Налог 9,9% для миллионеров и новые сборы на элитное жильё: что менять владельцам

Новые налоги, которые затронут рынок — и почему это важно

Новые инициативы по налогообложению благосостояния и дорогой недвижимости в США заставляют многих собственников и инвесторов пересматривать стратегию владения. Речь идёт о налогах, которые прямо касаются владельцев элитной жилой и инвестиционной недвижимости: налог на миллионеров в штате Вашингтон и два предложения в Нью-Йорке — сбор на второе жильё стоимостью свыше $5 млн и налог на покупки за наличные от $1 млн. Для тех, кто работает с недвижимостью США, эти изменения значимы уже сейчас.

Мы проанализируем, что именно предложено, какие шаги сделали суды и местные власти, и какие практические решения доступны владельцам, инвесторам и экспатам.

Коротко о фактах, которые нельзя пропустить

• Налог в штате Вашингтон предусматривает 9,9% подоходного налога на лиц с ежегодным скорректированным валовым доходом штата (Washington adjusted gross income) $1 млн и выше, и он планируется к вступлению в силу 1 января 2028 года.
• Оппоненты пытались вытащить решение на референдум в ноябре 2026 года, но 9 мая 2026 года Вашингтонский верховный суд отказал в требовании о референдуме, указав на исключение для законов, необходимых для пополнения бюджета.
• В Нью-Йорке губернатор Кэти Хоукул продвигает два налога: сбор на вторую недвижимость (pied-à-terre) свыше $5 млн и налог на покупку домов за наличные от $1 млн, причём последний ожидается принести $160 млн в бюджет штата.
• В бюджете Нью‑Йорка на 2027 финансовый год (предложение мэра) не учтено ранее предложенное повышение налога на имущество на 9,5%; сам бюджет города составил $124,7 млрд.

Эти данные важны для оценки прямых затрат на владение, потенциального снижения спроса на сегмент luxury и для планирования налоговой и наследственной структуры.

Налог на миллионеров в Вашингтоне: механика и юридические риски

Налог, который часто называют "millionaires tax", появился как попытка пополнить бюджет за счёт самых богатых резидентов штата. Вот ключевые детали, которые нужно запомнить:

• Ставка: 9,9% для физических лиц с годовым скорректированным доходом штата $1 млн и более.
• Дата начала действия: запланирована на 1 января 2028 года, при условии, что действительность налога подтвердит суд.
• Юридический статус: закон о налоге оспаривается в суде по конституционным основаниям; параллельно оппоненты подали прошение о принудительном референдуме на ноябрь 2026 года, но Верховный суд штата отказал 4 мая 2026 года.

Почему это важно для владельцев недвижимости США и инвесторов?

• Налог на доход повышает эффективную налоговую ставку для резидентов, у которых значительная часть дохода формируется от сдачи в аренду, продажи активов или дивидендов. Для владельцев высокоценной недвижимости это значит рост совокупных расходов на владение.
• Налог затрагивает не только постоянных резидентов: налоговая база в законе использует понятие скорректированного дохода штата, поэтому вопрос резидентства и источников дохода станет ключевым при планировании.

Юридический риск остаётся. Если суд признает закон неконституционным, налог не вступит в силу. Но отказ суда по поводу референдума усиливает вероятность практической реализации инициативы, и это меняет поведение рынка уже сейчас.

Нью‑Йорк: налоги на второе жильё и на покупки за наличные — что предлагали власти

Нью‑Йорк остаётся центром дебатов о том, как облагать дорогостоящую недвижимость и покупателей с высокой ликвидностью. Здесь три важных момента:

1. Pied‑à‑terre tax (налог на второе жильё):

   • Предложение касается квартир и домов в Нью‑Йорке, которые используются как второе жильё и имеют оценочную стоимость свыше $5 млн.
   • Это таргетированная мера, нацеленная на владельцев, которые не платят налоги как резиденты и часто пользуются городской инфраструктурой.

