Недвижимость: инвестиционные фонды (REIT) — принцип работы и способы инвестирования

Что такое инвестиционная доверительная компания недвижимости (ИДКН)? Инвестиционная доверительная компания недвижимости (ИДКН) - это компания, которая владеет, управляет или финансирует доходные объекты недвижимости. ИДКН, созданные по образу взаимных фондов, объединяют капитал множества инвесторов. Это позволяет индивидуальным инвесторам получать дивиденды от инвестиций в недвижимость, не покупая, не управляя и не финансируя никакие объекты недвижимости самостоятельно.

Ключевые моменты:

• ИДКН - это компания, которая владеет, управляет или финансирует доходные объекты недвижимости.
• ИДКН генерируют стабильный доход для инвесторов, но предлагают немного возможностей для капитального прироста.
• Большинство ИДКН торгуются на бирже, что делает их высоколиквидными (в отличие от инвестиций в физическую недвижимость).
• ИДКН инвестируют в различные типы недвижимости, включая апартаменты, вышки сотовой связи, центры обработки данных, отели, медицинские учреждения, офисы, розничные центры и склады.

Как работают ИДКН?

Конгресс учредил ИДКН в 1960 году как поправку к налогу на сигары. Это позволило инвесторам покупать акции коммерческих портфелей недвижимости, что ранее было доступно только богатым людям и через крупные финансовые посредники. Объекты в портфеле ИДКН могут включать апартаменты, центры обработки данных, медицинские учреждения, отели, инфраструктуру в виде оптических кабелей, вышек сотовой связи и энергетических магистралей, офисных зданий, розничных центров, складов и т. д. Обычно ИДКН специализируются в определенном секторе недвижимости, но диверсифицированные и специализированные ИДКН могут иметь различные типы объектов в своих портфелях. Многие ИДКН торгуются на основных фондовых биржах, и инвесторы могут покупать и продавать их как акции в течение торговой сессии. Эти ИДКН обычно торгуются с большим объемом и считаются очень ликвидными инструментами.

Что дает право на статус ИДКН?

Большинство ИДКН имеют простую бизнес-модель: ИДКН арендует помещения и собирает арендную плату с объектов, затем распределяет этот доход в виде дивидендов среди акционеров. Ипотечные ИДКН не владеют недвижимостью, но финансируют ее. Такие ИДКН получают доход от процентов по своим инвестициям. Чтобы квалифицироваться как ИДКН, компания должна соответствовать определенным положениям внутреннего доходного кодекса (ВДК). Эти требования включают следующее:

• Инвестировать не менее 75% от общей стоимости активов в недвижимость, наличные деньги или облигации США.
• Получать не менее 75% от валового дохода от арендных платежей, процентов по ипотекам, финансирующим недвижимость, или продажи недвижимости.
• Платить не менее 90% налогооблагаемого дохода в виде дивидендов акционерам каждый год.
• Быть юридическим лицом, облагаемым налогом как корпорация.
• Управляться советом директоров или доверителями.
• Иметь не менее 100 акционеров после первого года существования.
• Не иметь более 50% акций, владельцем которых являются пять или менее физических лиц.

Предполагается, что ИДКН коллективно владеют порядка 3,5 трлн долларов активов; публичные торгуемые акции ИДКН составляют 2,5 трлн долларов.

Виды ИДКН

Существуют три вида ИДКН:

• Акционерные ИДКН. Большинство ИДКН - это акционерные ИДКН, которые владеют и управляют доходной недвижимостью. доход генерируется в основном за счет арендных платежей (а не за счет перепродажи недвижимости).
• Ипотечные ИДКН. Ипотечные ИДКН выдают займы владельцам и операторам недвижимости либо непосредственно через ипотеки и кредиты, либо косвенно через приобретение обеспеченных ипотекой ценных бумаг. Их доход генерируется в основном за счет разницы между процентами, которые они зарабатывают на ипотечных займах, и стоимостью финансирования этих займов. Эта модель делает их потенциально чувствительными к увеличению процентной ставки.
• Гибридные ИДКН. Эти ИДКН используют стратегии инвестиций как акционерных, так и ипотечных ИДКН.

ИДКН могут быть дополнительно классифицированы в зависимости от того, как их акции покупаются и сохраняются:

• ИДКН, торгуемые на бирже. Акции общедоступных ИДКН перечислены на национальной фондовой бирже, где их покупают и продают индивидуальные инвесторы. Они регулируются Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC).
• ИДКН, не торгуемые на бирже. Эти ИДКН также зарегистрированы в SEC, но не торгуются на национальных фондовых биржах. В результате они менее ликвидны, чем общедоступные ИДКН. Тем не менее, они обычно более стабильны, поскольку не подвержены колебаниям рынка.
• Частные ИДКН. Эти ИДКН не зарегистрированы в SEC и не торгуются на национальных фондовых биржах. В общем случае, частные ИДКН могут продаваться только институциональным инвесторам.

