Нерезидентов обложили 7,5% — как новые налоговые правила меняют покупку и аренду жилья в Португалии

Что произошло и почему это важно для рынка недвижимости Португалии

Новый пакет мер по налогообложению жилья в Португалии меняет правила игры для покупателей, инвесторов, арендодателей и застройщиков. В первые строки закона попадают 6% НДС на строительство и ремонт, фиксированная ставка IMT 7,5% для нерезидентов, а также специальные налоговые стимулы для долгосрочной аренды по «умеренным» ценам. Если вы следите за недвижимостью Португалии, эти изменения влияют на стоимость сделки, структуру налоговой нагрузки и риски при инвестициях.

Мы разберём каждый ключевой пункт, объясним практические последствия и сформулируем чек‑лист для тех, кто рассматривает покупку, строительство или сдачу жилья в аренду.

Краткий перечень главных нововведений

• Сниженный НДС 6% для строительных и ремонтных работ на объекты, предназначенные для продажи как основное жильё (HPP) или для сдачи в жилую аренду при соблюдении «умеренных» потолков цены/аренды.
• 10% IRS на доходы от аренды для частных лиц при «умеренных» ставках аренды, действует до конца 2029 года.
• Для компаний и профессиональных арендодателей 50% дохода по таким контрактам учитывается при расчёте налога до 2029 г.
• Фиксированный IMT 7,5% для нерезидентов при покупке жилой недвижимости без льгот, с опцией возврата разницы при наступлении определённых условий.
• Расширение освобождения от налога на прирост капитала при реинвестировании в жильё для сдачи по умеренным ставкам с конкретными временными условиями.
• Инвестиционные контракты на аренду (CIA) для крупных проектов с пакетом налоговых льгот и сроком контрактов до 25 лет.
• Дополнительные меры: увеличение вычета по аренде для арендаторов до €900 в 2026 и до €1,000 с 2027; частичный возврат НДС для самостроя при выполнении условий.

Как работает пониженный НДС 6% и кто берёт на себя риск

Суть нововведения понятна: государство снижает налоговую ставку на строительные и ремонтные работы, чтобы удешевить предложение жилых объектов, которые пойдут или на продажу как основное жильё, или на сдачу по «умеренным» ставкам.

Ключевые условия и риски:

• 6% НДС применяется, если объект предназначен для продажи как HPP или исключительно для жилой аренды и если цена/аренда не превышают установленных потолков. Пределы «умеренной» цены и аренды прописаны в декрете.
• НДС не отзывается у подрядчика, если покупатель не вселится — риск переносится на покупателя. При несоблюдении требований к HPP покупатель платит 10% надбавку к IMT (считается по налогооблагаемой основе IMT Code), если не зарегистрировал HPP в течение 6 месяцев или не сохранял статус минимум 12 месяцев, за исключением исключительных обстоятельств.

Что это значит для практики:

• Для застройщиков уменьшился налоговый риск по НДС, при условии соблюдения формальных требований. Это упрощает ценообразование проектов, ориентированных на доступное жильё.
• Для покупателей экономия по цене может оказаться значительной, но сопровождается юридическими обязанностями и сроками. Я бы рекомендовал тщательно прописывать в купчей все условия и предусмотреть штрафы на случай невозможности вселения по объективным причинам.

Налоги на доходы от аренды: кому выгодно сдавать по «умеренным» ставкам

Закон вводит отдельную льготу по доходам от аренды для частных лиц: фиксированная ставка IRS 10% на доход от жилых аренд, если месячная аренда не превышает потолок «умеренной» аренды — €2,300 в 2026 году. Льгота действует до 31 декабря 2029.

Для компаний и арендодателей, ведущих деятельность как бизнес (категория B), доходы от таких контрактов принимаются в расчёте налога на 50% — это снижает налоговую базу и повышает рентабельность проектов долгосрочного арендного жилья.

Дополнительно:

• Частные лица, строящие своё основное жильё, получают схему частичного возмещения НДС на работы при соблюдении требований, если НДС стал начислен до 31 декабря 2032.
• Для арендаторов вычет по аренде увеличен до €900 в 2026 и €1,000 с 2027, но общий потолок вычетов не изменился.

