Марокканцы едва не обошли британцев в покупках жилья в Испании — 5 154 сделки за полгода

• Высокие цены и конкуренция в традиционных точках (Мадрид, Канары, Андалусия) отталкивают часть покупателей к более доступным регионам.
• Миграционные связи и диаспора усиливают присутствие марокканских покупателей в определённых автономиях.
• Инфраструктурные улучшения и программы по реновации способствуют интересу к внутренним регионам, где недвижимость дешевле и можно рассчитывать на рост капитала.

Для инвестора это значит: внимательно смотреть не только на текущую цену, но и на потенциал роста региона и стабильность спроса со стороны местных и иностранных покупателей.

Цены: рекорды у иностранцев и большие различия по национальностям

Главный парадокс последних шести месяцев 2025 года — сделки сократились, но средняя цена, которую платили иностранцы, выросла и достигла рекордного уровня.

Ключевые цифры по ценам за квадратный метр:

• Средняя цена, уплаченная иностранными покупателями — €2 479/м², рост 5% г/г.
• Иностранные резиденты платили в среднем €1 963/м².
• Нерезиденты платили значительно больше — €3 242/м².
• Марокканцы показали самый низкий средний ценник — €768/м².
• Шведы платили самые высокие цены — более €3 600/м².

Эти разбежки отражают разные стратегии и целевые сегменты рынка. Нерезиденты чаще покупают объекты в туристических и премиальных зонах, где цена за квадрат выше. Иностранные резиденты покупают, как правило, жильё для постоянного проживания, в менее дорогих регионах или в сегменте вторичного рынка.

Важно: средняя цена иностранцев €2 479/м² остаётся выше средних по испанским покупателям, это значит, что спрос извне по-прежнему способен поддерживать ценовую базу на рынке.

Что это означает для покупателей и инвесторов: практические выводы

Мы даём конкретные рекомендации, основанные на данных и рыночной логике.

1. Для покупателей, планирующих жить в Испании:

• Рассмотрите покупку в регионах с ростом иностранного резиденства, таких как Кастилия-Ла-Манча и Эстремадура, если важна цена и потенциальный прирост капитала.
• Если вам важна ликвидность и близость к международной инфраструктуре, обратите внимание на Мадрид и побережье, но учитывайте более высокую конкуренцию и цену.

2. Для инвесторов в арендный бизнес:

• Нерезиденты по-прежнему платят больше за м² — объекты на туристических рынках остаются прибыльными, но риск снижения транзакционной активности выше.
• Универсальная стратегия — искать баланс между доходностью от аренды и стоимостью входа; иногда смещение в сторону менее очевидных регионов даёт лучшие долгосрочные показатели.

3. Для тех, кто ограничен бюджетом или ориентирован на постоянное проживание:

• Иностранные резиденты платят в среднем €1 963/м², это нижний полюс по сравнению с нерезидентами. Покупка через локальное резидентство часто даёт более низкую цену и лучшие условия кредитования.

Риски, которые мы видим:

• Снижение активности нерезидентов -15,1% может продолжиться и оказывать давление на спрос в премиальных регионах.
• Валютные колебания и изменения в миграционной политике могут быстро изменить структуру спроса.
• Локальные изменения в налогообложении или правилах аренды могут повлиять на доходность инвестиционных проектов.

Как использовать эти данные для стратегии покупки

Мы советуем применять комплексный подход:

• Анализируйте не только текущие цены, но и структуру покупателей в регионе: доля нерезидентов, профиль резидентов, динамика цен за несколько лет.
• Оценивайте ликвидность конкретного сегмента и ожидаемую доходность аренды.
• Если вы нерезидент, учитывайте, что средняя цена для нерезидентов €3 242/м² означает более высокие барьеры для входа; иногда логичнее получить резидентство или целиться в менее дорогие регионы.

Практический чеклист перед покупкой:

• Проверить структуру покупок по национальностям в выбранном муниципалитете.
• Сравнить средние €/м² в районе с общенациональными цифрами.
• Оценить спрос на аренду и среднюю ставку спроса.
• Уточнить налоги на покупку и содержание недвижимости для иностранцев.

Что ждать дальше: тенденции и возможные сценарии

Я вижу несколько реалистичных сценариев на следующий год:

• Сценарий консолидации: спрос нерезидентов stabilizes на новом, более низком уровне, а иностранные резиденты продолжают составлять основную долю покупок.
• Сценарий территориальной миграции спроса: цены и сделки в традиционных центрах могут стагнировать, тогда как внутренние регионы покажут относительный рост.
• Сценарий корректировки цен: если спрос нерезидентов продолжит падать, премиальные зоны могут испытать ценовую коррекцию, что откроет окна для покупателей с долгосрочной стратегией.

Какие факторы будут ключевыми:

• Экономическая ситуация в исходных странах покупателей.
• Изменения в ипотечном рынке Испании и условиях кредитования для иностранцев.
• Политики местных администраций в отношении развития регионов и туризма.

Frequently Asked Questions

Вопрос: Какой процент рынка заняли иностранцы во II полугодии 2025?

Ответ: Иностранные покупатели составили 18,4% рынка жилья Испании, снизившись с 19,5% годом ранее.

Вопрос: Кто лидирует по числу покупок среди иностранцев?

Ответ: По количеству сделок лидируют британцы с 5 178 покупками, на втором месте — марокканцы с 5 154 покупками.

Вопрос: Какова средняя цена за квадратный метр для иностранцев?

Ответ: Средняя цена для иностранных покупателей — €2 479/м², что на 5% выше уровня годичной давности. Нерезиденты платят в среднем €3 242/м², резиденты — €1 963/м².

Вопрос: В каких регионах марокканские покупатели наиболее активны?

Ответ: Наиболее высокая активность марокканцев отмечена в Мурсии, Наварре, Арагоне и Кастилии-Ла-Манча.

Заключение — практическое наблюдение

Рынок недвижимости Испании во второй половине 2025 года показывает, что иностранный спрос остаётся существенным, но меняет форму: иностранные резиденты укрепляют позиции, а покупки нерезидентов сокращаются. Марокканские покупатели заняли вторую позицию по объёму сделок, но платят одну из самых низких средних цен — €768/м², что указывает на ориентацию на доступный сегмент и внутренние регионы. Если вы планируете покупку или инвестицию, учитывайте текущую разницу в средних ценах между резидентами и нерезидентами — €1 963/м² против €3 242/м² — это конкретный параметр для расчёта стратегии входа и срока окупаемости.