Кризис в сфере недвижимости уже произошел во Франции?

Во Франции, эксперты недвижимости беспокоятся о возможном крахе из-за повышения процентных ставок и замедления экономики, не учитывая тот факт, что за последние пятнадцать лет цены на жилье удвоились.

За последние двенадцать месяцев цены на жилье продолжают расти, только в Париже они идут на спад. Ожидаемый кризис затягивается.

В других странах, таких как США или Австралия, снижение цен на жилье началось с начала 2022 года, но уже кажется завершенным. В Австралии цены на жилье выросли за первые три месяца 2023 года.

В странах ОЭСР цены на недвижимость с 2017 по 2022 год выросли более чем на 40%. В США рынок недвижимости снова растет после нескольких кварталов снижения. Акции строительных компаний выросли в два раза лучше, чем другие ценные бумаги.

У партнеров Франции в Европе рынок недвижимости кажется стабильным. Аналитики JPMorgan и Goldman Sachs считают, что точка кризиса в сфере недвижимости уже позади, по крайней мере, для англосаксонских стран.

В странах ОЭСР цены на недвижимость с 2017 по 2022 год выросли более чем на 40%. Кризис COVID-19 привел к ускорению роста цен. С начала 2022 года процентные ставки центральных банков в мире выросли более чем на три процента, что подняло стоимость ипотечных кредитов. Рост процентных ставок и ужесточение доступа к ипотечным кредитам привели к снижению цен на жилье в странах ОЭСР на 3%. В реальном выражении, учитывая инфляцию, падение составляет от 8 до 10%. Эта коррекция остается в среднем уровне, наблюдаемом с конца XIX века, но она ниже тех, которые произошли после периода сильного роста.

С 1990 по 1994 годы цены в Париже снизились на более чем 40%. Классический кризис недвижимости обычно проявляется в виде глубокого падения цен в странах, где они резко выросли в результате спекуляции. В Париже цены с 1990 по 1994 годы снизились на более чем 40%. После финансового кризиса цены на недвижимость в Ирландии сократились на 50%. Цены на дома в США потеряли более 20%. В Испании падение достигло 27% в 2008 году.

За последние два года снижение цен на недвижимость вызвано не только повышением процентных ставок. Если в Сан-Франциско цены на дома снизились на 10%, то это в первую очередь связано с уходом некоторых компаний из секторов высоких технологий и финансов во Флориду и Техас. Тем не менее, стоимость недвижимости в Сан-Франциско остается высокой. Средняя цена на дом там составляет более 1,1 миллиона долларов, что примерно в десять раз превышает медианный доход в городе. В последние месяцы цены на недвижимость, кстати, стабилизировались. Напротив, во Флориде цены продолжают расти.

Для сектора строительства этот тренд вызывает опасения, поскольку снижение активности ожидается в следующие годы. Однако во многих странах прогнозируется стабильный спрос на обновление связанные с энергетической трансформацией. В период предыдущих кризисов недвижимости снижение в секторе строительства было более явным. В США число новых рабочих мест в строительной отрасли в первом квартале 2023 года выросло на 2,5%. В Новой Зеландии количество вакантных должностей в этой отрасли остается на высоком уровне. В Южной Корее количество рабочих мест сократилось на 2,5% на протяжении 12 месяцев между первым кварталом 2022 года и первым кварталом 2023 года, но общее количество рабочих мест все еще выше, чем до 2020 года. Сопротивление в строительной отрасли объясняется поддержкой сильного спроса.

Повышение процентных ставок недостаточно резко, чтобы вызвать крах. Внутренние и внешние миграции играют важную роль в этом. Во Франции население продолжает сосредотачиваться в крупных агломерациях и вблизи побережья. В Австралии каждый год устраивается более 100 000 иммигрантов. В Канаду число прибытий на территорию превышает 200 000. В Лондоне, несмотря на Брексит, стоимость аренды выросла на 16% в 2022 году из-за роста спроса.

Кризис на рынке недвижимости неспешно приближается. Повышение процентных ставок недостаточно резко, чтобы вызвать крах. Реальные процентные ставки остаются отрицательными. Если зарплаты продолжат расти, покупательская способность покупателей недвижимости может оказаться не так сильно подорванной, как это считается. Рынок недвижимости в ОЭСР прежде всего характеризуется нехваткой жилья. Введение законодательства в рамках борьбы с изменением климата усугубляет эту ситуацию. Если в ближайшие месяцы цены на недвижимость снова начнут расти, их отсоединение от доходов станет все более значительным, что может привести к социальным напряжениям и настоящему кризису.