Контроль за арендой сейчас!

Одна из самых значимых инициатив в области жилья, инициированных администрацией Байдена, остается незамеченной практически никем. Не упоминалась она ни в избирательной кампании, ни в социальных сетях, ни в заявлениях Белого дома, практически не обсуждается и в медиа, за исключением довольно содержительного пресс-релиза Министерства жилищного и городского развития и короткой цитаты в «Вашингтон Пост». Несмотря на низкий уровень внимания, введение 10-процентного лимита на повышение арендной платы для 2,6 миллиона квартир, получающих финансирование по программе налоговых кредитов на жилье для людей с низким доходом (LIHTC), стало значительным шагом в федеральной жилищной политике. Хотя данный лимит слишком высок, он представляет собой шаг к контролю за арендной платой и, что важно, подчеркивает способность президента продвигать эту инициативу.

В сфере жилья президент Байден объявил о мерах, направленных на борьбу с недобросовестными арендаторами, увеличение количества доступного жилья и поддержку новых возможностей для приобретения жилья. Эти меры вполне разумны, однако они не соответствуют масштабу и скорости, необходимым для решения проблемы аренды, с которой сталкивается огромная часть американцев. Для этого ему нужно продолжить в том же духе, что и с лимитом на аренду по программе LIHTC, и двигаться еще дальше, открыто выступая за контроль за арендой.

С начала президентства Байдена арендная плата возросла более чем на 20%. Арендаторы составляют чуть более трети всех американцев, и более половины этих домохозяйств (более 22 миллионов) теперь испытывают финансовую нагрузку от аренды, то есть они тратят более 30% своего дохода на аренду и коммунальные услуги, согласно последним данным Совместного центра жилищных исследований Гарвардского университета. Более 20% домохозяйств арендаторов сообщают о серьезной финансовой нагрузке, выплачивая более 50% своего дохода на аренду. Лишь 30% арендаторов утверждают, что могут легко справиться с жилищными расходами, что составляет лишь немного больше, чем 22% тех, кто заявляет, что пропускает приемы пищи, чтобы выплатить свои месячные счета. В то же время, бездомность достигла исторического максимума, а число выселений стремительно растет. На аренду, наряду с ценами на газ, пришлось более половины роста инфляции только в этом марте.

Продолжительная высокая стоимость жилья, вероятно, также вносит вклад в загадочный "вибрецессион" - разрыв между относительной силой экономики (с низкой безработицей и высоким ростом) и ее слабым общественным восприятием. По данным февральского опроса от Redfin, доступность жилья оказывала негативное влияние на экономические настроения почти у двух третей как домовладельцев, так и арендаторов, в то время как 53% американцев утверждают, что доступность жилья будет влиять на их выбор на выборах в ноябре.

Неудивительно, что кризис особенно остро затрагивает электоральные группы, за которые Байдену труднее всего бороться — это ненаселенные и молодые избиратели. Более 50% чернокожих и латиноамериканских арендаторов испытывают финансовую нагрузку от аренды, и, согласно исследованию Zillow, 52% арендаторов-поколения Z и 57% арендаторов-миллениалов считают, что им нужно будет выиграть в лотерею, чтобы купить собственный дом.

В ответ администрация старается представить свою жилищную политику как "ключевой аспект Байденомики". Последние выступления и медиа-мероприятия подчеркивают эту проблему, а Государственное Послание о состоянии страны в этом году стало знаковым, поскольку оно затронуло вопросы арендаторов. Кроме этого, президент также нацелился на некоторые маломасштабные жилищные программы.

В мае 2022 года администрация представила "План действий по увеличению предложения жилья", набор стимулов для нового строительства без затрат. Семь месяцев спустя администрация переключила внимание на более насущные вопросы арендаторов, объявив о "Плане прав арендаторов" — ненормативном перечне рекомендуемых политик для местных властей. В прошлом июле администрация также анонсировала конкретные меры, направленные на то, чтобы "все арендаторы могли оспорить неверные отчеты о кредитоспособности арендаторов" и "получить надлежащий аванс в случае выселения". Байден также объявил, что его администрация будет бороться с "мусорными сборами" при аренде и "пресекать действия крупных корпораций", которые занимаются ценовым сговором с помощью алгоритмов, например, с РеалПейдж — компании, создающей софт для массового повышения арендной платы. Наиболее значительным, хоть и ограниченным, является, безусловно, лимит на аренду по программе LIHTC, который был официально внедрен 1 апреля.

"Это первый случай, когда эта администрация или какая-либо из недавних администраций рассматривает использование федеральных субсидий для внедрения годового лимита на аренду", — говорит Тара Рагхувир, директор Национального союза арендаторов и основатель KC Tenants, городского союза арендаторов в Канзас-Сити, штат Миссури. Из-за высокого лимита она комментировала, что "это частичная победа, однако она имеет существенное значение".

