Что, если то, что сегодня мешает некоторым брать взаймы, может позволить им завтра купить дешевле? Анна-Софи Альсиф, главный экономист BDO France, и Рош-Элуа Гриве, консультант BDO Advisory, вносят вклад в этот вопрос.
С 2000 года цены на жилье значительно выросли. Это увеличение в определенной степени связано с политикой низких процентных ставок, которую осуществляет Европейский центральный банк (ЕЦБ) после экономического и валютного кризиса в 2008 году. Фактически, возможности семей для займов были облегчены в это время. В условиях инфляции, связанной с российской интервенцией в Украине, полномочия ЕЦБ требуют от него сохранять инфляцию на уровне около 2%. Повышение процентных ставок является основным инструментом для борьбы с инфляцией. С начала 2022 года ЕЦБ провел 10 последовательных повышений ставок. В результате возможности семей для займов сократились. Количество сделок с недвижимостью также сократилось за этот период, оказывая давление на снижение цен на жилье.
Может ли такая новая денежная ситуация снизить цены на недвижимость? Если цены на недвижимость имели тенденцию к росту при снижении процентных ставок, то обратное снижение цен при повышении ставок кажется маловероятным в ближайшем будущем. Однако сохранение количества сделок на низком уровне кажется более вероятным. За последние двадцать лет процентные ставки по ипотечным кредитам имели тенденцию к снижению в нескольких странах еврозоны. С 2000 по 2023 годы снижение было более значительным во Франции, чем в других странах. Эта разница становится особенно очевидной между 2013 и 2023 годами, когда процентные ставки начали снижаться во Франции на 1,9% в среднем ежегодно в течение этого периода, в то время как ставки в Германии (3,4%), Испании (1,5%) и Италии (0,9%) начали расти. В течение того же периода цены на новое и старое жилье имели тенденцию к росту. В целом, за период с 2000 по 2023 год индекс цен на недвижимость в среднем увеличился на 4% в год. Хотя эта тенденция немного ослабла, она осталась такой же в период с 2013 по 2023 год с средним ежегодным ростом в 3%.
Тенденция к снижению Ситуация с повышением ставок не кажется действительно благоприятной для снижения цен на жилье в ближайшие сроки, а скорее способствует снижению числа сделок. В последний период (1-й квартал 2021 г., 1-й квартал 2023 г.) процентные ставки в рассматриваемых странах в среднем увеличивались на 10% за квартал во Франции и Испании и на 14% в среднем за квартал в Германии и Италии. В тот же период индекс цен на недвижимость в среднем увеличивался на 1% за квартал. Однако началось снижение, особенно для старой недвижимости, с последнего квартала 2022 года. В 1 квартале 2023 года индекс цен на недвижимость снизился на 1% по сравнению с 4-м кварталом 2022 года, в то время как процентные ставки по ипотечным кредитам выросли на 24% за тот же период. Более конкретно, в тот же период индекс цен на старую недвижимость немного повысился в провинции как для домов, так и для квартир (в среднем на 1,4% за квартал). В регионе Иль-де-Франс индекс цен на квартиры немного снизился (в среднем на 0,3% за квартал), в то время как цены на дома немного повысились (в среднем на 0,5% за квартал).
Снижение цен на недвижимость может произойти позже, но финансовые интересы, особенно продавцов, вероятно, являются препятствием для быстрого снижения цен на недвижимость - сопоставленных с темпом роста ставок. Данные о продажах и предложениях отдельных и многоквартирных жилых помещений показывают снижение объема сделок и предложений. С 1-го квартала 2021 года по 3-й квартал 2023 года продажи новых индивидуальных жилых помещений снизились в среднем на 8% за квартал, как и предложения. В тот же период продажи новых многоквартирных жилых помещений снизились в среднем на 7% за квартал (4% для предложений). В 3-ем квартале 2023 года продажи отдельных домов и новых многоквартирных жилых помещений снизились соответственно на 35% и 31% по сравнению с 3-им кварталом 2022 года. Динамика схожа в отношении продаж старого жилья. С 1-го квартала 2021 года по 3-й квартал 2023 года продажи старого жилья в среднем сократились на 5% за квартал. В 3-ем квартале 2023 года продажи старого жилья снизились на 42% по сравнению с 3-им кварталом 2022 года.
Эта информация хорошо демонстрирует ожидание экономических действующих лиц в отношении повышения процентных ставок для покупателей и относительного снижения цен для продавцов. С начала периода инфляции процентные ставки по ипотечным кредитам возросли с более высокой скоростью, чем снижение цен на недвижимость. С конца лета 2023 года ЕЦБ заявила о приостановке своей политики повышения ставок. Эта политика кажется малопригодной для сокращения цен на недвижимость в ближайшие сроки. Вместо снижения цен мы наблюдаем снижение объема сделок и предложений, что свидетельствует о сложности, с которой сталкиваются продавцы и покупатели при защите своих интересов в текущей ситуации. В более отдаленной перспективе недостаток спроса, однако, может оказать более сильное давление на снижение цен, чем сегодня.
