Как покупатели в США экономят на сделках до 50%: новые правила комиссий

Новые правила игры в недвижимости США: как покупатели экономят до 50%

В сфере недвижимости США происходит заметное смещение — покупатели всё чаще выбирают альтернативы традиционной комиссии риелтору. История Джонни Баллестероса и его невесты Джен — наглядный пример: при покупке дома за $679 000 они сэкономили тысячи долларов благодаря компании с фиксированной платой. Эти изменения важны для покупателей, инвесторов и экспатов, рассматривающих покупку жилья в США.

Кратко о сути изменений

Традиционная модель предусматривала комиссию продавца примерно 5–6% от цены продажи, которая делилась между агентом продавца и агентом покупателя. После серии судебных исков против крупных брокерских структур и Национальной ассоциации риелторов (NAR) на повестке появились другие варианты: стартапы предлагают фиксированные или значительно сниженные комиссии, сохраняя набор базовых услуг для покупателя.

Кейc: как пара в Сан-Диего сэкономила на комиссии

Когда Джонни и Джен искали первый дом в районе Сан-Диего, традиционные агенты оказались слишком занятыми, чтобы уделять им время. Они выбрали компанию TurboHome, которая предоставляет услуги покупателям за фиксированную плату. Результат:

• Стоимость дома: $679 000

• Традиционная покупательская комиссия могла бы составить ≈ $20 000 или более

• Комиссия TurboHome: $7 500 (меньше половины традиционной)

• Комиссию оплатил продавец, поэтому покупатели заплатили $0 и направили сэкономленные средства на ипотеку

Для Джонни и Джен решение означало не только экономию, но и поддержку: подбор объектов, организация просмотров и консультации по процессу, включая онлайн‑чат.

Как работают компании с фиксированной платой и кто их предлагает

Новые игроки на рынке позиционируются не как «дисконтные брокеры», а как fair fee brokers — брокеры с честной, прозрачной платой за услуги. Они используют технологии и стандартизированные процессы, чтобы снизить издержки и передать часть экономии клиенту.

Примеры компаний и их особенность:

• TurboHome — запущена в 2022 году, доступна в Калифорнии и Техасе; предлагает фиксированные пакеты услуг для покупателей.

• ShopProp и Arrivva — другие стартапы, работающие в аналогичном формате.

• Для продавцов: Ideal Agent, Houwzer, Trelora, Simple Showing, 1% Lists, Clever — компании, упомянутые в отчёте Consumer Policy Center за 2025 год.

Такие сервисы обычно включают:

• Поиск и подбор объектов по критериям клиента

• Организацию просмотров

• Консультации по переговорам и процессу покупки

• Поддержку подготовки документов и координацию с контрагентами

При этом модель может различаться: некоторые компании требуют эксклюзивного соглашения, другие — нет, как в случае TurboHome.

Данные, которые меняют отношение к комиссиям

Несколько авторитетных источников и аналитиков поддержали пересмотр традиционной модели:

• По традиции комиссия составляла 5–6%, но недавний анализ показывает, что общая структура комиссий изменилась мало, несмотря на судебные дела.

• Отчёт Consumer Policy Center (2024) указывает, что публичность судебных исков подтолкнула потребителей задуматься о высокой ставке комиссий.

• Из анализа профессии риелтора (2024) следует, что половина всех агентов сообщила о нуле или одном проданном объекте за предыдущий год, а 70% сделали 5 или меньше сделок. Это ставит под вопрос, насколько обоснованы высокие выплаты посредникам.

• Юридические процессы, инициированные с 2019 года, и деятельность таких активистов, как адвокат Дуглас Миллер, привели к переосмыслению роли комиссий в сделке.

Эти данные помогают покупателям понять, что высокая оплата услуг по умолчанию — не единственный возможный сценарий.

Преимущества моделей с фиксированной платой для покупателей и инвесторов

Почему такая модель может работать именно для вас:

• Прямая экономия: в описанном случае плата покупательскому агенту была меньше половины обычной — $7 500 против потенциальных $20 000+. Это повышает покупательскую способность и снижает финансовую нагрузку по ипотеке.

• Технологичность и стандартизация: стартапы используют CRM, автоматизацию и онлайн‑чаты, что делает процесс быстрым и масштабируемым.

• Гибкость: многие сервисы не требуют эксклюзива, поэтому можно одновременно работать с другими агентами.

• Прозрачность ценообразования: фиксированная ставка заранее известна, что упрощает планирование расходов.

Для инвесторов эти модели могут уменьшить транзакционные издержки при покупке объектов для аренды или перепродажи.

Ограничения и риски: когда традиционный агент всё ещё предпочтительнее

Критически важно понимать, что фиксированная комиссия — не панацея. Эксперты отмечают несколько ситуаций, когда традиционный агент может быть предпочтительнее:

• Сложные сделки: при нестандартных правовых или строительных вопросах, коротких сроках или множественных контингенциях опытный агент с широкой сетью контактов может быть незаменим.

• Конкурентные рынки: в районах с высокой конкуренцией и множеством оферов наличие «связанных» агентов и доступ к локальным нетворкам могут улучшить шансы покупателя.

• Личный сервис и доверие: как отмечает аналитик Consumer Reports Лиза Гилл, рынок недвижимости остаётся «релейшншип-бизнесом» — сделки выигрывают от человеческих связей и рекомендаций.

Риски у моделей с низкой платой:

• Ограниченный персональный контакт или меньше времени от агента на сделку

• Различия в качестве оказываемых услуг между компаниями

• Неочевидные дополнительные сборы, если чётко не прописаны включённые услуги

Практическое руководство: как выбрать между традиционным агентом и fair-fee брокером

Если вы рассматриваете покупку жилья в США, используйте этот чек‑лист перед выбором представителя:

• Уточните у компании или агента, какие конкретно услуги включены в фиксированную плату (MLS‑листинг, просмотры, переговоры, подготовка оффера, сопровождение закрытия и т.