В совокупности эти меры администрации являются позитивными шагами, однако их недостаточно для преодоления кризиса аренды. Регулирование в таких областях, как борьба с несправедливыми практиками проверки арендаторов и пресечение алгоритмического ценообразования, полезно, но ограничено и не решает основную проблему аренды. "Конечно, мы хотим обращать внимание на недобросовестных арендаторов, но не можем просто предполагать, что единственными недобросовестными арендаторами являются те, кто использует ИИ. Множество арендодателей и систем управления недвижимостью совершают грубые нарушения, ничем не связанные с РеалПейджом", — отметила Трам Хоанг, старший сотрудник национальной исследовательской группы PolicyLink.

Стране остро требуются новые арендуемые квартиры, доступные для арендаторов с низким доходом. Национальная коалиция по недоступному жилью оценивает, что в стране не хватает 7,3 миллиона доступных и пустых арендных единиц. Но даже если предполагаемые меры Байдена будут приняты Конгрессом, пройдет много лет, прежде чем они окажут влияние. Даже успешный пример, как в Миннеаполисе, где были внедрены стимулы для нового строительства, результаты стали видны только после нескольких лет.

В то же время, помощь в приобретении жилья столкнулась с проблемой масштаба. Доходные налоговые зачетные кредиты могут помочь некоторым покупателям начать путь к сумме жилищных затрат, установленной 30-летней ипотекой, но десяткам миллионов, остающихся арендаторами, требуется и заслуживает аналогично стабильного жилья.

Более чем любая другая инициатива, лимит на аренду по программе LIHTC указывает на возможность немедленного облегчения. Хоанг считает шаги администрации по ограничению аренды в зданиях LIHTC "признаком признания администрации своей власти и применения её к регулированию арендной платы". Логика "мы можем регулировать арендную плату в зданиях, получающих федеральные налоговые кредиты" может быть легко распространена.

Администрация Байдена может немедленно распространить эту логику на Федеральное управление жилищного финансирования (FHFA), которое курирует деятельность Fannie Mae и Freddie Mac — государственных спонсируемых предприятий, каждое из которых заключает сделки на сумму 150 миллиардов долларов с арендодателями в год. "Модели бизнеса многих арендодателей зависят от повышения арендной платы: они перегружены долгами. Они не могут погасить свои ипотеки, если не поднимут арендную плату и/или выселят нынешних жильцов", — отметил Рагхувир. "В многом, Fannie и Freddie позволяют и поощряют некоторые из худших практик на рынке недвижимости.

В то время как программа LIHTC охватывает 2,6 миллиона квартир, FHFA управляет кредитами более чем для 12 миллионов единиц, что составляет почти четверть всего арендного жилья в стране. В рамках общественного комментария, который завершился в прошлом июле, тысячи арендаторов и 17 сенаторов призвали FHFA установить лимит в 3% для этих единиц. Принимая во внимание, что администрация внедряет немедленные и ретроактивные лимиты для всех зданий LIHTC, отсутствуют оправдания для того, чтобы не расширять контроль на всех арендодателей, получающих федеральное финансирование.

Условие кредитования FHFA оказало бы значительное влияние. Это, что важно, что Байден может осуществить немедленно в одностороннем порядке. И контроль над арендной платой срабатывает, как показывает практика. Это создает немедленную стабильность и доступность с беспрецедентной скоростью и масштабами. Это также эффективно с точки зрения затрат; хотя это требует администраторского аппарата, это было бы значительно дешевле, чем другие предложения. Несмотря на сопротивление сторонников Милтона Фридмана, которые часто считают это "быстрым способом уничтожить город, кроме бомбежки", исследования показали, что контроль за арендой не снижает строительство жилья, как отметил HUD в объявлении о лимите аренды LIHTC, и не является главной причиной повышения арендных цен в нерегулируемых квартирах.

"Существует множество параллелей с нарративом о минимальной заработной плате — большинство экономистов выступают против нее, и с тех пор у нас произошла эмпирическая революция, данные теперь показывают, как работает минимальная заработная плата", — объяснила Хоанг. В качестве доказательства этого изменяющегося ортодокса более 30 экономистов подписали письмо к FHFA, поддерживая контроль над арендой.

