Недвижимость Новости | Dils: 1 квартал 2024 Италия, инвестиции в недвижимость составят 1,9 млрд | MonitorImmobiliare

Согласно анализу, проведенному аналитическим отделом Dils, объем инвестиций в недвижимость в Италии в первом квартале 2024 года составил примерно 1,9 миллиарда евро, что означает двукратное увеличение (+98%) по сравнению с тем же периодом 2023 года. Это подтверждает продолжающуюся тенденцию стабилизации рынка, которая началась во второй половине прошлого года. Основным вкладом в достижение этого результата стали две значимые сделок в Милане и Риме, которые вновь оказались главными центрами привлечения инвестиций, суммарно собрав более двух третей всех капитальных вложений в Италии за квартал. Сектор альтернативных инвестиций и компоненты смешанного использования в новых проектах составляют наиболее значительную часть объема инвестиций за первый квартал 2024 года, составляя почти 600 миллионов евро. Наибольшим вкладом стал ввод в эксплуатацию участка бывшего Скало Фарини в Милане, который в ближайшие десять лет станет основой одного из самых крупных проектов по городскому обновлению, когда-либо реализуемых в Италии.

Также наблюдается рост интереса к инвестициям в сектор образования, где объем инвестиций достиг почти 50 миллионов евро за первый квартал. Сектор офисной недвижимости продолжает положительную динамику закрытия 2023 года, зафиксировав в первом квартале 2024 года инвестиции около 530 миллионов евро. Упоминания заслуживает продажа знакового актива на улице Виторио Венето в центральном деловом районе Рима, которая является крупнейшей сделкой с одним активом в офисном секторе столицы. Эта сделка подчеркивает растущий интерес к римскому рынку, особенно со стороны международных инвесторов.

Что касается первых чистых доходов, то они остались стабильными: 4,0% в Милане и 4,5% в Риме. В первом квартале 2024 года Милан зарегистрировал объем поглощения на офисном рынке в размере около 100 000 квадратных метров, что соответствует аналогичному периоду предыдущего года. Живость рынка аренды подтверждается высокой активностью сделок, особенно в сегментах с небольшими и средними площадями. Первичные арендные ставки составляют 700 евро за квадратный метр в год, и ожидается дальнейший рост, причиной чему является уменьшение предложения высококачественных помещений A/A+, в то время как спрос на такие объекты продолжает расти. В Риме объем поглощения достиг 34 000 квадратных метров, балансируя на уровне исторической средней первого квартала, хотя и сократился по сравнению с рекордными данными первого квартала 2023 года.

Увеличение потенциала римского рынка оказывается сдержанным из-за недостатка высококачественных объектов, что подтверждается сосредоточением большинства сделок в сегменте B. После недавних повышений, первичные арендные ставки остаются на уровне 580 евро за квадратный метр в год. В первом квартале 2024 года объем инвестиций в логистический сектор составил около 300 миллионов евро, что на 15% больше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Данный сектор, в частности, поддержан сегментом легкой промышленности, который уже в прошлом году привлек потенциальные инвестиции, а в первом квартале, в частности, фиксирует две крупных сделки по продаже и последующей аренде активов.

Несмотря на шесть последовательных повышений, первичные чистые доходы остаются стабильными на уровне 5,5%. В сегменте поглощения зарегистрирован объем около 540 000 квадратных метров, что на 16% меньше, чем в первом квартале 2023 года. Наиболее востребованным остается рынок Ломбардии, охватывающий около трети общего поглощения.

После продемонстрированной устойчивости во втором полугодии 2023 года, сектор гостиничного бизнеса снова показывает положительные результаты в первом квартале 2024 года с инвестициями в размере 240 миллионов евро и ростом более 90% по сравнению с первым кварталом 2023 года. Данный класс активов остается наиболее распространенным с точки зрения географического распределения инвестиций, хотя наблюдается значительная концентрация сделок первого квартала как на Северо-Западе, так и на Юге страны (примерно по 40% каждая).

