Недвижимость логистики и зеро неттного изучения.

Будущее строительной отрасли и возможность реиндустриализации страны под вопросом © Freepik

Эта бесплатная статья позволяет вам ознакомиться с актуальностью и полезностью издания "Nouvel Economiste". Ваша регистрация на 24-часовую бесплатную пробную подписку даст вам доступ ко всем статьям на сайте.

Закон о климате и стойкости требует сокращения искусственного освоения земель, что приводит к значительному сокращению земельных участков, доступных для логистической недвижимости на основных рынках. Участники отрасли ищут решения для эффективного использования уже существующего и работают над улучшением использования площадей. Необходимо также облегчить интеграцию складов в окружающую среду, поскольку население все более чувствительно к влиянию строительных проектов на окружающую среду. Закон о климате и стойкости предусматривает сокращение чистой искусственной освоенности земель на 50% к 2030 году, а затем на 100% к 2050 году. Логистические операторы уже начали оценивать его влияние на свою деятельность. По словам Лорана Сабатуччи, основателя компании по консалтингу в области логистической недвижимости EOL, "он вызовет быстрое сокращение земельных решений на основных рынках, таких как Иль-де-Франс, Лион и Марсель. В регионе О-де-Франс все еще есть свободные участки, так как регион располагает большими участками, связанными с прекращением деятельности сталелитейной и угольной промышленности". Сектор логистики сильно развился во Франции, и территория привлекательна. "У нас есть удобные дороги и автомагистрали", - подчеркивают Лоран Ламатьер и Эрик Гийо, консультанты по логистике в Arthur Loyd Logistique. Логистика страдает, хотя сектор составляет всего 0,96% от искусственного освоения земель. В ближайшей перспективе мы больше не сможем осуществлять новые операции, кроме тех, которые уже построены".

Санктуаризация пространств

Кристоф Бронкар, генеральный директор фонда Dentressangle Immobilier Logistique, наблюдает воздействие на все секторы недвижимости помимо логистики. "[Закон о климате и стойкости] приводит к трудностям для компаний в перемещении, развитии и замене инструментов. Для владельцев это усложняет проведение крупных модернизационных работ на их территории, так как их арендаторы практически не переезжают из-за отсутствия земли", - отмечает специалист, который в 2021 году смог выкупить участок, используемый "Рено" для хранения запасных частей в Сержи-Понтуазе и разработать смешанный промышленный и логистический парк площадью 116 000 квадратных метров. Эта ситуация вызывает вопросы о будущем деятельности логистической недвижимости и о реальной возможности реиндустриализации страны. "[Закон о климате и стойкости] приводит к трудностям для компаний в перемещении, развитии и замене инструментов". В настоящее время ведутся размышления. "Существует желание установить определенные пространства для возможности промышленной и логистической установки, указывает Бруно Монтиньи, старший советник по цепочке поставок и логистическим решениям в области коммерческой недвижимости JLL France, также являющийся членом ассоциации Afilog, объединяющей участников отрасли. Будет проведено определенное согласование между регионами". В действительности, в прошлом году по инициативе правительства были организованы региональные логистические конференции с местными участниками и коллективными органами, и они будут продолжаться. Их цель - идентифицировать участки или территории, специально предназначенные для логистической недвижимости. "Государство упоминает о промышленных пустырях, но часто существует разрыв между их расположением, отдаленным, и желаемыми местами, предупреждают Лоран Ламатьер и Эрик Гийо. Эти пустыри находятся в бывших промышленных бассейнах, на востоке Франции или, например, на второстепенных магистралях, таких как Сент-Этьен, которые находятся вдали от метрополии Лиона. Такое расположение может привести к значительному увеличению транспортных затрат. Также необходимо, чтобы участок находился недалеко от района с рабочими местами".