Практический вывод: владельцам небольших арендных портфелей имеет смысл рассчитать, какое влияние даст режим 50% для бизнеса, а частным лицам — сопоставить налоговую выгоду с ограничениями по арендной плате и сроками аренды.

IMT 7,5% для нерезидентов: жёсткая позиция с лазейками для переезда и аренды

Одно из самых резонансных нововведений — введение фиксированной ставки IMT 7,5% при покупке жилой недвижимости нерезидентами, при этом без обычных льгот, применимых для покупки основного жилья.

Но декрет оставляет два пути вернуть уплаченное:

• Покупатель становится налоговым резидентом Португалии в течение 2 лет с момента покупки; либо
• Объект сдаётся в «умеренную» аренду и остаётся в аренде минимум 36 месяцев в течение первых 5 лет.

Если одно из условий выполняется, налогоплательщик может потребовать перерасчёт и возврат разницы между уплаченным 7,5% и суммой, которая была бы начислена по стандартным ставкам для резидентов.

Что это меняет для нерезидентов и инвесторов:

• Покупка «на руках» для сезонного или спорадического использования стала дороже сразу при закрытии сделки.
• Для тех, кто действительно планирует переехать или сдавать по умеренным ставкам, есть возможность вернуть переплату — но нужно планировать сроки и сохранять доказательства фактической аренды или резидентства.

Совет: перед покупкой нерезиденту стоит заранее обсудить с португальским налоговым консультантом стратегию подтверждения проживания или аренды, чтобы минимизировать риск отказа в перерасчёте IMT.

Налог на прирост капитала и условия освобождения при реинвестировании

Режим реинвестирования расширен. Теперь капиталовложения от продажи любого жилого имущества могут быть не обложены налогом при следующих условиях:

• Реинвестирование в объекты, расположенные в Португалии, предназначенные для сдачи по «умеренным» ставкам.
• Период реинвестирования — от 24 месяцев до продажи до 36 месяцев после продажи.
• Договора аренды по приобретённому объекту должны быть заключены в течение 6 месяцев от даты реинвестирования или от даты возникновения прироста (если позднее).
• Объект должен оставаться в аренде не менее 36 месяцев в первые 5 лет и не превышать лимит «умеренной» аренды.
• Недопустима передача объекта в течение 5 лет; нарушение условий приводит к тому, что исключённая ранее прибыль «возвращается» к налогообложению в году нарушения с начислением процентов компенсирующего характера.

Практическое значение: режим стимулирует перевод средств от продажи жилья в реальный арендный фонд по контролируемым ставкам. Но режим требует жёсткого соблюдения сроков и условий — налоговая служба вернёт налоги с процентами в случае нарушения.

Инвестиционные контракты на аренду (CIA): пакет льгот для крупных проектов

Новый инструмент призван привлечь институциональные деньги в строительство и восстановление жилья для долгосрочной аренды по умеренным ставкам. Основные характеристики CIA:

• Контракты до 25 лет между инвестором и IHRU (национальный институт по жилью).
• Обязательство строить, реконструировать или приобрести здания для аренды по утверждённым потолкам аренды.
• Наглядная система контроля: ежегодная отчётность, запрет на продажу активов без передачи контракта и обязанность поддерживать имущество в аренде.

Налоговые льготы для участников CIA:

• Освобождение от IMT при покупке земли и зданий для проектов аренды.
• Освобождение от гербового сбора на такие сделки.
• IMI (муниципальный налог на недвижимость) освобождён до 8 лет, затем 50% скидка в оставшийся срок контракта в пределах муниципальных правил.
• Применение пониженной ставки НДС к стройработам.
• Исключение применения дополнительного муниципального налога (AIMI).
• Восстановление 50% эквивалента НДС на архитектурные, инженерные и проектные услуги, связанные с проектом (с исключениями).

Оценка: этот набор мер делает крупные арендные проекты экономически привлекательными для фондов и девелоперов, которые готовы работать в рамках публичного контроля.