Как инвестировать в ИДКН

Вы можете инвестировать в публичные торгуемые ИДКН, а также в ИДКН взаимных фондов и ИДКН биржевых фондов (ETF), покупая акции через брокера. Вы можете купить акции непубличного ИДКН через брокера или финансового консультанта, участвующего в предложении непубличного ИДКН. ИДКН также включены во все большее количество пенсионных планов с определенной пользой и вкладовых планов.

Плюсы и минусы инвестиций в ИДКН

ИДКН могут сыграть важную роль в инвестиционном портфеле, поскольку они могут предложить стабильные ежегодные дивиденды и потенциал для долгосрочного роста капитала. В течение последних 20 лет инвестиционная доходность ИДКН превысила индекс S&P 500, другие индексы и темп инфляции. Как и все инвестиции, у ИДКН есть свои преимущества и недостатки. Плюсами являются то, что ИДКН легко покупать и продавать, так как большинство из них торгуются на публичных биржах - это смягчает некоторые традиционные недостатки недвижимости. По показателям эффективности ИДКН предлагают привлекательные относительно риска доходы и стабильный денежный поток. Кроме того, наличие недвижимости может быть полезным для портфеля, так как она обеспечивает диверсификацию и доход на основе дивидендов - и дивиденды часто выше, чем можно достичь с другими инвестициями. В качестве бонуса налоговый закон США 2017 года позволяет налогоплательщикам воспользоваться вычетом от квалифицированного бизнес-дохода (QBI). Вычет составляет QBI плюс 20% от квалифицированных дивидендов ИДКН или 20% от налогооблагаемого дохода минус чистые капитальные выигрыши, в зависимости от меньшего значения.

Однако ИДКН не предлагают много возможностей для капитального прироста. В рамках своей структуры они должны выплачивать 90% своего дохода акционерам. Таким образом, только 10% налогооблагаемого дохода может быть реинвестировано в ИДКН для покупки новых активов. Другими отрицательными моментами являются то, что дивиденды ИДКН облагаются налогами как обычный доход, и у некоторых ИДКН высокие комиссии за управление и сделки.

Мошенничество в ИДКН

Комиссия по ценным бумагам и биржам США (SEC) рекомендует быть осторожными при покупке ИДКН, не зарегистрированных в SEC. Она предупреждает: "Вы можете проверить регистрацию как публично торгуемых, так и непубличных ИДКН через систему EDGAR SEC. Вы также можете использовать EDGAR для ознакомления с ежегодными и квартальными отчетами ИДКН и любым предложением проспекта". Также полезно проверить брокера или инвестиционного консультанта, рекомендующего ИДКН. У SEC есть бесплатный поисковый инструмент, который позволяет проверить, имеет ли инвестиционный профессионал лицензию и зарегистрирован.

Реальный пример ИДКН

Еще одним аспектом, который следует учитывать при выборе ИДКН, являются секторы рынка недвижимости, которые переживают подъем. Какие перспективные отрасли экономики, в целом, можно использовать через недвижимость? В качестве примера, здравоохранение является одной из самых быстро растущих отраслей в США, особенно в сфере медицинских зданий, амбулаторных центров, учреждений для пожилых и пансионатов. Несколько ИДКН сосредотачиваются на этом секторе. Примером может служить Healthpeak Properties (PEAK) - ранее HCP. По состоянию на апрель 2022 года у него была рыночная капитализация около 18,9 млрд долларов США, в день торговлей акциями занимает порядка 4 млн. Его портфель сосредоточен на три основных класса активов: здания для научных исследований, медицинские офисы и жилье для пожилых людей, владение интересами в более чем 615 объектах.

Что означает ИДКН?

ИДКН расшифровывается как "Real Estate Investment Trust" - Инвестиционная доверительная компания недвижимости. ИДКН организованы в виде партнерства, корпорации, доверительства или ассоциации, которые инвестируют непосредственно в недвижимость путем покупки объектов или покупки ипотек. ИДКН выпускают акции, которые торгуются на фондовой бирже и покупаются и продаются, как обычные акции. Чтобы быть признана ИДКН, компания должна инвестировать не менее 75% своих активов в недвижимость и получать не менее 75% своих доходов от связанных с недвижимостью операций.

Обязаны ли ИДКН выплачивать дивиденды?

По закону и нормативным актам ИДКН должны выплачивать 90% или более своей налогооблагаемой прибыли акционерам в виде дивидендов. В результате ИДКН обычно освобождены от большей части корпоративного налога на прибыль. Акционеры ИДКН, получающие дивиденды, облагаются налогом, как если бы это были обычные дивиденды.

Что такое ИДКН "Скрепленная скобкой"?

"Скрепленная скобкой" ИДКН расширяет налоговые преимущества, предоставляемые ИДКН, позволяя им также управлять объектами, которые обычно не могут эксплуатироваться доверительными компаниями такого рода. Оно получило такое название, потому что включает два разных субъекта, которые "скреплены" договором, в котором один субъект владеет недвижимостью, а другой ею управляет. "Скрепленная скобкой" ИДКН предусматривает более строгий надзор за соответствием законодательству, поскольку могут возникать конфликты интересов, поэтому эта форма ИДКН непростая. Это похоже на "скрепленную скобкой" ИДКН, но более гибкую по структуре.