотеки. В случае, если договор аренды зарегистрирован после установки первой ипотеки на имущество, покупатель на публичных торгах получает владение арендованным имуществом от арендатора, несмотря на регистрацию договора аренды в реестре имущества. Новое положение уточняет и указано не только для покупателя на публичных торгах, но также для арендаторов и субарендаторов заложенной недвижимости.

Действительность сделок с недвижимостью несмотря на отсутствие корпоративного разрешения.

По болгарскому законодательству, в случае сделки по приобретению или продаже недвижимости ликвидационный договор общего собрания акционеров необходим.

Форма корпоративного решения для сделок с недвижимостью.

Поправкой к Коммерческому акту было введено новое требование относительно формы корпоративного решения в закрытом акционерном обществе для приобретения или продажи недвижимости. Согласно новому правилу протокол решения о переходе права должен быть с нотариально удостоверенными подписями и содержанием. Хотя это является распространенной практикой в Болгарии, нотариальное удостоверение содержания документа не широко распространено за рубежом. Таким образом, выполнение этого требования может вызвать трудности для иностранных инвесторов, если лица, подписывающие такое решение, не проживают в Болгарии. Есть несколько вариантов для решения этого требования. Во-первых, болгарские консульства и посольства за рубежом выполняют услуги болгарских нотариусов и могут удостоверить содержание протокола. Во-вторых, можно выдать доверенность представителю в Болгарии для выполнения протокола от имени акционеров перед нотариусом в Болгарии. В-третьих, требование нотариального удостоверения может быть явно исключено с уставом компании.

Содержание доверенности для сделок с недвижимостью.

Согласно последнему истолковательному решению Верховного суда Кассации были уточнены требования к содержанию доверенности для сделок с недвижимостью. По мнению суда, доверенность считается действительной и обязательной, если она устанавливает, что доверитель имеет право распоряжаться недвижимостью от имени уполномочивающего лица. Нет необходимости указывать цену, контрагента или другие детали сделки в доверенности, как это было прежней практикой. Преимущество этого уточнения в отношении содержания доверенности заключается в том, что это упрощает подготовку документов для сделки с недвижимостью, поскольку исполнение доверенности больше не зависит от завершения переговоров.