2. Налог на покупки за наличные от $1 млн:

   • Предложение предполагает специальный сбор при покупке жилья в Нью‑Йорке наличными, если сумма сделки составляет $1 млн и выше.
   • По оценкам Bloomberg Law это изменение может принести в бюджет примерно $160 млн.

3. Городской бюджет и ставка налога на имущество:

   • Мэр Нью‑Йорка Зоран Мамдани включил в свой проект бюджета на 2027 финансовый год сумму $124,7 млрд, при этом в финальной версии не оказалось ранее предлагавшегося повышения налога на имущество на 9,5%.

Что это значит для владельцев и покупателей?

• Для покупателей, которые используют наличные расчёты, новый сбор уменьшит привлекательность быстрых cash-покупок в Нью‑Йорке и увеличит транзакционные издержки.
• Для владельцев дорогих pied‑à‑terre возможное повышение годовых расходов на содержание активов; это меняет расчёт доходности аренды и окупаемости покупки.

Практическая рекомендация: как адаптировать структуру владения и планирование

Мы советуем владельцам и инвесторам рассмотреть конкретные шаги. Рынок реагирует заранее; время для действий есть, но окна сужаются.

Рекомендованные шаги:

• Проведите налоговый аудит текущей структуры владения: оцените, как налог на доход в Вашингтоне и возможные сборы в Нью‑Йорке изменят вашу налоговую нагрузку.
• Пересмотрите резидентский статус и поток доходов: для налога в Вашингтоне ключевым является скорректированный доход штата. Понижение налоговой базы требует аккуратной, законной оптимизации доходов и источников.
• Оцените юридические формы владения: LLC, трасты и корпоративные структуры дают разные налоговые и наследственные последствия; проконсультируйтесь с налоговым и имущественным адвокатом.
• Проведите стресс‑тест активов: посмотрите, как изменение расходов влияет на чистую доходность, если вы сдаёте недвижимость в аренду, и на потенциальную прибыль при продаже.

Для экзаптов и нерезидентов:

• Учтите, что налоговое бремя может вырасти не только за счёт новых сборов, но и из‑за изменения рыночного спроса на премиум жильё.
• Планирование наследства и структура владения становятся важнее: высокие налоги на доход и дополнительные сборы могут привести к неожиданной налоговой нагрузке на наследников.

Влияние на рынок недвижимости США: кто выиграет, кто проиграет

Эти меры — часть более широкой тенденции целевого налогообложения дорогих активов и состоятельных налогоплательщиков. Мы видим несколько конкретных эффектов:

• Снижение спроса в верхнем сегменте. Введение дополнительных налогов на дорогое жильё и налога на наличные покупки создаёт барьер для части покупателей и может снизить цены в сегменте luxury.
• Давление на девелоперов в премиальном сегменте. Проекты, ориентированные на вторую и инвестиционную недвижимость, столкнутся с более низким спросом или будут вынуждены корректировать ценовую политику.
• Перераспределение спроса внутри метрополий. Покупатели, которые раньше рассматривали Манхэттен или Верхний Истон как места для pied‑à‑terre, могут искать альтернативы в пригородах или других штатах с меньшей налоговой нагрузкой.

Но есть и ограниченное вознаграждение для некоторых групп:

• Владельцы, использующие недвижимость для долгосрочной аренды, могут выиграть за счёт уменьшения конкуренции от спекулянтов и краткосрочных владельцев.
• Местные бюджеты получат новые источники доходов, что может улучшить инфраструктуру и сервисы, поддерживающие стоимость локаций.

Риск состоит в том, что налоговое давление может подтолкнуть богатых налогоплательщиков к миграции в штаты с более низким налоговым бременем, что повлияет на рынок аренды и цены.

Юридические и политические неопределённости

Нельзя рассматривать эти инициативы вне правовой и политической динамики.