Недвижимость в Турции: возвращение студий и рост продаж на 24% меняют рынок

Возвращение студий: что произошло и почему это важно для недвижимости в Турции

За последние недели рынок недвижимости в Турции получил неожиданный, но важный импульс: правительство отменило запрет на строительство квартир-студий, действовавший с 2017 года. Это решение вступило в силу в августе 2025 года и разрешает размещать студии до 20% от общего числа квартир в жилом комплексе. Параллельно официальные данные показывают, что продажи жилья за первые семь месяцев 2025 года выросли на 24% год‑к‑г и достигли 834 751 единицы — это второй по величине показатель за всю историю наблюдений.

Для тех, кто следит за недвижимостью в Турции, эти две новости означают не просто статистический всплеск: они меняют структуру предложения, ожидания арендного рынка и инвесторские стратегии. В этой статье мы подробно разберём, почему возврат студий важен, как это повлияет на цены и аренду в ключевых городах (особенно в Стамбуле), какие возможности и риски открываются для покупателей и инвесторов, и какие практические советы помогут ориентироваться в обновлённой реальности турецкого рынка жилья.

Новые градостроительные нормы: детали и трактовка

Министерство по делам окружающей среды, урбанизации и изменения климата пересмотрело правила зонирования и позволило застройщикам вновь вводить в проекты квартиры-студии при соблюдении нового ограничения — не более 20% от числа квартир в комплексе. Напомню, что ранее подобные студии были запрещены с 2017 года, что существенно сузило предложение компактного жилого фонда.

Ключевые факты из официальных сообщений и комментариев отрасли:

• Запрет действовал с 2017 по август 2025 и ограничивал сегмент компактного жилья.

• Новая норма разрешает студии в пределах 20% от квартир в проекте.

• По словам Нешекан Чекиджи (Neşecan Çekici), председателя Ассоциации инвесторов в недвижимость, возвращение студий "запустит быстрое движение в замороженных проектах и поддержит более 250 смежных отраслей".

• Зия Йылдыз (Ziya Yılmaz), глава Ассоциации застройщиков и инвесторов в жильё, подчёркивает, что студии адресуют проблему высоких аренд и спроса мелких домохозяйств в мегаполисах, прежде всего в Стамбуле.

Практическое значение этих изменений в градостроительстве очевидно: правила зонирования напрямую влияют на структуру предложения — типы квартир, плотность, планировки и, как следствие, ценовую динамику и арендные ставки.

Как это повлияет на рынок аренды и цены — взгляд аналитика

Возвращение студий оказывает немедленное влияние на рыночные механизмы спроса и предложения.

Что можно ожидать в среднесрочной перспективе:

• Снижение давления на сегмент краткосрочной и долгосрочной аренды для одиночных арендаторов, студентов и молодых специалистов за счёт увеличения доступного предложения компактных квартир.

• Потенциальное замедление роста арендных ставок в городах с острым дефицитом небольших единиц жилья, где высокая доля домохозяйств из 1–2 человек (особенно в Стамбуле).

• Давление на вторичный рынок: владельцы больших квартир могут начать рассматривать перепланировку и деление площади для получения дохода, если аренда студии окажется экономически выгоднее.

Однако эффект будет зависеть от ряда факторов:

• Локализация проектов: студии в центральных районах и возле транспортных узлов станут востребованы, а в периферии спрос может быть слабее.

• Качество отделки и планировок: дешёвые «коробки» без продуманной планировки покажут худшую ликвидность и низкую доходность.

• Макроэкономическая среда: динамика инфляции, процентных ставок и доступности ипотеки продолжит влиять на платежеспособный спрос.

Важно: хотя рост предложения студий теоретически мог бы понизить арендные ставки, резкий эффект маловероятен — многое будет зависеть от темпов строительства и того, насколько быстро застройщики смогут реализовать замороженные проекты.

Продажи жилья в 2025: статистика и ее значение для инвесторов

По официальным данным, продажи жилья в Турции за январь–июль 2025 года выросли на 24% в годовом исчислении и составили 834 751 единицу. Это второй по величине результат в истории. Для инвесторов это сигнал сразу в нескольких направлениях:

• Рынок активен: высокая динамика продаж свидетельствует о восстановлении спроса, чему способствуют и снижающиеся процентные ставки, и оживление экономической активности.

• Ликвидность: активный рынок облегчает выход из вложений при необходимости, что снижает инвестиционный риск для кратко- и среднесрочных покупателей.

• Конкуренция среди застройщиков: рост продаж может стимулировать запуск новых проектов и оживление строительства, особенно в сегменте доступного жилья.

Но инвесторам стоит помнить о тонкостях:

• Рост продаж не всегда равен росту цен. Объём транзакций может расти за счет скидок, акций застройщиков или увеличения числа сделок в низком сегменте.

• Разнообразие регионов: статистика по всей Турции скрывает сильные региональные различия. Стамбул, Анкара и Измир демонстрируют отличающуюся динамику по сравнению с приморскими курортами или внутренними провинциями.

Почему это важно для иностранных покупателей и экспатов

Для иностранцев и экспатов, рассматривающих покупку недвижимости в Турции, возвращение студий и сильная статистика продаж имеют конкретные практические последствия:

• Более доступный вход на рынок: студии предлагают более низкую цену единицы жилья и могут быть привлекательны для инвесторов с ограниченным бюджетом.

• Диверсификация портфеля: наличие компактных квартир позволяет сочетать долгосрочную аренду с краткосрочным управлением (короткосрочная аренда туристам или командированным сотрудникам) в зависимости от локации.

• Портфельные стратегии: инвесторы могут сочетать покупку больших квартир и студий в одном проекте (если это предусмотрено) для баланса стабильного дохода и высокой оборачиваемости.

Практические советы для иностранных покупателей:

• Оцените расположение с точки зрения транспортной доступности, близости к вузам и бизнес‑центрам — именно там спрос на студии будет устойчив.

• Учтите юридические аспекты: для граждан некоторых стран действуют ограничения на покупку земли; лучше работать через лицензированного юриста и агента по недвижимости.

• Рассмотрите управление недвижимостью: для иностранных владельцев выгодно заключать договор с профессиональным управляющим для поиска арендаторов и обслуживания объекта.

Какие отрасли выиграют и какие риски остаются

Возвращение студий — это не только шансы для покупателей. Застройщики и смежные отрасли также получают стимул:

• Выигрывают: строительно‑монтажные компании, поставщики отделочных материалов, мебельная индустрия, компания по управлению недвижимостью, ипотечные брокеры.

• По словам Н. Чекиджи, мера поддержит более 250 смежных отраслей.

Риски и ограничения:

• Качество застройки: стремление быстро закрыть спрос может привести к ухудшению качества проектов — это повышает долю проблемных объектов в будущем.

• Конкуренция и перепроизводство: если застройщики одновременно начнут активно вводить студии, рынок может столкнуться с временным избытком предложения в бюджетном сегменте.

• Макроэкономические факторы: инфляция, колебания лиры и изменение процентных ставок остаются ключевыми рисками для доходности и стоимости капитала.

Как инвестировать в студии: стратегия и расчет доходности

Студия как инвестиционный продукт имеет свои особенности. Ниже — ориентир для выработки стратегии.

Ключевые параметры, которые нужно анализировать:

• Цена покупки и себестоимость кв.