Как продление налоговых льгот изменит цену на жильё в Греции

Почему новость о налогах в Греции важна для покупателей и инвесторов

Правительство планирует продлить меры, которые прямо влияют на недвижимость Греции: приостановку НДС на продажу новостроек и приостановку 15% налога на прирост капитала. Это решение, о котором сообщают источники, обещают объявить в ближайшие недели на Международной выставке в Салониках (TIF) премьер-министр Кириакос Мицотакис. Для тех, кто рассматривает покупку или инвестиции в греческую недвижимость, это значит снижение расходов при покупке новых квартир и изменение расчёта доходности при перепродаже.

Вступлю в тему прямо: цифры, которые используются политиками и агентами, не абстрактны. На новостройку стоимостью €200,000 цифровая разница между действующей льготой и полным НДС составляет €48,000. При действующем освобождении покупатель платит только 3% налог на передачу — €6,000 — и итоговая стоимость составит €206,000. Я считаю, что такие расчёты делают решение правительства критически важным для поддержания спроса на новые проекты.

Что именно предлагает правительство

По доступной информации, экономическая команда собирается продлить минимум до конца 2027 года две налоговые меры:

• Приостановка НДС в размере 24% на продажу новостроек. При действующей схеме покупатели новостроек платят единственный налог на передачу собственности в размере 3% от кадастровой (налоговой) стоимости.
• Приостановка 15% налога на прирост капитала при продаже жилья; обсуждается возможность постоянной отмены этого налога.

Ключевые факты:

• Текущее освобождение от НДС действует для разрешений на строительство, выданных с 2006 года и позже.
• Мера по НДС была впервые введена в 2006 году при ставке 19%, затем в период кризиса ставка была повышена до 24% и оставалась в силе 13 лет.
• Освобождение от НДС было введено в 2019 году для трёх лет (с 1 января 2020 по конец 2022) и затем продлевалось; настоящее освобождение истекает 31 декабря 2026 года.
• Для применения освобождения застройщики обязаны подать соответствующее заявление в Независимый орган по государственным доходам (AADE); оно распространяется на все непроданные единицы, связанные с конкретным разрешением на строительство.

Ожидаемое официальное объявление должно появиться как часть налогового пакета на TIF, где Мицотакис представит инициативы правительства.

Что это значит для покупателей и инвесторов: практическая часть

Продление льгот меняет чистые расходы покупателей и рентабельность проектов для девелоперов. Ниже — ключевые моменты, которые важно учитывать при принятии решения о покупке или инвестировании.

• Для покупателей новостроек:

  • Снижение первоначальных издержек. При действующей схеме покупатель новостройки платит только 3%. Это делает начальную цену доступнее и повышает ипотечную сумму под те же проценты и условия.
  • Повышение доступности жилья. НДС в 24% резко увеличивал бы сумму кредита и кредитную нагрузку; его отсрочка удерживает цену ближе к уровню, к которому привык рынок.

• Для инвесторов и девелоперов:

  • Улучшение маржи проектов. Девелоперы могут сохранять продажи и темп строительства без необходимости компенсировать НДС в ценах.
  • Интерес к новому строительству остаётся высоким. Продление снижает риск резкого падения спроса на новые объекты при изменении налоговой среды.

• Для продавцов на вторичном рынке:

  • Если 15% налог на прирост капитала останется приостановленным или будет отменён навсегда, это изменит расчёт доходности при перепродаже. В примере из источника прибыль €60,000 при продаже облагалась бы €9,000 налога при действующем правиле; при его отмене продавец экономит эту сумму.

В нашем анализе важно понимать, что реальное влияние зависит от сопутствующих факторов: кредитных условий банков, инфляции, динамики цен в конкретных регионах Греции и доступности строительства.

Как это работает юридически и какие исключения существуют

Налоговые схемы в Греции имеют свои правила и формальные критерии. Вот что нужно знать:

• Освобождение от НДС касается разрешений на строительство, выданных с 2006 года и позже.
• Охватываются как проекты девелоперов, так и объекты, построенные по системе антиπαрахи (antiparochi) — распространённой в Греции схеме, где владельцы земли передают участок застройщику в обмен на квартиры.
• Заявление об освобождении подаёт застройщик в AADE; льгота применяется к непроданным объектам, относящимся к этому разрешению.

Практические последствия для покупателей:

• Покупателю важно требовать у застройщика документы, подтверждающие, что объект подпадает под освобождение (заявление в AADE, номер разрешения и т. п.).
• Если разрешение старше 2006 года или оформление заявлений отсутствует, налоговая картина может отличаться.

Возможные риски и побочные эффекты

Я не склонен к упрощённым прогнозам: продление льгот — это инструмент политики с рядом побочных эффектов.

• Налоговая нагрузка на государство. Отсрочка или отмена налогов уменьшает поступления в бюджет.