Новый налог в Португалии: иностранцам придётся платить дополнительные 7,5% при покупке жилья

Операционные последствия:

• Инвесторы могут быть вынуждены держать объект дольше, чтобы избежать потерь при скорой продаже и возможных последующих налоговых последствий.
• Требования к сдаче по регулируемым ставкам в обмен на возврат создают ограничение дохода от аренды.

Правовые и рыночные последствия:

• Ожидаются иски и обращения в суды — это создаёт юридическую неопределённость в краткосрочной перспективе. Процесс в ECJ может занять от нескольких месяцев до нескольких лет, но система арбитража и судебных обращений в Португалии позволяет ускорить некоторые процедуры.
• Вероятна корректировка спроса: часть иностранных покупателей отложит или отменит сделки, часть будет искать обходные решения, что может повлиять на средние цены в отдельных сегментах рынка.

Возможные стратегии для инвесторов и практические рекомендации

Мы предлагаем несколько направлений действий, исходя из опыта и анализа текущей правоприменительной практики:

• Рассмотреть планирование статуса налогового резидента в Португалии до или вскоре после покупки, если это соответствует вашим целям и не создает налоговых проблем на родине. Цена вопроса — соответствие строгим правилам о налоговой резидентности.
• Оценить экономику сделки с учётом дополнительного 7,5% IMT при расчёте доходности и срока окупаемости.
• Рассмотреть варианты доведения объекта до аренды по условиям, которые допускают возврат налога, если эти условия приемлемы для вашей инвестиционной модели.
• Изучить альтернативные структуры владения: корпорации, фонды или совместные предприятия — но делать это только после консультации с португальскими налоговыми и юридическими советниками, так как такие структуры сами по себе привлекают внимательное отношение налоговых органов и могут не обходить ограничения по резидентности.
• Подготовиться к юридической стороне: документировать коммерческий характер инвестиции и иметь план действий на случай судебного оспаривания: претензии в национальном суде и, при необходимости, обращение в ECJ.

Мы предостерегаем от быстрых решений: новые правила меняют исходные предположения о доходности и ликвидности, и поспешность в структуре сделки может стоить дороже, чем дополнительные налоги.

Что ожидает рынок и какие сценарии развития вероятны

Скорее всего, правительство ожидает снизить внешний спрос на покупку городской жилой недвижимости и таким образом облегчить давление на цены. Но есть несколько возможных путей развития:

• Судебная отмена/коррекция: ECJ может признать меру несоразмерной, что приведёт к отмене или изменению практики возврата. Аналоги дела Hollmann показывают, что такие жалобы имеют реальные шансы.
• Административная корректировка: правительство может уточнить правила, ввести альтернативные, резидентно‑нейтральные меры по борьбе со спекуляцией или расширить условия возврата.
• Рыночная адаптация: инвесторы снизят спрос на сегменты, подпадающие под действие 7,5%, перенеся интерес на коммерческую или первичную застройку, где механизмы и налогообложение другие.

Ни один из этих сценариев не гарантирован, и вероятные правовые баталии добавляют рисков.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Кого именно затронет новый налог в 7,5%?

Ответ: Налог затрагивает физических и юридических лиц, которые при покупке городской жилой недвижимости в Португалии продаются как нерезиденты по португальскому налоговому законодательству. Резиденты сохраняют прогрессивные ставки IMT и освобождения для основного жилья.

Вопрос: Можно ли вернуть 7,5% после покупки?

Ответ: Да, предусмотрены механизмы возврата, если покупатель станет налоговым резидентом в течение двух лет или сдаст объект по регулируемым ставкам на минимальный период. Однако возврат осуществляется постфактум и не устраняет первоначальной потребности в оплате IMT.

Вопрос: Насколько вероятно, что мера признают неконституционной с точки зрения ЕС?

Ответ: Судебная практика ЕС по аналогичным случаям даёт основания для оспаривания: дела Hollmann, Patrício Teixeira и XG подтверждают, что меры, дифференцированные по признаку резидентства, подлежат строгой проверке. Мы ожидаем судебных разбирательств и возможность обращения в Суд ЕС.

Вопрос: Что сделать покупателю прямо сейчас?

Ответ: Оценить сделку с учётом дополнительных 7,5%, обсудить с налоговым консультантом вопросы резидентности и структуру владения, и по возможности договориться о гибкости в условиях расчёта, учитывая судебные риски.

Итог — практический вывод

Это изменение реальной налоговой политики прямо увеличивает барьер входа для иностранных покупателей жилой недвижимости в Португалии: 7,5% IMT для нерезидентов, опубликованное 20 мая 2026 года, уже действует как экономический фильтр спроса. Для инвестора с бюджетом €500 000 это значит минимум €37 500 дополнительного налога при закрытии сделки; возврат возможен при соблюдении условий, но не устраняет проблемы с ликвидностью и риском операционной привязки к регулируемой аренде. Мы советуем планировать сделки с учётом этой нагрузки и консультироваться с португальскими юристами и налоговыми специалистами — судебные споры кажутся вероятными, но результат пока неопределён.