Когда продавцы сдаются: в каких городах США снижают цены на жильё чаще всего

Рост цен и рост скидок: противоречие на рынке недвижимости США

Рынок недвижимости США в 2025 году продолжает давать неоднозначные сигналы. С одной стороны, цены на жильё растут, создавая проблемы с доступностью для покупателей. С другой стороны, доля объявлений с пересмотренной ценой остаётся высокой, что даёт покупателям реальную возможность сэкономить. Мы проанализировали последние данные Realtor.com и объясняем, где и почему продавцы всё чаще снижают запросы, и как это влияет на стратегии покупателей и инвесторов.

Взглянем на главный факт сразу: по данным Realtor.com, в апреле 2025 года 16,7% активных объявлений по стране имели снижение цены. Это ниже, чем год назад, но выше исторических средних. Такие числа говорят о более жестком равновесии между предложением и спросом, особенно в регионах Сан-Белт и Горного Запада.

Топ-5 метрополий с наибольшей долей снижений цен

Realtor.com выделяет пять крупных округов, где продавцы чаще всего корректируют цену вниз. Эти рынки показывают, что высокие стартовые запросы продавцов не всегда находят отклик у покупателей при текущих процентных ставках.

• Phoenix-Mesa-Chandler, AZ — 29.1% объявлений с пониженной ценой; медианная цена $499,000; изменение год к году: -2.2 п.п.
• Tampa-St. Petersburg-Clearwater, FL — 25.13%; медиана $406,500; изменение год к году: -4.2 п.п.
• San Antonio-New Braunfels, TX — 24.95%; медиана $324,700; изменение год к году: -0.7 п.п.
• Denver-Aurora-Centennial, CO — 24.35%; медиана $587,000; изменение год к году: -2.8 п.п.
• Portland-Hillsboro-Vancouver, OR/WA — 24.04%; медиана $579,750; изменение год к году: +0.7 п.п.

Эти данные дают чёткий сигнал: в перечисленных метрополиях значительная доля продавцов вынуждена пересматривать ожидания по цене. По словам старшего экономиста Realtor.com Джейка Криммела, «дома в этих рынках не продаются», и причина — сочетание достаточного объёма предложения и невысокого спроса при существующих ценах и ставках.

Почему цены корректируются: факторы снижения

Мы выделяем три основных причины, по которым снижается цена объявлений в отдельных регионах.

1. Избыток предложения. В некоторых метрополиях предложение домов превышает спрос. Новые ленты строительства и активность продавцов, которые рассчитывали на более высокий спрос, создают давление на цены.

2. Процентные ставки и доступность финансирования. Текущие ипотечные ставки остаются выше, чем в «бумажные» годы низких ставок. Это ограничивает покупательскую способность и снижает готовность потенциальных покупателей платить те суммы, которые продавцы ранее считали адекватными.

3. Нереалистичные ожидания продавцов. Некоторые собственники и агенты стартуют с высоких цен, надеясь на быстрые торги; когда дом не продаётся, цена корректируется. Realtor.com отмечает сочетание «нереалистичных ожиданий» и «надеянья», что приводит к систематическим скидкам в одних и тех же метрополиях.

Я считаю, что здесь есть и сезонный фактор — в периоды, когда покупательская активность снижается, продавцы чаще прибегают к ценовым корректировкам. Но основная причина остаётся экономической: покупатель просто не в состоянии или не готов платить такие суммы при текущих ставках.

Что это значит для покупателей и инвесторов

Для тех, кто ищет выгодные приобретения или рассматривает real estate investment в США, текущая картина открывает и возможности, и риски. Вот наши практические наблюдения и рекомендации.

• Переговорная сила у покупателей растёт в регионах с высокой долей снижений. В Phoenix, где 29.1% объявлений были пересмотрены, продавцы чаще соглашаются на уступки.
• Медианные цены дают ориентир, но важнее смотреть на динамику снижения и время на рынке (days on market). Длительное присутствие дома в листинге обычно означает возможность получения скидки.
• Инвесторам, ориентированным на сдачу в аренду, стоит анализировать локальный спрос на ренту. Тампа и Сан-Антонио имеют более доступные медианы ($406,500 и $324,700) — это может быть интересно для приобретений с целью дохода, но только если арендная нагрузка покрывает ипотеку и расходы.
• Валютный риск неактуален для резидентов США, но иностранным инвесторам надо учитывать изменение курса и налоговые правила. Мы рекомендуем проконсультироваться с местным налоговым консультантом.

Практические советы для покупателей:

• Собирать не только текущие сравнения (comps), но и данные о снижениях цен за последние 3–6 месяцев.
• Получать предварительное одобрение ипотеки до просмотра — это делает предложение более весомым.
• Рассматривать отложенные торги: если дом не уходит в первый месяц, продавец, вероятно, более открыт к уступкам.
• Оценивать локальную динамику: рост предложения в пригородах может сделать центр города более устойчивым по ценам.

Риски и местные нюансы, которые нужно учитывать

Ситуация на уровне страны и на уровне конкретного города может отличаться. Ниже — ключевые риски, которые нельзя игнорировать.

• Локальные экономические факторы: в Денвере и Портленде рост рабочих мест в высокотехнологичном секторе меняет спрос; это может поддержать цены в долгосрочной перспективе, даже если сейчас наблюдаются скидки.
• Рост ставок может вновь снизить покупательский спрос.