Ипотеки растут, продажи падают: реальные деньги и новые горизонты рынка Дубая

Полугодовой отчёт: что произошло с недвижимостью ОАЭ в первой половине 2026 года

Рынок недвижимости ОАЭ продолжает удерживать внимание инвесторов после нескольких бурных лет — и первые шесть месяцев 2026-го дали смешанные сигналы. Общий объём сделок в Дубае составил примерно 421 млрд дирхамов (AED) по итогам 109,5 тыс. транзакций. Для тех, кто рассматривает покупку или инвестиции в Dubai property, эти цифры важны: они показывают, где «теплее» деньги, а где — возможные риски.

Мы проанализировали структуру рынка, профиль сделок и географию спроса. Ниже — цифры, выводы и практические рекомендации для покупателей и инвесторов.

Ключевые показатели полугодия

• Общий оборот: AED 421 млрд по 109,500 сделкам.
• Продажи (sales): AED 286,4 млрд — 86,000 сделок.
• Ипотечные сделки (mortgages): AED 102 млрд — 19,000 сделок (рост объёма ипотек на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года).
• Дарения/переоформления (gifts/donations): AED 31,4 млрд — 4,500 сделок (рост на 47,5%).

По видам объектов в сегменте продаж:

• 71,510 жилых квартир;
• 7,300 зданий и вилл;
• 7,130 земельных участков.

В ипотечных сделках задействованы в основном:

• 14,500 квартир;
• 2,590 зданий и вилл;
• 5,235 земельных участков.

В операциях по дарениям: 3,510 жилых единиц, 260 вилл/зданий и 735 земельных участков.

Эти данные показывают, что рынок остаётся активным, но внутри него меняются приоритеты — о чём речь далее.

Off-plan против готового: как распределились деньги и сделки

Один из важных трендов — соотношение первичного рынка (off-plan) и готовых объектов (completed). Это влияет на ликвидность, сроки передачи и профиль рисков.

• Off-plan: AED 143,5 млрд по 59,640 сделкам. Внутри этого объёма: продажи — AED 140 млрд (≈58,800 сделок), ипотеки — AED 1,3 млрд (212 сделок), дарения — AED 2,2 млрд (630 сделок).
• Готовые объекты: AED 277,3 млрд по 49,760 сделкам. Из них: продажи — AED 147 млрд (27,150 сделок), ипотеки — AED 101 млрд (18,740 сделок), дарения — AED 29,3 млрд (3,870 сделок).

Наши расчёты показывают разное поведение среднего чека: средняя сделка на первичном рынке по итогам полугодия примерно AED 2,4 млн, тогда как средний чек по готовым объектам — около AED 5,6 млн. Это отражает специфику: в сегменте готовых чаще фигурируют большие лоты и земельные транзакции, которые повышают средний чек.

Для инвестора это значит:

• Off-plan привлекает объёмом и числом сделок, но требует оценки застройщика и сроков сдачи.
• Готовые объекты дают быструю ставку выхода на рынок аренды, чаще требуют большего стартового капитала.

География спроса: где покупают квартиры, виллы и землю

Распределение денег по районам выявляет явных лидеров и позволяет понять, куда уходят крупные капиталы.

Продажи квартир (топ районов):

• Dubai Islands — AED 8,4 млрд;
• Airport City — AED 7,2 млрд;
• Business Bay — AED 6 млрд.

Продажи вилл и зданий (главные адреса):

• Al-Yalais 1 — AED 10,6 млрд;
• Wadi Al-Safa 3 — AED 1,4 млрд;
• Saih Shuaib 1 — AED 1,4 млрд.

Продажи земельных участков (лидеры по объёму):

• Maisam II — AED 10,1 млрд;
• Al-Yalais 5 — AED 7 млрд;
• третий по объёму участок оценён в AED 6,3 млрд (в оперативной сводке указана сумма, название участка в публичной сводке отмечено отдельно).

Ипотечные лидеры по сегментам:

• Апартаменты с ипотекой: Business Bay — AED 1,5 млрд, Dubai Marina — AED 1,3 млрд.
• Виллы/здания по ипотеке: Palm Jumeirah — AED 780 млн, Emirates Hills — AED 673 млн.
• Земля по ипотеке: Dubai Waterfront — AED 11 млрд, Palm Jumeirah — AED 5,4 млрд.

Дарения и внутрисемейные передачи показали активность в премиальных локациях:

• Дарения квартир: Palm Jumeirah — AED 2,4 млрд, Dubai Marina — AED 966 млн.
• Дарения вилл/зданий: Emirates Hills — AED 113 млн, Palm Jumeirah — AED 84 млн.
• Дарения земли: Palm Jumeirah — AED 2,2 млрд, Dubai Islands — AED 1,2 млрд.

Эти данные указывают, что премиальные и рекреационные зоны сохраняют статус активного хранилища стоимости, при этом значительные земельные сделки концентрируются в конкретных зонах с высоким потенциалом девелопера.

Ипотека и дарения: почему они выросли и что это значит

Рост объёма ипотечных сделок на 23% и увеличение дарений на 47,5% — заметные события. Мы оцениваем причины так:

• Банки и финансовые институты смягчают или адаптируют кредитные условия для поддержания спроса, это видно по росту числа ипотечных сделок;
• Инвесторы и частные владельцы предпочитают структурировать владение через дарения и семейные передачи, возможно в ответ на повышенную неопределённость и налоговую/регуляторную оптимизацию;
• Рост ипотек на земельные участки (например, Dubai Waterfront — AED 11 млрд) означает, что покупатели готовы финансировать крупные девелоперские ставки.

Для покупателей и инвесторов это даёт такие импликации:

• Более доступное кредитование увеличивает покупательскую способность, но требует тщательной оценки условий займа (процентная ставка, LTV, сроки). Мы рекомендуем согласовывать условия заранее и просить калькуляцию полной стоимости кредита.
• Увеличение дарений может сигнализировать о перераспределении активов внутри семей и снижении объёма активных продаж: часть владельцев предпочитает не продавать, а передать активы.

Почему продажи упали и где скрыт риск

Продажи упали на 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.