Недвижимость в «странный момент» и большее количество домов

Полгода еще не закончилось, но жилищный вопрос в Португалии уже может быть выбран в качестве центральной темы 2023 года. Кризис обострился с ростом инфляции и внезапным повышением процентных ставок, и рынок не может удовлетворить потребности спроса. Недвижимость продолжает жить динамичными днями с хорошими возможностями для бизнеса, но также и с неопределенностью. Продажа домов занимает больше времени, тем не менее, цены остаются стабильными - как на новые, так и на б/у объекты, и, вероятно, так будет и дальше, поскольку страна продолжает бороться с большой проблемой: недостатком предложения как для покупки, так и для аренды.

На выставке недвижимости в Португалии (SIL), которая прошла с 4 по 7 мая в выставочном центре FIL, "idealista/news" проанализировал присутствующих на мероприятии участников рынка, чтобы "оценить пульс" рынка. В настоящий момент сложно делать долгосрочные прогнозы, но эксперты в области недвижимости считают, что рынок находится в "странный" момент, обусловленный текущим макроэкономическим и геополитическим контекстом. После перегрева в последние годы и "бума" после пандемии, говорят, мы движемся к сценарию стабилизации и нормализации рынка. И указывают, что 2022 год считается возможным началом нового цикла.

Все согласны в том, что Португалия переживает кризис в жилищном секторе. Однако, согласно профессионалам в сфере недвижимости, это структурная проблема, а не только конъюнктурная. И представленная правительством программа "Больше жилья" далека от убеждения. По мнению посредников, она, возможно, не является правильным способом решения проблем, с которыми сталкивается рынок, и может, наоборот, питать нестабильность и недоверие со стороны инвесторов. Однако, бизнес в сфере недвижимости всё еще активен (и привлекателен), это факт. Несмотря на снижение сделок на национальном уровне, особенно в начале года, спрос остается высоким, и есть прибыльные возможности для бизнеса. Процесс принятия решения становится более длительным, поэтому начинает наблюдаться увеличение среднего срока продажи недвижимости, то есть рынку требуется больше времени для усвоения домов. Тем не менее, несмотря на возможные корректировки, цены на жилье должны оставаться стабильными (и даже расти, хоть и медленнее), так как предложения все еще недостаточно. Диагноз однозначен: Португалии нужно больше жилья.

Куда движется рынок недвижимости?

Покупка дома: снижение сделок в начале года

Несмотря на выявленные проблемы, ситуация в Португалии сейчас кардинально отличается от прошлого. "Призрак" Тройки и контекст, прожитый в то время, по мнению посредников, не сравнимы с сегодняшними реалиями. Недвижимость предлагает большую безопасность, а страна меньше подвержена рискам: низкий уровень безработицы, большая ликвидность и низкий уровень кредитного дефолта, также благодаря более строгим правилам, установленным Португальским банком (BdP). Но куда движется отрасль?

Рикардо Соуза из Century 21 Португалия признает, что рынок с начала четвертого квартала 2021 года "явно" замедляется. Подобно некоторым другим участникам рынка, он указывает на снижение сделок в первом квартале 2023 года по сравнению с прошлым годом, которое, по крайней мере на данный момент, должно продолжаться. Рынок "медленно усваивает дома", несмотря на явную динамику в бизнесе.

Генеральный директор C21, например, объясняет, что "удельный вес тех, кто впервые приобретает жилье, то есть молодых людей и семей, желающих купить свой первый дом в Лиссабонской и Португальской метрополитанских областях или на Алгарве, крайне высок. Мы говорим о доле затрат свыше 45/50%. И мы не должны забывать, что сроки кредитов уменьшились. Следовательно, уменьшается срок кредита, повышаются процентные ставки, растет выплата. Я не могу купить дома, которые есть на рынке".

