Коммерческая недвижимость замирает под сильным ударом процентных ставок

Участники рынка не видят новых сделок на горизонте, так как рост цен на более чем 30% с 2017 года снизил доходность, а десять последовательных повышений ставок ЕЦБ оказывают сильное давление.

Греческий рынок коммерческой недвижимости вошел в новую и трудную фазу после нескольких лет непрерывного роста цен, который снизил доходность и после десяти повышений ставок ЕЦБ, приведших их к рекордному уровню. По словам представителей отрасли, эра интенсивного движения теперь уступает место периоду, когда сделки уже "высохли". Существенно то, что на ведущей конференции по недвижимости Prodexpo 2023, которая успешно прошла на прошлой неделе, было все, но одного: речи о новых сделках и инвестиционных движениях в коммерческую недвижимость. В заполненном зале филармонии лидеры отрасли активно участвовали в серии обсуждений о проделанной работе в секторе за последние годы. Государственные чиновники, генеральные директоры и аналитики выступали на протяжении двух дней, обсуждая спрос и предложение, иностранных инвесторов, а также существующие проекты. Но обсуждение новых проектов поступления в пайплайн отсутствовало. То есть сделки, которые продолжат положительную тенденцию на рынке. На мероприятии заявления о состоянии рынка коммерческой недвижимости были особенно осторожными. Но в частных обсуждениях участники рынка говорят более откровенно и относятся к ситуации "замораживания", что впервые за несколько лет.

Несмотря на то, что греческий рынок проявляет стойкость к снижению коммерческой недвижимости за рубежом, последнее повышение ставок Европейского центрального банка, десятое подряд и с накопленным ростом в 4,25%, кажется серьезным испытанием стойкости рынка. В сочетании с растущими ценами на недвижимость снижается доходность, а интерес инвесторов к новым проектам ослабевает. "Цифры уже не соответствуют", - говорит исполнительный директор известного застройщиканедвижимости. - "Сейчас мы закрываем сделку с американскими инвесторами по офисам, а потом я не знаю, что будет происходить. У нас нет ничего в пайплайне.

Уравнение инвестиций в недвижимость изменилось сильно за последний год.

Коммерческая недвижимость в Греции все еще доступнее, чем в других европейских странах, но цены уже достигли уровней, где чистая прибыль существенно сокращена. Согласно данным Банка Греции, индекс цен на офисы последовательно рос с начала 2017 года. В Афинах цены выросли более чем на 10% в 2022 году. С первой половины 2017 года, которая была самой низкой точкой во время экономического кризиса, цены на офисы во всей стране выросли на 31,4% к концу второй половины 2022 года и теперь находятся на своих самых высоких уровнях с 2011 года. Следовательно, существенно снижается доходность в Греции, что является большим преимуществом страны, в то время как в Европе она увеличивается.

Наибольшие изменения происходят в сегменте логистики, как показывают данные Национальной фондовой биржи. В доходности складов второго квартала она снизилась в Греции с 7,5% до 7%, а в Европе выросла с 4,48% до 5,04% за этот же период. Подобная ситуация наблюдается и в доходности магазинов, а в офисах рыночные связи с зарубежными странами меняются, несмотря на большой спрос на зеленые объекты. В частности, доходность в Афинах остается неизменной на уровне около 6,5%, но во втором квартале 2023 года она возросла до 4,65% в Европе с 3,79% в третьем квартале 2021 года, что, конечно, связано с крупным падением цен.

Банки сохраняют бережливость

В то же время греческие банки сейчас достаточно экономят при финансировании коммерческой недвижимости, следуя тенденции в еврозоне. Более того, согласно данным, опубликованным в недавнем анализе S&P Global, греческие банки имеют второй по величине экспозицию к коммерческой недвижимости (кредиты на коммерческую недвижимость в процентах от общего объема кредитов) и второй по величине долю проблемных кредитов в этой категории.

Есть и "подушки"...

Несмотря на сложные условия, ожидается, что греческий рынок не последует за зарубежными рынками недвижимости в глубокий кризис. Как низкий уровень предложения, так и более низкая стоимость финансирования проектов из Фонда восстановления предлагают ценные "подушки" для греческих активов в условиях продолжающегося роста экономики.

Однако эксперты считают, что рынок входит в нисходящий цикл и столкнется с проблемами, которые не наблюдались с времен меморандумов. Поддержка со стороны иностранных инвесторов также ослабевает, особенно после возникновения новых геополитических рисковых проблем, вызванных войной на Ближнем Востоке.

По мере того, как Германия скатывается в рецессию, меньше европейских компаний расширяются и ищут свое место в Греции, а в периоды кризиса многие иностранные инвесторы предпочитают возвращаться к безопасным гаваням и крупным рынкам, где цены скорректировались. "Мы входим на трудный путь с множеством резких взлетов и падений", - добавляют участники рынка.