Сектор жилья продолжает набирать популярность среди инвесторов, объемы достигли почти 140 миллионов евро в первом квартале. Из них более 80% сосредоточено в Милане, который остаётся ведущим рынком для этого сектора. Однако отмечается осторожность со стороны застройщиков из-за растущего уровня неопределенности, связанного с административными процедурами, последствия которых могут повлиять на планы по новым проектам, прежде всего в жилищном строительстве, что приведет к ограничению предложения нового жилья в городах в среднесрочной перспективе.

Большинство сделок в этом сегменте относятся к категории value-add и заключаются в перепозиционировании нерентабельных третьих объектов, которые, однако, обладают потенциалом создания ценности, особенно в контексте градостроительного обновления. Что касается рынка купли-продажи, то в Италии по итогам 2023 года было зарегистрировано почти 710 000 сделок, что на 9,5% меньше по сравнению с 2022 годом, несмотря на то что данный показатель всё еще значительно выше среднего уровня предшествующих пандемии лет (примерно 535 000 сделок, нормализованных с 2015 по 2019 годы). Общая стоимость сделок оценивается чуть ниже 100 миллиардов евро, при этом Милан и Рим увеличивают свои доли на рынке с результатами около 9 миллиардов евро каждая. В четвертом квартале рынок жилой недвижимости Милана демонстрирует замедление снижения, остановившись на уровне -2,2% по сравнению с четвертым кварталом 2022 года, хотя годовой результат составил -13% из-за замедленной активности в первой половине 2023 года. Серьёзные изменения цен не фиксируются, что говорит о динамичном спросе на новые объекты, который продолжает превышать доступное предложение, хотя сроки закрытия сделок увеличиваются.

Что касается средней площади жилых объектов, то в данном сегменте преобладает доля небольших площадей: более 60% всех продаж в городах касаются объектов площадью до 85 квадратных метров – это показатель значительно отличный от средних значений по стране. По сравнению с другими крупными итальянскими рынками, Рим замедляет стабилизацию объемов сделок: в четвертом квартале наблюдается снижение на 11% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, а общая годовая динамика составила -14%. Цены остаются практически неизменными после небольшого снижения в первой половине года. В плане размеров недвижимости наблюдается растущий интерес к объектам с большой площадью, которые завоевывают доли рынка и меньше подвержены снижению объемов сделок.

Сектор розничной торговли привлек около 80 миллионов евро инвестиций в первом квартале 2024 года, что на фоне положительного четвертого квартала 2023 года является сокращением, хотя лучше, чем в первом квартале прошлого года (+90%). Активность в сегментах вне города и супермаркетов продолжает расти, что фиксируется на протяжении нескольких кварталов, часто речь идет о сделках, в которых непосредственно участвуют операторы в формате end user или sale and leaseback, что указывает на стратегический пересмотр своих портфелей недвижимости. Сектор High street также демонстрирует большую динамичность и важную воронку сделок, которые будут закрыты в ближайшие кварталы. В этом контексте стоит заметить выдающуюся сделку, состоявшую в приобретении Kering объекта в via Montenapoleone в Милане за 1,3 млрд евро.

После резкого роста в четвертом квартале 2023 года, характеризующегося большим числом сделок и объемом инвестиций, сопоставимым со средними значениями за последние пять лет, первый квартал 2024 года продолжает демонстрировать признаки постепенно stabilizaciи. Позитивная динамика в виде инвестиций связана в значительной степени с небольшим числом сделок среднего и крупного размера, в то время как общее количество зарегистрированных сделок указывает на продолжающийся этап низкой активности со стороны инвесторов, ожидающих наступления предполагаемого менее жесткого денежно-кредитного режима, уже частично предсказанного рынками с прекращением роста затрат на финансирование. В ближайшие кварталы ожидается, что рынок будет зависеть от восстановления более устойчивых классов активов, таких как офисы, логистика и розничная торговля, которые могут внести положительный вклад в восстановление инвестиций, в том числе через обновление своих форматов, что будет способствовать большей интеграции и смешению пространства. Также делается ставка на продолжение роста новых классов активов, таких как образование и инфраструктура, а также на устойчивость сектора жилья.