Могли бы собрать Добрую сумму на покупку отеля в Испании? Из Абу-Даби или Сингапура? Фонд страны также интересуется!

Инвестиции в недвижимость в 2023 году не являются удачными. По данным различных консультационных фирм, работающих на национальном рынке, объемы снизились примерно на 50% по сравнению с тем же периодом 2022 года.

Однако есть один тип активов, который успешно справляется с этим периодом низкой активности из-за повышения процентных ставок - это отели. С января по сентябрь в сегменте гостиничного бизнеса были закрыты сделки на сумму 2,2 миллиарда евро, что составляет всего лишь 7% меньше, чем в прошлом году, по данным консультационной фирмы CBRE. Эта инвестиция составляет 75% и была осуществлена иностранными инвестиционными фондами, в частности, 34% - суверенными и 27% - институциональными. На сегодняшний день, включая также октябрь (по предварительным данным), уже удалось превзойти показатели 2022 года, которые составили 3,279 миллиарда евро, согласно данным консалтинговой фирмы Colliers. 2023 год станет, по крайней мере, третьим лучшим годом в истории, уступая лишь 2018 и 2017 годам, в которых, среди других сделок, была совершена покупка Blackstone у Hispania за 2 миллиарда евро.

До прошлой недели были зафиксированы три значимых сделки, две из которых были осуществлены суверенным фондом Абу-Даби ADIA: он заплатил 600 миллионов евро за 17 отелей, распределенных по всей Испании, ранее принадлежавших основателям сети Tryp, и около 250 миллионов за 51% долю в проекте Calviá Beach, комплексе из семи отелей в майоркинском городке Магалуф, долю которого ранее владел фонд Avenue Capital. Третья сделка, в сегменте роскошных отелей, была совершена саудовской семьей Олайан, которая приобрела Mandarin Oriental в Барселоне за сумму, превышающую 200 миллионов евро. Три сделки, общей суммой более 1 миллиарда евро, в которых главным героем является арабский капитал. Однако на прошлой неделе стало известно о другой значительной инвестиции, на этот раз суверенным фондом Сингапура GIC. Этот фонд, один из наиболее активных на рынке Испании, приобрел у Blackstone 35% акций Hotel Investment Partners (HIP), крупнейшего владельца отелей в стране, включающего 59 объектов, в основном на Канарских островах и Балеарских островах. Сделка, по данным американской экономической газеты Financial Times, составляет около 1,4 миллиарда евро, что повышает инвестиции суверенных фондов в отельный сектор страны свыше 2 миллиардов евро, что, по словам Лауры Эрнандо, генерального директора по отелям в консалтинговой фирме Colliers, является "естественной тенденцией", потому что "Испания - это рынок, который уже достиг зрелости и получил международное признание как безопасное место назначения с хорошей инфраструктурой, юридической защитой и уникальными местоположениями".

Почему суверенные фонды покупают отели в Испании? Виктор Касаррубиос, партнер юридической фирмы Fieldfisher, объясняет, почему в этом году суверенные фонды являются главными участниками. "Испания всегда была страной, привлекающей инвестиции суверенных фондов. 2022 год был рекордным, и в этом году мы идем по тому же пути. Есть несколько причин: они реализуют стратегии диверсификации в недвижимости и технологиях, а также в условиях неопределенности и роста затрат на финансирование они являются инвесторами, которые имеют преимущество". По словам Хорхе Руиса, директора отдела гостиниц в Испании в консалтинговой фирме CBRE, арабские фонды покупают отели "потому что они диверсифицируют свои портфели из-за исчерпания запасов ископаемого топлива, которое стоит на горизонте", что "толкает их инвестировать в другие типы активов", в том числе в недвижимость и гостиничный сектор, который "предлагает привлекательные доходы". В случае с Олайан они расширили свой портфель роскошных отелей с помощью Mandarin в Барселоне, отеля-аналога тому, который они уже имели в Мадриде, Ritz. В случае инвестиции GIC Виктор Касаррубиос указывает: "Их инвестиция имеет смысл в рамках их недвижимой стратегии в Испании. Они присутствуют во всех типах активов, в офисах, жилой и логистической недвижимости, а также в роскошных отелях, и имело смысл для них диверсифицировать свои вложения в рамках курортного сегмента". Руководитель Colliers также отмечает, что Blackstone, основной партнер HIP, обычно является ключевым партнером в инвестициях суверенного фонда этой азиатской страны.

В целом, по словам Виктора Касаррубиоса, суверенные фонды ищут инвестиции на сумму от 100 или даже 200 миллионов евро, с чем согласен представитель CBRE. "Такие высокие суммы могут быть инвестированы только в очень хорошо расположенные и роскошные гостиничные комплексы или в портфели активов. Кроме того, так как это устойчивый сектор, инвестиции в него стоят дорого, так как он находится в центре внимания всех игроков на рынке", говорит партнер Fieldfisher. Хорхе Руис указывает на то, что такие капиталы ищут комплексы четырех или пяти звезд, "высокий сегмент рынка", как городской, так и курортный.

Есть ли снижение цен на отели из-за процентных ставок? Повышение процентных ставок, осуществленное Европейским центральным банком, нарушило предложения продавцов активов и то, что покупатели были готовы заплатить, в общем недвижимом секторе. Однако, в частности в гостиничном рынке, трое опрошенных экспертов отмечают, что в сегменте гостиничного бизнеса не произошло значительных корректировок цен. Лаура Эрнандо говорит: "Цены снизились? Могли быть некоторые легкие корректировки, но это не было причиной такого большого количества сделок. Сектор имеет макро и фундаментальные преимущества. Фонды не ждут снижения цен, они ожидают, что актив будет расти и приносить прибыль". Хорхе Руис указывает: "Гостиничный рынок исправился меньше всего по сравнению с другими секторами. Инвесторы ищут диверсификацию и пользуются преимуществами туристической отрасли в Испании, которая является очень стабильной". В том же духе Виктор Касаррубиос заключает: "Цены на отели не корректировались, и в целом остается разница в ожиданиях между покупателями и продавцами".

Что произойдет в ближайшие месяцы на гостиничном рынке? Виктор Касаррубиос (Fieldfisher): Перспективы для гостиничного сектора хорошие или очень хорошие как в краткосрочной, так и в среднесрочной перспективе. Кроме того, у них есть хорошие фундаментальные данные, так как количество путешественников постоянно растет, и уровень занятости очень хороший. Отели продолжат предлагать интересные и привлекательные доходы. Это приведет к тому, что мы продолжим видеть сделки. Хорхе Руис (CBRE): Гостиничный сектор продолжает проявлять хороший динамизм и имеет положительные прогнозы на конец года. Хорошие туристические показатели и операционные результаты в гостиничной отрасли поддерживают динамичность сектора. Тенденция положительная на ближайшие месяцы, подкрепленная хорошими туристическими основами, хотя не исключаются возможные корректировки цен, возможно, во второй половине 2024 года. Лаура Эрнандо (Colliers): Испанские отели останутся в центре внимания международных институциональных и суверенных фондов благодаря хорошим фундаментальным данным отрасли, которые являются движущей силой сделок и составляют 80% инвестиций. Однако если посмотреть, кто совершает больше сделок, это национальные покупатели: было совершено 20 сделок иностранными фондами и 50 национальными.