Недвижимость: Предупреждение Стурунара о стоимости жилья – Когда упадут цены на жилье - Экономический курьер - ot.gr

Сигнал тревоги о повышении цен на жилье из-за роста краткосрочной аренды и интереса со стороны инвесторов, получающих «Золотую визу» в районах с постоянным проживанием, подает Банк Греции. Он указывает на возникновение серьезных вопросов, касающихся возможного введения мер со стороны государства. Несмотря на небольшое замедление, которое наблюдается в последние кварталы 2023 года, цены на жилье остаются на рекордно высоком уровне. В Ежегодном отчете губернатора Яниса Стурнара подчеркивается, что меры, направленные на увеличение предложения жилья и ограничение инвестиционного спроса (например, краткосрочная аренда, «Золотая виза»), могут замедлить темпы роста цен и арендных ставок, возможно, даже привести к их корректировке в некоторых регионах.

Иностранные инвестиции в 2023 году достигли рекорда в 2,13 миллиарда евро. Интерес зарубежных инвесторов отчетливо виден в данных программы «Золотая виза», а также статистике Банка Греции, касающейся чистого поступления капитала в сектор недвижимости от иностранных инвесторов. В частности, в 2023 году чистые поступления от зарубежных покупок недвижимости остаются на высоком уровне, составляя 42,5% от общего объема инвестиций в страну и превысив 2 миллиарда евро, что на 8% больше по сравнению с 2022 годом (2,133 миллиарда евро по сравнению с 1,975 миллиарда евро в 2022 году).

Ожидания в отношении греческого рынка недвижимости на ближайшее время остаются сдержанно оптимистичными, несмотря на продолжающиеся глобальные геополитические неопределенности. Условия, связанные с повышением инфляции, ростом строительных затрат и увеличением процентных ставок, негативно влияют на доходность инвестиций, что может в долгосрочной перспективе отразиться и на ценах на жилье, который в последние годы во многом подпитывался иностранными инвестициями. Тем не менее, в краткосрочной перспективе, пока спрос со стороны иностранных покупателей остается высоким, цены продолжат расти в сегменте недвижимости высокого класса, что также поднимет цены в менее развитых рынках.

В 2023 году греческий рынок недвижимости продолжал демонстрировать высокий уровень спроса как из-за границы, так и внутри страны, особенно в сегменте жилья высокого качества. Глобальные геополитические факторы и влияние высокой инфляции не смогли остановить рост цен, и на данный момент это не оказывает значительного влияния на строительную и инвестиционную активность. Сектор жилой недвижимости, особенно с инвестиционной привлекательностью, сохранял самый высокий интерес, что отразилось в значительном увеличении цен. Кроме того, в этом году были инициированы или завершены крупные инвестиции в экологически чистые офисные здания, отели и высококачественные коммерческие склады, а также сделаны значительные покупки земельных участков для нового развития профессиональных объектов.

Анализ текущих цен и коррекции на европейском и международном рівнях, в сочетании с инфляционными условиями, ростом энергетических затрат и высокими процентными ставками, предполагает, что, при сохранении текущей динамики, данные факторы могут привести к замедлению темпов роста или даже к корректировке цен на рынке недвижимости на местном уровне, особенно для объектов с низким спросом.

Отчет о ценах на жилье показывает, что, по данным индикаторов цен на квартиры, предоставляемых Банком Греции, рынок жилья по всей стране продолжает демонстрировать сильные темпы годового роста, хотя в последние кварталы 2023 года наблюдается некоторая замедленность. Более детально, анализ цен на жилье в 2023 году на уровне страны демонстрирует рост средних цен на 13,4% в годовом исчислении, по сравнению с ростом на 11,9% в 2022 году и 7,6% в 2021 году. В течение кварталов 2023 года годовые темпы роста цен составляли 15,4%, 14,7%, 12,1% и 11,8% соответственно.