Хотя законопроект о национальном контроле над арендой (вместе с проектом представителя Александры Окасио-Кортес "Место для процветания") скорее всего не пройдет в Конгрессе, "сообщение об этом" может оказать легитимирующее влияние на местные кампании. Назначение сильного защитника арендаторов на пост секретаря HUD может привести к более решительным действиям в вопросах контроля над арендой и прав арендаторов. Самая ощутимая инициатива — это попытки исполнительной ветви власти для поддержки этой политики, возможно, аналогично небольшим ненормативным стимулам, пообещанным муниципалитетам в плане действий по увеличению предложения жилья, хоть и достаточно слабыми, которые могли бы оказать реальные последствия — поддержать продолжающиеся кампании контроля аренды в 15 штатах, включая ключевые электоральные цели, такие как Аризона, Невада, Джорджия, Пенсильвания и Мичиган, все они, где Байден одержал победу в 2020 году с разницей менее 3%.

"Все, что сейчас обсуждается в Конгрессе, оказывает влияние", — отметила Хоанг. "Существует обратная связь между местными и государственными кампаниями и федеральным правительством. [Федеральные действия] придают им доверие". Контроль над арендной платой также популярен: национальный опрос в 2019 году показал, что 58% избирателей выступают за эту меру, и 17% против, и это было до всплеска нагрузки на аренду, вызванного Covid. Эта политика поддерживалась даже профсоюзами, такими как мощный Профсоюз кулинаров в Неваде, и также недавно добивалась успехов в колеблющихся штатах, таких как Мэн и Миннесота, с аналогичными усилиями, успешно завершенными в законодательном органе Колорадо. Чтобы переизбраться, Байдену крайне необходимо, чтобы молодые избиратели и представители цветных меньшинств явились в большом количестве, особенно в крупных городах, находящихся в ключевых штатах, таких как Мичиган и Пенсильвания.

Избиратели, такие как Тереза Диас, 67-летняя медицинская помощница на неполный рабочий день в Детройте, которая столкнулась с предложением своего арендодателя повысить арендную плату почти на 30%. Она не могла позволить себе переезд и не имела юридической защиты из-за запрета на контроль арендной платы в Мичигане, но смогла договориться о повышении на уровне примерно 12%, при этом высокие расходы на жилье вызывают у нее финансовое напряжение и способствуют задержке выхода на пенсию. Несмотря на то что Диас планирует голосовать за Байдена, даже небольшое снижение среди арендаторов, подобных ей, может поставить под угрозу его успех в штате.

Конечно, давление со стороны лобби недвижимости, как бы мог "пошутить" Байден, "не шутка". Национальная ассоциация риэлторов потратила 134 миллиона долларов на лоббирование в 2022 и 2023 годах. Вызывание их гнева в предвыборном году может создать внутренние конфликты в партии, где находятся как крупные арендодатели, так и уязвимые арендаторы, и это, вероятно, одна из причин, почему администрация пока сохраняла относительное молчание относительно лимита на аренду по LIHTC. Но уклонение от этой конфронтации может привести к худшему. "Людям больно, и одна из их серьезных проблем — это аренда. Людям необходимо решение, которое они могут ощутить, когда платят свои ежемесячные счета. В предвыборный год это имеет огромное значение", — заявила Рагхувир. "Слишком долго лобби недвижимости доминировало в каждой сфере политического процесса, покупая результаты, которые увеличивают их прибыль".

Приняв контроль над арендой, президент сможет представить себя как защитника рабочего класса США в еще одной битве против корпоративной жадности. Яркое экономическое сравнение с Дональдом Трампом, самым известным арендодателем страны, также не повредит. И он не будет первым президентом, который предпримет такие меры, поскольку Рузвельт и Трумэн курировали национальный контроль арендной платы большую часть 1940-х годов. Даже Ричард Никсон, столкнувшись с высокой инфляцией и непопулярной жестокой войной, некогда ввел комплексный контроль цен, включая краткосрочную заморозку арендной платы через Совет по стоимости жизни, ныне несуществующий орган, возглавляемый тогда Дональдом Рамсфелдом.

Даже современники критиковали это как популярный шаг, который помог сдержать инфляцию. Как писал консервативный назначенец (и критик) CLC, "[Никсон] значительно превратил пессимизм нации в краткосрочный оптимизм, что создало образ действия", и после переизбрания Никсона в 1972 году его оппонент, сенатор Джордж Макговерн, даже заявил, что эти меры стали значительной причиной его "непобедимости".

В конечном итоге сосредоточенная власть частных арендодателей над арендаторами создает постоянное состояние неуверенности, которое можно действительно смягчить лишь глубокими инвестициями в альтернативные модели жилья, такие как в Вене, где более двух третей населения живут в высококачественном доступном общественном жилье. Байден должен обратить внимание на недавние предложения по увеличению объемов социального жилья, успешную и популярную модель, уже реализованную неподалеку от Вашингтона. Однако для немедленной, широкой и эффективной политики, а также для умной избирательной стратегии, Байдену сейчас необходимо прислушаться к требованиям организованных арендаторов по всей стране и вернуться к проверенной, доказавшей свою эффективность и популярной политике — контролю за арендой.