Кипр вводит новый тест «первого использования» — старые пустые дома снова облагают НДС

НДС меняет правила игры для недвижимости Кипра с 1 сентября 2026

Если вы интересуетесь недвижимостью Кипра, это может повлиять на цену и налоговую нагрузку ваших сделок уже в следующем году. Правительство опубликовало два декрета — №102/2026 и №103/2026 — которые вносят изменения в Закон о НДС и вступают в силу 1 сентября 2026 года.

Мы проанализировали текст поправок и собрали практические выводы для покупателей, инвесторов и застройщиков. Коротко: критерий «нового» здания для целей НДС теперь основан на дате «первого использования» или «первого занятия», а не на старой схеме с 5‑летним окном и 24 месяцами использования посторонними лицами.

Главные изменения: что включают декреты №102/2026 и №103/2026

Закон изменяет формулировки в Пятом и Восьмом расписаниях Закона о НДС Кипра. Ключевые пункты:

• Дата вступления в силу: 1 сентября 2026.
• Восьмое расписание (декрет №103/2026): прежняя формулировка «перед первой поставкой в течение пяти (5) лет с даты завершения и любое последующее поставки при условии, что фактическое использование посторонним лицом не происходило не менее двадцати четырех (24) месяцев» заменяется на понятие «перед первым занятием».
• Дается новое определение терминов:
  • «Первое занятие» — первое использование здания после его сдачи в эксплуатацию или постройки, включая проживание владельца, личное пользование, аренду или любую другую форму использования, которая продолжается на систематической основе.
  • «Первое использование» — использование или эксплуатация здания после его сдачи в эксплуатацию, которое продолжается систематически в течение не менее 18 месяцев.
• Согласно новым правилам, любое предложение здания и прилегающего участка, которое происходит до того, как здание было систематически использовано в течение 18 месяцев, подлежит НДС.
• Пятое расписание (декрет №102/2026) уточняет применение пониженной ставки 5% НДС для ремонта частных резиденций: 18 месяцев систематического использования засчитываются в требуемый трёхлетний срок, чтобы жильё считалось «старым» и имело право на льготу.

Все эти изменения направлены на упрощение и повышение прозрачности определения статуса здания для НДС, но реальный эффект будет зависеть от практики налоговых органов и уровня документирования сделок.

Почему это важно для покупателей и инвесторов

Мы считаем, что новые правила меняют правила оценки рисков в сделках с кипрской недвижимостью. Главные последствия:

• Непредвиденные налоговые обязательства. Объект, построенный много лет назад, но никогда не эксплуатировавшийся, теперь может считаться "новым" и облагаться НДС при продаже. Это меняет стоимость сделки для покупателя и влияет на структуру финансирования.
• Изменение статуса льготной ставки 5%. Некоторые сделки по реконструкции и продаже могут получить право на пониженную ставку, если соблюдены условия по срокам систематического использования.
• Необходимость подтверждения истории использования. Теперь ключевой элемент — документировать дату и характер первого систематического использования: аренда, проживание владельца или другое.

Практические рекомендации для инвестора:

• Перед покупкой запросите полную историю эксплуатации: договоры аренды, счета за коммунальные услуги, записи о проживании, журналы владельцев.
• Учитывайте НДС в модели доходности: если объект признают новым, к цене добавится НДС, что снизит привлекательность, особенно при покупке с целью перепродажи.
• Планируйте сделки заранее: время начала систематического использования и дата продажи могут решить вопрос применения НДС и льготной ставки.

Что это значит для застройщиков и продавцов

Для девелоперов и частных продавцов главным станет правильное ведение учёта и доказательной базы.

Мы ожидаем, что налоговые инспекции будут внимательно проверять доказательства «первого использования». Поэтому продавцам нужно:

• Вести и хранить документы, подтверждающие дату начала систематического использования:
  • договоры аренды и акты приёма-передачи;
  • счета за электроэнергию, воду и другие коммунальные услуги;
  • записи о заселении владельца;
  • журналы визитов и обслуживание недвижимости.
• Включать в договор купли-продажи заявление о датах первого использования и соответствующие гарантии либо оговорки о возмещении налоговой ответственности.
• Согласовывать налоговую позицию с бухгалтером и налоговым консультантом до подписания договоров с покупателями.

Без надлежащей документации продавец рискует неожиданно получить требование по НДС и нести дополнительные расходы или штрафы при спорах.

Как проверять историю использования объекта: чек-лист для due diligence

Мы составили практический список документов, которые стоит запросить при проверке объекта в связи с новыми правилами НДС:

• Копии всех договоров аренды с датами начала и окончания.
• Счета за коммунальные услуги по адресу объекта за весь период после завершения строительства.
• Подтверждение проживания владельца: регистрация по месту жительства, налоговые декларации, банковские расходы, соответствующие месту проживания.
• Документы о вводе в эксплуатацию и акты приёма-передачи.
• Платёжные документы и банковские переводы, подтверждающие поступление арендной платы.
• Публикации объявлений на платформах сдачи в аренду и доказательства фактической сдачи.
• Свидетельства и записи о техническом обслуживании, ремонтах и посещениях подрядчиков.

Если хотя бы часть этих подтверждений отсутствует, статус "первого использования" может оспориться, и придется готовиться к налоговой проверке.

Примеры из текста нормативного акта и их значение для сделок

Новые правила сопровождаются практическими примерами.