Майами возглавил список городов, где продавцы ждут почти год — что это значит для покупателей

Почему рост запаса жилья вредит продавцам и даёт преимущества покупателям

Рынок недвижимости США изменился: после пандемийного бума многие города перешли в положение, где покупатель имеет преимущество. В нашем анализе мы объясним, что означают новые цифры и как этим воспользоваться. Слово «рынок покупателя» теперь чаще применяется к ключевым метрополиям, особенно в так называемом Sun Belt, где предложение выросло, сроки экспозиции лотов затянулись, а продавцы становятся более готовы к уступкам.

В основе изменений — показатель «months of supply» или месячный запас жилья. По данным Realtor.com, к ноябрю 2025 года число метрополий с запасом свыше 6 месяцев увеличилось до 18 — и лидером оказался Майами с 11,5 месяцами предложения. Это означает, что при текущих темпах продаж всем спискам потребуется почти год, чтобы найти покупателя.

Что мы видим в первых строках данных

• Исследование охватило 50 крупнейших американских метрополий и опиралось на ноябрьские данные 2025 года из базы публичных записей Realtor.com, включая продажи по MLS и новые постройки.
• Правило «бычьего рынка» — когда запас меньше 4 месяцев; сбалансированный рынок при 4–6 месяцах; и «рынок покупателя» при более 6 месяцах.
• Рост месячного запаса означает снижение скорости продаж и рост переговорной силы покупателя.

Как измеряют "months of supply" и почему это важно

Months of supply — это скорость «поглощения» текущего объема выставленного на продажу жилья. По сути, это объём доступного предложения, разделённый на средний темп продаж в месяц. Экономисты Realtor.com использовали данные о закрытых сделках, находящихся в ожидании и списках MLS, чтобы получить сопоставимый показатель по метрополиям.

Почему это главное для покупателей и инвесторов:

• При высоком запасе продавцы чаще соглашаются на снижение цены, оплату части расходов на закрытие сделки или другие уступки.
• При низком запасе предложение ограничено, конкуренция повышает цены и снижает количество условий по сделке.

Мы склонны смотреть на месячный запас как на индикатор направления, а не как на абсолютную оценку стоимости: высокий запас не делает рынок «дешёвым», если базовая цена остаётся высокой.

Топ-10 городов с преимуществом для покупателей (по данным Realtor.com)

По состоянию на ноябрь 2025 года топ-10 городов с самым большим месячным запасом выглядит так:

1. Майами, Флорида — 11,5 месяцев, январская медианная цена листинга $500,000
2. Остин, Техас — 10,5 месяцев, январская медианная цена $455,000
3. Орландо, Флорида — 8,2 месяцев, январская медианная цена $415,000
4. Тампа, Флорида — 7,9 месяцев, январская медианная цена $399,727
5. Нью-Йорк, Нью-Йорк — 7,7 месяцев, январская медианная цена $749,000
6. Лас-Вегас, Невада — 7,4 месяцев, январская медианная цена $465,000
7. Риверсайд, Калифорния — 7,4 месяцев, январская медианная цена $585,000
8. Нэшвилл, Теннесси — 7,3 месяцев, январская медианная цена $525,000
9. Джэксонвилл, Флорида — 7,2 месяцев, январская медианная цена $375,000
10. Атланта, Джорджия — 7,1 месяцев, январская медианная цена $400,000

Эти цифры показывают, что в ряде крупных рынков покупатели получили ощутимое преимущество — но не обязательно доступ к «дешёвой» недвижимости. Яркий пример: Майами остаётся дорогим рынком по абсолютной цене, но сделки там стали более гибкими.

Почему Майами и другие города Sun Belt перешли в рынок покупателя

Причины регионального сдвига неоднородны, но среди ключевых факторов мы выделяем следующие:

• Постпандемийная коррекция цен: в ряде южных рынков цены росли быстрее среднего во время COVID-бума, и сейчас идёт частичная корректировка.
• Рост сопутствующих расходов: у владельцев увеличились расходы на страхование, кондоминиумные сборы и обслуживание, что снижает привлекательность приобретения и давление на цены.
• Повышенные процентные ставки и общая инфляция сделали ежемесячную нагрузку для заемщиков выше, а это снижает количество платежеспособных покупателей.
• Интенсивное пополнение инвентаря: в некоторых регионах продавцы выставляют больше объектов — это увеличивает месячный запас.

Риэлторы во Флориде отмечают, что дорогостоящие сегменты рынка, где покупатели платят наличными, по-прежнему активны. Тем не менее массовый рынок испытывает корректировку. Мы считаем, что в Майами и соседних городах сочетание высокой базы цен и растущего запаса создало редкую ситуацию: высокие absolute цены и одновременно значительное преимущество для покупателя при переговорах.

Практические советы покупателям: как извлечь выгоду

Если вы нацелен на покупку в одном из перечисленных рынков, у нас есть конкретные рекомендации:

• Получите предварительное одобрение ипотеки до того, как начать активный поиск. Это повышает вашу конкурентоспособность и ускоряет закрытие сделки.
• Подготовьте список реальных уступок, которые вы готовы запросить: помощь с закрывающими расходами, обязательства по ремонту, оплата части налогов или покупка снижения ставки (buy down).
• Оценивайте срок нахождения на рынке и историю корректировок цены.