Предпочтение многоэтажным зданиям

Другим решением для справления с нехваткой земельных участков, по мнению Бруно Монтиньи, может быть вертикализация строений для уменьшения занимаемой площади. Такая архитектура далеко не нова во Франции. Многоэтажные здания были построены в 1970-х годах рядом или внутри крупных городов, например на бульваре Макдональд в Париже или в Пантене. Проекты были прекращены, за некоторыми исключениями, из-за более строгого регулирования. Большинство местных планов урбанизации (PLU) ограничивают высоту до 15 метров.

Влияние экологических вопросов

Это представление продолжает существовать, хотя ситуация изменилась, по словам Алена Шретьена. "Строители и разработчики недвижимости уже внесли изменения, создавая здания, стремящиеся к сертификации высокого качества окружающей среды (HQE), разработке справочников и т.д." Два года назад члены Afilog и государство подписали экологическую хартию, чтобы определить обязательства: установить референтные значения для расчета и оценки выбросов парниковых газов из складов, покрывать 50% их полезной кровли фотоэлектрическими панелями, осуществлять 100% водоотведение дождевых вод как можно ближе к месту их падения, а также достичь углеродной нейтральности к 2040 году для проектов в области недвижимости. "Роль в области охраны окружающей среды в нашей отрасли огромна. От 35 до 40% выбросов CO2 генерируются зданиями", - говорит Филипп Арфи, генеральный директор Goodman France. Для компании Goodman, у которой в настоящее время идет около десяти проектов в Иль-де-Франс, моделью будущего является их платформа Green Dock, предусмотренная для порта Женневилье в рамках конкурса Haropa Port, крупного речного и морского порта по оси Сены. "Роль в области охраны окружающей среды в нашей отрасли огромна. От 35 до 40% выбросов CO2 генерируются зданиями [в Европе и в мире, во всех секторах]", - подчеркивает Филипп Арфи, генеральный директор Goodman France. "Green Dock" будет состоять из четырех этажей (с учетом первого этажа). Доставка грузов будет осуществляться как автомобилями, так и по воде. Однако данный проект вызывает сильное сопротивление, так как он угрожает природному угодью, включенному в программу Natura 2000, и вызывает значительный поток грузовиков. "Консультации с населением позволили нам внести изменения. Мы увеличим долю водного транспорта, удвоив размер причала для прямой погрузки барж, - отвечает Филипп Арфи. Наша заявка на строительство будет рассмотрена. На публичном слушании мы обсудим предложения, которые мы включили в проект, включая меры по биоразнообразию".

Анна Тирие

Платформа Dockinn предлагает неиспользуемые пространства С сентября платформа Dockinn.fr предлагает связь между поставщиками складского пространства и логистическими компаниями. Создатель проекта Огюстен Дюфор де Лажарт обнаружил реальную потребность в оптимизации логистических объектов. "Я был ответственным за операции в фирме по временному трудоустройству в логистике, что позволило мне узнать всю разнообразность поставщиков. Я подумал, что некоторые из них не знают, как решить проблему незаполненных складов и также испытывают трудности с управлением избытков запасов", - рассказывает он. Чтобы получить доступ к сайту, необходимо зарегистрироваться. Для грузоотправителей он бесплатен, а для логистических компаний действует годовая подписка. Грузоотправители или лица, ищущие пространство, могут вводить свои запросы в зависимости от различных критериев. Они отмечают интересующие их склады, как если бы они заполняли свою корзину покупок на сайте электронной коммерции. После подтверждения заказа заявитель получает подробную информацию о выбранных складах, а поставщик пространства получает информацию о заинтересованном клиенте. Цель Dockinn - максимально расширить список сайтов и поддерживать его в актуальном состоянии. "К концу года мы надеемся иметь 150 зарегистрированных сайтов. Мы считаем, что 35% складов во Франции имеют свободное пространство, в том числе в очень востребованных логистикой зонах", - говорит основатель. В текущей формуле предлагаются объекты для аренды или покупки в логистической недвижимости. До конца года к ним добавятся три новые предложения: "dockimmo" будет предлагать площади (а не целые здания) для аренды или продажи; "dockoffice" будет предназначен для использования, когда офисы внутри складов не используются; и, наконец, платформа для компаний, которые продают или хотят купить подержанное логистическое оборудование.