Цены на старые квартиры (старше 5 лет) в 2023 году выросли в среднем на 14,2%, что немного выше, чем у новых квартир (12,4%). Если рассматривать данные по регионам, наиболее высокие темпы годового роста цен на квартиры наблюдаются в крупных городах. В частности, в Салониках цены увеличились на 16,2%, в других крупных городах на 14,5%, а в Афинах на 13,7%. В то же время в других регионах страны рост был менее значительным — 10,8%.

Среди ключевых факторов, способствующих росту сектора жилой недвижимости в 2023 году, можно выделить:

• Высокую степень инвестиционного интереса, особенно со стороны иностранных инвесторов
• Низкое предложение жилья, особенно высокого качества
• Успешное развитие туристической отрасли и краткосрочная аренда
• Высокий спрос на субсидируемую жилищную программу для молодых человек

Динамика рынка подтверждается также увеличением инвестиций в жилье, которая возросла на 20,7% в 2023 году по сравнению с 33,7% в 2022 году, хотя остается на низком уровне по отношению к ВВП (1,9%).

С начала 2023 года наблюдается рост строительной активности по всему сектору недвижимости, что отражается как в количестве новых разрешений, так и в объемах строительства.

Следует отметить, что, несмотря на значительное развитие греческого рынка жилой недвижимости, общий объем новых ипотечных кредитов за шесть лет непрерывного роста по-прежнему остается на низком уровне, и в 2023 году он сократился на 1,9% по сравнению с 20,7% роста в 2022 году. По данным последних исследований, в течение почти двух последних лет наблюдается постоянное снижение спроса на ипотечные кредиты (за исключением второго квартала 2023 года) из-за роста процентных ставок.

В секторе коммерческой недвижимости наблюдается резкий рост цен. Согласно данным Банка Греции, в первой половине 2023 года цены на высококачественные офисные площади увеличились на 6,6% в годовом исчислении, в то время как цены на коммерческие помещения такого же качества возросли на 6,9%. В Афинах темпы роста цен на офисы оказались еще выше — 7,2%, в то время как в других регионах Греции прирост составил 7,3% после длительного периода относительно стабильных цен. В Салониках также наблюдалось небольшое снижение цен по сравнению с предыдущим годом (-0,5%).

Что касается высококачественных магазинов, в первой половине 2023 года значительные положительные изменения отмечены в показателях цен в Афинах (8,4%) и Салониках (9,8%), в то время как в других регионах страны этот показатель составил 3,7%. В общей сложности по стране аренда как офисов, так и магазинов увеличилась на 5,6% за год.

Инвестиционный интерес активизирует строительную деятельность. В течение одиннадцати месяцев 2023 года строительная активность по объектам коммерческого назначения была преимущественно положительной, с различным положительным изменением в разных категориях. В частности, количество новых разрешений на строительство офисов увеличилось на 44,8%, однако их общий объем в кубических метрах снизился на 10,1% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.

Новые разрешения на строительство отелей сократились на 31,1%, а соответствующий объем снижения составил 4,0%. В заключение, строительная активность в сегменте магазинов существенно увеличилась в количественных показателях (280,5%), хотя в терминах нового разрешения рост был более сдержанным (13,9%). Позитивные тенденции в получении новых разрешений на офисы и магазины подтверждают продолжающийся инвестиционный интерес и активность пользователей в отношении объектов недвижимости с современными характеристиками.

В инвестициях преобладали «зеленые» офисы. Согласно данным, собранным Банком Греции, в течение 2023 года большинство средств инвестиционных компаний и фондов направлялось преимущественно на рынок или развитие высококачественных офисных площадей, особенно с современными экологическими характеристиками. Объекты гостиничного типа, профессиональные склады и специализированная инвестиционная недвижимость также привлекли значительные суммы капитала. По результатам исследования рынка коммерческой недвижимости, в первом полугодии 2023 года минимальная доходность офисов высокого класса в экономически выгодных районах столицы колебалась от 5,5% до 6,6%, что было на уровне аналогичных значений предыдущего полугодия, тогда как минимальная доходность для магазинов в лучшем месторасположении Афин составила от 5,3% до 6,0%.