Между правительством приняли новый закон о жилье без изменений - что это изменит?

В пятницу, 22 сентября 2023 года, Парламент без изменений принял программу "Больше Жилья" со всего лишь одним голосом PS после отклонения Президентом Республики. Декрет предусматривает несколько изменений в аренде, гостиничном бизнесе, незаселенных недвижимостях и налогах.

Подтверждение декрета 81/XV, который утверждает меры в сфере жилья, включающие в себя различные изменения законодательства, было обеспечено абсолютным большинством PS, несмотря на протесты оппозиции и различных ассоциаций (бизнес-ассоциаций и гражданского общества), связанных с этой сферой.

В августе, отклоняя законопроект, Марселу Ребелу де Суза выразил свое "спокойное отрицательное аналитическое суждение" и критиковал отсутствие партийного консенсуса относительно программы "Больше Жилья", но министр отрасли Марина Гонсалвес подтвердила идею о существовании баланса в программе, а PS заявил, что будет подтверждать меры во время открытия Парламента после лета.

Самые спорные и оспариваемые меры включают:

• Приостановку регистрации новых гостиничных объектов за пределами территорий с низкой плотностью населения
• Введение дополнительного взноса на этот бизнес
• Обязательную аренду незаселенных домов более двух лет
• Установление ограничения на стоимость новых арендных контрактов для жилья, которое уже находится на рынке

Основные меры, предусмотренные программой "Больше Жилья":

Ограничение роста арендной платы для новых контрактов

Начальная арендная плата для новых контрактов на жилье, которое находилось на рынке аренды в течение последних пяти лет, не может превышать 2% от предыдущей платы. К этой сумме могут быть добавлены коэффициенты автоматического обновления за последние три года (если они не были применены).

Увеличение семейной скидки на налог на недвижимость

Значение скидки на налог на недвижимость (IMI), которую муниципалитеты могут предоставлять жителям в зависимости от числа иждивенцев, увеличивается. В настоящее время эта скидка составляет 20, 40 и 70 евро в зависимости от наличия одного, двух, трех или более иждивенцев соответственно.

С вступлением в силу закона, который описывает программу "Больше Жилья", значение скидки увеличивается до 30, 70 и 140 евро в соответствии с тем же количеством иждивенцев.

Снижение налоговой ставки для доходов от аренды

Доходы от аренды (если налогоплательщик не выбирает их включение в свой доход) будут облагаться налогом на единственный налог на доходы физических лиц (IRS) в размере 25%, вместо текущих 28%.

Кроме того, снижение налоговой ставки, которое уже существует для контрактов более длительного срока, будет усилено - для наиболее длительного срока, превышающего 20 лет, оно снижается с текущих 10% до 5%, а также может быть усилено, если арендная плата ниже предыдущей.

Однако снижение налоговой ставки не применяется к контрактам аренды, заключенным с 1 января 2024 года, если арендная плата превышает на 50% общие предельные ставки арендной платы по типологии в зависимости от муниципалитета, где находится недвижимость. Кроме того, заканчивается снижение налога на доходы для контрактов сроком от двух до пяти лет.

Принудительная аренда незаселенных домов

Это была одна из самых спорных мер "Больше Жилья", и она направлена на незаселенные жилые дома, находящиеся вне внутренних районов страны, сроком более двух лет, и владельцам дается 90 дней на ответ после уведомления о необходимости провести работы или использовать помещение.

Если владелец не отвечает в указанный срок, муниципалитет может провести принудительную аренду недвижимости. Кроме того, предусмотрено, что муниципалитет может по собственной инициативе или по требованию любого заинтересованного лица проводить проверку условий использования имущества.

Дома для отдыха, пустующие из-за того, что их владелец находится в доме престарелых или оказывает постоянные уход и уход за больными в качестве неофициального опекуна, а также дома для эмигрантов, а также для людей, перемещенных по профессиональным, здоровья или образовательным причинам, не считаются пустующими для этой цели.