Он рассказывает, что у многих клиентов "начинается поиск, как обычно, они запрашивают возможность получить кредит на покупку дома, не принимают сразу решение. В следующем месяце происходят изменения процентных ставок, и уже нельзя получить подтверждение для этого дома, потому что достаточно небольшого изменения, и требования по уровню затрат не соблюдаются. Это то, что мы испытываем в данный момент. Это, прежде всего, регулировка спроса".

В первые месяцы этого года "рынок был странным. Действительно, здесь был дефицит доверия. В конце концов, мы все понимали, куда мы идем.

"У португальцев меньше денег в кармане в конце месяца. Не только из-за инфляции, но и из-за повышения процентных ставок. И это, конечно, отражается в том, что в конце месяца приходится платить больше в кредит. Это приводит к тому, что меньше людей может позволить себе купить дом, и, следовательно, сделок становится меньше. В теории, в более уравновешенном рынке это приведет к снижению цен, но в Португалии это не происходит из-за дефицита жилья. Я думаю, что сейчас пришло время принимать решения не только на короткой, но и на долгой перспективе", считает эксперт, для которого важно предпринять "меры" для строительства нового жилья.

Взгляд Джиды Соузы, национального координатора в Decisões e Soluções, идет в том же направлении. Она говорит, что сейчас самое сложное - "приобрести жилье, которое люди могут себе позволить". "Если некоторое время назад пара могла легко купить дом за определенную сумму, сейчас это стало сложнее, потому что критерии одобрения кредита стали немного строже. Поэтому им приходится выбирать более доступные варианты. Именно здесь возникают трудности. У нас было несколько кредитных процессов, которые были предварительно одобрены, и у нас есть клиенты, которые вынуждены были отказаться от сделки из-за роста процентной ставки и увеличения доли затрат, и они потеряли возможность купить этот дом".

"Требуется соответствие между типом спроса и типом предложения", подчеркивает она. Глава Coldwell Banker Фредерико Абекассис подтверждает, что рынок остается активным, хотя и наблюдается "неустойчивость в период принятия решения". Он объясняет, что "эта ситуация связана с текущим макроэкономическим контекстом мира и с нестабильностью, вызванной правительством в последнее время". По его мнению, "цены продолжат расти, но не так быстро, как в прошлом году. Очень важно, чтобы были меры стабильности на политическом и налоговом уровне. Наша главная проблема в наши дни - контроль негативного влияния правительственных мер".

Мы имеем дело, следовательно, с "внештатными факторами", которые привели к снижению покупки дома, по мнению генерального директора ERA Португалия Руи Торгала. Согласно специалисту, несмотря на то, что его компания пока еще не чувствует этого влияния, инфляция и высокие процентные ставки сбили счеты на рынке страны. В общем, объясняет он, "семьи все больше вынуждены переезжать в пригороды, покупая дома, стоимость которых ближе к тому, что они могут себе позволить". Он предвидит "тенденцию к нормализации рынка" в ближайшее время. "Если вы спросите меня, будем ли мы иметь перегретый рынок, как в последние четыре-пять лет? Возможно, нет. У нас будет рынок, который адаптируется к этой нестабильности и изменениям, вызванным процентными ставками, инфляцией и войной", подчеркивает он.

Марко Таирум, генеральный директор KW Португалия, говорит, что первый квартал подтвердил, по всей видимости, ряд предположений, в том числе снижение сделок. Он пока не видит эффектов общего спада, однако напоминает, что "было много сделок, которые были совершены раньше, чем должно было быть, момент, когда люди провели время в четырех стенах со своими семьями, живя в квартирах, и искали недвижимость с другими типологиями, в момент, когда традиционно не ожидалось совершать такую сделку". "Когда пауза пандемии была снята, рынок снова взорвался. Поэтому было ожидаемо, что сейчас будет коррекция", указывает он.

Цены на жилье остаются стабильными

Что касается цен на жилье, у экспертов нет сомнений: они останутся стабильными. Несмотря на возможные корректировки или небольшие снижения, тенденция будет сохраняться, и даже если она будет менее интенсивной, чем в последние