Невозможность обеспечения арендной поддержки или льготных процентов по займам

Экстраординарная поддержка, такая как арендная поддержка или льготные проценты по займам, не могут быть обеспечены.

Исключение из налога на добавленную стоимость (НДС) при продаже недвижимости государству или муниципалитетам

Прибыль от продажи недвижимости государству или муниципалитетам освобождается от налога на доход, за исключением доходов, полученных резидентами, проживающими в списке территорий и стран, которые Португалия классифицирует как налоговые убежища, или доходов, полученных от продажи посредством осуществления предварительного права приобретения. В настоящее время 50% прибыли должно быть включено в остальной доход и облагается прогрессивными ставками налога на доход.

Фискальные льготы для реконструкции городской застройки отменяются для инвестиционных фондов

Было отменено освобождение от налога на прибыль (IRC), предоставляемое доходам, полученным инвестиционными фондами, созданными в период с 2008 по 2013 годы и имеющими активы в объектах, подлежащих реконструкции городской застройки, а также отменено налоговое льготное обслуживание для лиц, владевших доли участия в инвестиционных фондах.

Тем не менее, предусматривается снижение налогообложения инвестиционных фондов в недвижимость и общества инвестиций в недвижимость, когда "не менее 75% их активов являются недвижимостью, используемой для доступного жилья".

Экстраординарный взнос на гостиничный бизнес

Гостиничный бизнес (AL) будет обязан платить дополнительный взнос (CEAL), база налогообложения которого состоит из применения экономического коэффициента (учитывающего площадь имущества и доход) и градостроительного давления. Ставка, применяемая к этой базе налогообложения, составляет 15% и не может быть учтена при определении облагаемой прибыли по налогу на прибыль (IRC).

Этот CEAL не распространяется на жилые помещения, которые не являются автономными единицами, а также на AL, функционирующие в собственном и постоянном жилье, при условии, что их эксплуатация не превышает 120 дней в году.

Ставка, одна из самых спорных мер, не применяется к недвижимости, находящейся внутри страны, и начальное значение снизилось с 35%, изначально предложенного Правительством, до 15%.

Кроме того, оценочная стоимость имущества для целей налога на недвижимость в жилье постоянного проживания всегда равна 1, а эти дома больше не имеют права на снижение коэффициента износа, который учитывает возраст имущества.

Срок действия и повторная оценка регистрации гостиничных объектов

Владельцы неактивных регистров АЛ должны представить доказательства поддержания деятельности в течение двух месяцев с момента вступления в силу нового закона.

В случае невыполнения регистры будут аннулированы решением главы муниципального совета соответствующей территории.

Апартаменты AL в собственном и постоянном жилье, эксплуатация которых не превышает 120 дней в году, не подлежат аннулированию регистрации. Новые правила также предусматривают повторную оценку регистров гостиничных объектов в течение 2030 года и, начиная с первой повторной оценки, возобновление на пять лет.

Единственным исключением являются объекты гостиничного бизнеса, которые являются реальной гарантией по договорам займа, которые не были полностью погашены к 31 декабря 2029 года.

Собственники могут противостоять новым объектам гостиничного бизнеса

Собственники имеют право предварительно высказаться по поводу новых объектов гостиничного бизнеса, которые хотят разместиться в зданиях, предназначенных для жилья. Кроме того, утверждается, что "условия собственности могут быть изменены нотариальным документом при наличии согласия всех собственников".

Приостановка выдачи новых лицензий на гостиничный бизнес

Выдача новых регистров гостиничного бизнеса за пределами территорий внутренней части страны (низкая плотность) будет приостановлена согласно новым правилам.

Это приостановление, которое не применяется к эксплуатации недвижимости, включенной в Фонд Revive Natureza, и автономным регионам, "продолжается на всей территории или части территории муниципалитета, где было объявлено состояние нехватки жилья".

Поощрение перехода от гостиничного бизнеса к аренде

Собственники, которые исключат апартаменты из гостиничного бизнеса до конца 2024 года и сдадут их в аренду